房地产行业2024年9月投资策略：量价持续承压，市场继续磨底

证券研究报告|2024年08月29日 核心观点行业研究·行业投资策略 行业：量价持续承压。1）商品房相对销售规模仍处于低位，累计同比降幅收窄但单月降幅扩大：2024年1-7月，商品房销售额53330亿元，同 比-24.3%，降幅较1-6月收窄了0.7个百分点；7月单月，商品房销售 额同比-18.5%，降幅较6月扩大了4.2个百分点。2024年1-7月，商品 房销售面积54149万㎡，同比-18.6%，降幅较1-6月收窄了0.4个百分 点；7月单月，商品房销售面积同比-15.4%，降幅较6月扩大了0.9个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，从销售规模看，Q2地产利好政策带来的脉冲在7月基本收尾。相对历史同期，7月单月的商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的50%和48%，仍在走低。2）新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压：2024年1-7月，全国商品房销售均价为9849元/㎡，同比-7.0%；7月单月，商品房销售均价9942元/㎡，单价重新回落至1万以内，同比-3.7%，较6月扩大了3.9个百分点。从城市维度看，2024年7月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.3%，降幅较6月扩大了0.4个百分点；70个大 中城市二手住宅销售价格同比-8.2%，降幅较6月扩大了0.3个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 板块：本月跑输沪深300指数2.2个百分点。自上期策略报告发布至今，房 地产板块下跌5.7%，跑输沪深300指数2.2个百分点，在31个行业中排23名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为12.9倍比2021年的底部估值水平（10.0倍动态PE）高29.6%。 投资策略：从基本面端看，当前统计局数据及高频地产销售数据基本已经证伪了复苏的判断，且我们最应当关注的价格指标，特别是二手房价，尚未看到真实企稳。从政策端看，5月一线城市需求端放松所带来的脉冲已经结束，当前处于政策真空期，如无超预期政策出台，市场将继续磨底。个股端，建议关注拥有多航道业务，经营性现金流强的企业，9月推荐华润置地、龙湖集团。 风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 重点公司盈利预测及投资评级 公司 公司 投资 昨收盘 总市值 EPS PE 代码 名称 评级 （元） （亿元） 2024E 2025E 2024E 2025E 9979 龙湖集团 优于大市 10.16 569 1.74 1.78 4.4 4.3 1109 华润置地 优于大市 23.45 1465 4.36 4.69 4.4 4.1 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 房地产 优于大市·维持 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《房屋养老金制度解读-以新补旧》——2024-08-26 《房地产行业周报（2024年第33周）-新房成交量依然低迷，二手房成交量逐渐回落》——2024-08-20 《统计局2024年1-7月房地产数据点评-基本面尚未复苏，市场 艰难磨底》——2024-08-17 《房地产行业周报（2024年第31周）-高频销售数据回落，淡季市场艰难磨底》——2024-08-06 《房地产行业专题-二手好于新房背后的楼市趋势》——2024-07-30 房地产行业2024年9月投资策略 量价持续承压，市场继续磨底 优于大市 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 内容目录 行业：量价持续承压4 商品房相对销售规模仍处于低位，累计同比降幅收窄但单月降幅扩大4 新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压5 板块：本月跑输沪深300指数2.2个百分点6 投资策略7 风险提示7 图表目录 图1：商品房销售额累计同比4 图2：商品房销售额单月同比4 图3：商品房销售面积累计同比4 图4：商品房销售面积单月同比4 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比5 图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比5 图7：商品房销售均价累计同比5 图8：商品房销售均价单月同比5 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比6 图10：70个大中城市二手住宅销售价格同比6 图11：分城市能级新建商品住宅销售价格同比6 图12：分城市能级二手住宅销售价格同比6 图13：上期报告发布至今主流地产股涨幅7 图14：地产板块PE变化7 图15：上期报告发布至今各板块涨幅7 错误！未找到图形项目表。 行业：量价持续承压 商品房相对销售规模仍处于低位，累计同比降幅收窄但单月降幅扩大 2024年1-7月，商品房销售额53330亿元，同比-24.3%，降幅较1-6月收窄了0.7 个百分点；7月单月，商品房销售额同比-18.5%，降幅较6月扩大了4.2个百分 点。2024年1-7月，商品房销售面积54149万㎡，同比-18.6%，降幅较1-6月收 窄了0.4个百分点；7月单月，商品房销售面积同比-15.4%，降幅较6月扩大了 0.9个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，从销售规模看，Q2地产利好政策带来的脉冲在7月基本收尾。相对历史同期，7月单月的商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019年同期的50%和48%，仍在走低。 图1：商品房销售额累计同比图2：商品房销售额单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图3：商品房销售面积累计同比图4：商品房销售面积单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压 2024年1-7月，全国商品房销售均价为9849元/㎡，同比-7.0%；7月单月，商品 房销售均价9942元/㎡，单价重新回落至1万以内，同比-3.7%，较6月扩大了 3.9个百分点。从城市维度看，2024年7月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.3%，降幅较6月扩大了0.4个百分点；70个大中城市二手住宅销售价格同比-8.2%，降幅较6月扩大了0.3个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024年新房价格仍面临较大压力。 图7：商品房销售均价累计同比图8：商品房销售均价单月同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图9：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比图10：70个大中城市二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 图11：分城市能级新建商品住宅销售价格同比图12：分城市能级二手住宅销售价格同比 资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理 板块：本月跑输沪深300指数2.2个百分点 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌5.7%，跑输沪深300指数2.2个百分 点，在31个行业中排23名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为12.9倍，比2021年的底部估值水平（10.0倍动态PE）高29.6%。 图13：上期报告发布至今主流地产股涨幅图14：地产板块PE变化 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 图15：上期报告发布至今各板块涨幅 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 投资策略 从基本面端看，当前统计局数据及高频地产销售数据基本已经证伪了复苏的判断，且我们最应当关注的价格指标，特别是二手房价，尚未看到真实企稳。从政策端看，5月一线城市需求端放松所带来的脉冲已经结束，当前处于政策真空期，如无超预期政策出台，市场将继续磨底。个股端，建议关注拥有多航道业务，经营性现金流强的企业，9月推荐华润置地、龙湖集团。 风险提示 政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 国信证券投资评级 投资评级标准 类别 级别 说明 报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。 股票投资评级 优于大市 股价表现优于市场代表性指数10%以上 中性 股价表现介于市场代表性指数±10%之间 弱于大市 股价表现弱于市场代表性指数10%以上 无评级 股价与市场代表性指数相比无明确观点 行业投资评级 优于大市 行业指数表现优于市场代表性指数10%以上 中性 行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间 弱于大市 行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为