房地产行业周报（2024年第18周）：政治局会议新表述注入信心，地产股政策博弈价值凸显

近期核心观点： 4月30日，中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，具备方向性意义，令人联想到2014年的“去库存”。抛开能否落地、能否起效不谈，政策端再次回到了可博弈的状态。虽然“金三银四”落幕，五一楼市平淡，楼市以价换量的情况没有扭转，市场情绪也延续观望，但基本面边际没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。 中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。 市场表现回顾： 2024.4.29-2024.5.5期间，房地产板块91只个股上涨，18只个股下跌，1只个股持平，占比分别为83%、16%、1%。房地产指数（中信）上涨4.84%，沪深300指数上涨0.56%，房地产板块跑赢沪深300指数4.28个百分点，位居所有行业第1位。近一个月，房地产指数（中信）下跌2.51%，沪深300指数上涨1.03%，房地产板块跑输沪深300指数3.54个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌18.56%，沪深300指数上涨0.93%，房地产板块跑输沪深300指数19.49个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量同比降幅企稳。2024年5月5日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-36%。截至2024年5月5日，30城新建商品房当年累计成交2845万㎡，同比-42%。 二手房方面，成交量同比平稳。2024年5月5日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-5%。截至2024年5月5日，18城二手住宅当年累计成交25.2万套，同比-20%。 行业政策要闻： 2024.4.29-2024.5.5期间，房地产行业政策要闻主要包括：①中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。②自然资源部提出商品住宅去化周期超过36个月的地方应暂停新增商品住宅用地出让。③北京在原限购政策基础上，居民家庭或成年单身人士还可在五环外增购一套住房。④天津进一步优化房地产调控政策，本市户籍不再限购市内六区120平方米以上新建商品住房，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员，享受本市户籍居民购房政策。⑤南京都市圈签署住房公积金一体化发展合作协议。⑥上海市房地产行业协会和上海市房地产经纪行业协会联合启动商品住房“以旧换新”活动。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 表 .....................................................................................................................1：上周房地产行业政策要闻梳理 1.近期核心观点 4月30日，中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，具备方向性意义，令人联想到2014年的“去库存”。抛开能否落地、能否起效不谈，政策端再次回到了可博弈的状态。虽然“金三银四”落幕，五一楼市平淡，楼市以价换量的情况没有扭转，市场情绪也延续观望，但基本面边际没有继续恶化，就意味着并不拖累政策博弈。 中长期看，楼市的真实复苏是房地产板块行情延续的充分且必要条件。短期看，地产板块上涨能否延续，取决于未来一段时间内政策出台的力度。我们坚持楼市未见底的判断，虽然地产股谈安全边际为时尚早，基本面不支撑价值，但政策博弈价值凸显。 个股端推荐贝壳W、华润置地、龙湖集团、滨江集团、华发股份、保利发展。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第1位 2024.4.29-2024.5.5期间，房地产指数（中信）上涨4.84%，沪深300指数上涨0.56%，房地产板块跑赢沪深300指数4.28个百分点，位居所有行业第1位。近一个月，房地产指数（中信）下跌2.51%，沪深300指数上涨1.03%，房地产板块跑输沪深300指数3.54个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌18.56%，沪深300指数上涨0.93%，房地产板块跑输沪深300指数19.49个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为83%、16%、1% 2024.4.29-2024.5.5期间，91只个股上涨，18只个股下跌，1只个股持平，占比分别为83%、16%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：天保基建、京能置业、华远地产、荣盛发展、南国置业，居后5位的个股为：亚太实业、岩石股份、东旭蓝天、广汇物流、空港股份。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量同比降幅企稳 从日频跟踪来看，2024年5月5日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-36%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+80%、-15%、-42%、-5%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-11%、-42%、-46%。 截至2024年5月5日，30城新建商品房当年累计成交2845万㎡，同比-42%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-34%、-38%、-39%、-28%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-37%、-43%、-46%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量同比平稳 从日频跟踪来看，2024年5月5日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比-5%； 其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+20%、+72%、-30%、+51%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+28%、-11%、-23%。 截至2024年5月5日，18城二手住宅当年累计成交25.2万套，同比-20%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-23%、+20%、-22%、-6%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-17%、-21%、-18%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.4.29-2024.5.5期间，房地产行业政策要闻主要包括：①中央政治局会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。②自然资源部提出商品住宅去化周期超过36个月的地方应暂停新增商品住宅用地出让。③北京在原限购政策基础上，居民家庭或成年单身人士还可在五环外增购一套住房。④天津进一步优化房地产调控政策，本市户籍不再限购市内六区120平方米以上新建商品住房，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员，享受本市户籍居民购房政策。⑤南京都市圈签署住房公积金一体化发展合作协议。⑥上海市房地产行业协会和上海市房地产经纪行业协会联合启动商品住房“以旧换新”活动。 表1：上周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明