房地产行业专题：二手好于新房背后的楼市趋势

楼市现状：随着人口结构变迁、存量住房增多，房地产市场供求关系发生重大变化，新增城镇居住需求显著减少，而人均刚性居住面积提升空间已有限。 虽然中长期仍有进阶性人口流动和住房改善两大住房需求支撑房地产市场，但短期必须应对购房者观望情绪较重的问题。虽如此，2023年全国住宅交易总额为17.4万亿元，同比+6%，其中二手房和新房交易额占比为“四六开”，从2021年“三七开”回归至2016年水平。近年来二手房成交额基本平稳，与新房销售额的急剧萎缩形成鲜明对比。我们采用更高频的样本，即30城新建商品房成交面积（约占全国新建商品住宅成交面积的14%）和18城二手住宅成交套数（约占全国二手房成交套数的14%）作交叉验证，结论均一致。 原因分析：①成交结构：二手房交易中高能级城市占比更大，而高能级城市住宅交易规模相对稳定。2023年，一线、二线、三四线及以下城市在全国新房市场的交易额占比分别为16%、31%、54%，而在二手房市场的交易额占比分别为31%、41%、29%。而一线、二线、三四线及以下城市2023年住宅交易规模分别相当于2019年的117%、100%、67%。同样以高频样本数据交叉验证，结论一致。我们认为，三四线及以下城市明显缩量与棚改货币化安置工作2017年以后推动力度削减紧密相关。②相对优势：从单城市维度看，二手房市场表现也更好，主要因为兼具价格优势和现房优势。新房和二手房虽均存在“以价换量”，但实施难度不同，二手房跌得更早更深，以2024年6月价格对比2021年同期，70城新房价格累计下跌6.5%，而二手住宅价格累计下跌12.9%。此外二手房品质状态和配套设施已确定，无交付风险且能即刻入住，在房价下行周期更受欢迎。新房市场中，现房部分的销售规模、同比及占比表现均好于期房，与二手房在全国住宅交易总额中的趋势完全一致。 趋势预判：二手表现更好的现状大概率延续。①高能级城市的地产销售表现将持续好于低能级城市。首先，一二线城市需求端拥有人口流入和限购松绑两大利好。其次，高能级城市住宅用地成交情况好于三四线城市，潜在新房供给更多。②新房价格下调和转为现房销售的困难均较大，二手房的价格和现房优势将延续。多地出台政策加大高品质住宅供给、给予部分免计容支持，有不少新房楼盘凭借得房率优势变相降价取得不错销售成绩，但大范围推广仍需时日，且难防二手房进一步降价。③房产中介话语权还将提升，而地产开发商业绩持续承压。以中国最大的房产交易和居住服务平台贝壳为例，2023年新房业务GTV市占率9.7%，2024Q1市占率8.2%。虽市占率有所波动，但应收账款周转天数、“预付佣”模式占比、佣金费率均明显改善。与房产中介相比，地产个股的销售拿地情况和盈利能力仍然不佳。 投资建议：预期高能级城市地产销售规模占比提升、二手房成交表现优于新房的趋势将持续。目前仍无法判断房价何时能止跌，难以给出重资产开发的房地产企业的真实价值，但轻资产运营的房产中介行业迎来机遇。房产中介通过促成房产交易赚取佣金，既能盘活居民存量房、又能协助去化房企新房，同时门店布局城市以一二线为主，从楼市发展趋势中充分受益。建议更关注房产中介行业，个股端建议关注贝壳-W、我爱我家。 风险提示：地产放松政策落地效果及持续强度不及预期；宏观环境变化等因素致房地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图图 .......................................................................................38：历年全国二手住宅交易额各能级城市占比变化 15 15 15 16 16 16 16 16 16 17 17 17 17 18 18 18 18 19 20 20 21 21 21 21 22 22 23 23 23 23 24 24 24 24 24 24 25 25 25 25 26 ...................................................................................39：长三角核心城市人口及GDP占长三角全区的比重 ...............................................................................40：长三角核心城市商品住宅销售额及面积占全区比重 .............................................................................................41：一线城市住宅销售金额及二手房/新房倍数 ...............................................................................42：历年一线城市住宅销售额中新房和二手房占比变化 .............................................................................................43：二线城市住宅销售金额及二手房/新房倍数 ...............................................................................44：历年二线城市住宅销售额中新房和二手房占比变化 .............................................................................45：三四线及以下城市住宅销售金额及二手房/新房倍数 .......................................................................................46：历年三四线及以下城市新房和二手房占比变化 ..............................................................................47：30城新建商品房成交面积分城市能级当年累计同比 .........................................................................48：历年18城二手住宅成交套数分城市能级当年累计同比 ...............................................................................49：一线城市新房单日成交面积7天移动平均（万㎡） ...........................................................................50：一线城市二手住宅单日成交套数7天移动平均（套） ...............................................................................51：二线城市新房单日成交面积7天移动平均（万㎡） ...........................................................................52：二线城市二手住宅单日成交套数7天移动平均（套） ...............................................................................53：三线城市新房单日成交面积7天移动平均（万㎡） ...........................................................................54：三线城市二手住宅单日成交套数7天移动平均（套） .............................................................................................55：中国主流城市二手住宅/新建住宅成交套数 ...................................................................................................56：历年全国新建商品住宅销售价格及同比 .................................................................................57：历年70城新建商品住宅和二手住宅销售价格同比..................................................................................58：70城新建商品住宅和二手住宅销售价格月度同比 ...........................................................................59：一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格月度同比 ...............................................................................60：二城市新建商品住宅和二手住宅销售价格月度同比 ...........................................................................61：三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格月度同比 ...........................................................................................62：中国各主流城市二手房边际挂牌价变动比例 ..............................................................................................................63：14城带看活跃度指数化加权平均 ...............................................................................64：中国历年小学入学人口对比当年出生人口（万人）...............................................................................65：中国历年初中入学人口对比当年出生人口（万人）...............................................................................66：历年全国新建商品住宅中现房部分销售面积及同比...............................................................................67：历年全国新建商品住宅中期房部分销售面积及同比 .......................................................................................68：全国新建商品住宅现房单季度销售面积及同比......................................................................