房地产行业研究：LPR引导房贷利率下调，期待存量房贷利率跟降

根据提供的文字内容，可以总结如下：

事件与背景： 2024年7月22日，中国人民银行调整了贷款市场报价利率（LPR），其中1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，相比6月均下调了10个基点。这是年内LPR的第二次调整，旨在减轻购房者的按揭压力。

市场影响：

1. 减轻按揭负担：以100万元商贷、30年还款期限、等额本息还款方式为例，降息后每月还款额减少约57.3元，30年累计减少还款总额约2.1万元。
2. 二次降息：5年期以上LPR年内第二次下调，累计下调35个基点，预计每月还款额减少约202.1元，30年累计减少还款总额约7.3万元，有利于减轻购房利息负担，释放部分需求。
3. 存量房贷利率调整预期：随着新发放房贷利率的持续下行，存量房贷利率有望下调，以进一步减轻购房者负担。

市场趋势与政策：

1. 房贷利率降至历史最低：一线城市如北京、上海、广州等首套房贷利率均降至3.4%，二套房贷利率也显著下降，整体房贷利率达到历史最低水平。
2. 政策响应与预期：响应中央全面深化改革的号召，政策有望加速落地，特别是“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权”的提出，预示着后续可能出台更多支持政策，以促进房地产市场的稳定与发展。

投资建议：

1. 聚焦高能级城市：建议关注深耕一线城市和部分二线城市，主打改善型产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团。
2. 受益于政策利好的房产中介：推荐关注政策利好不断落地、一二手房市场活跃度提升的房产中介平台贝壳。

风险提示：

1. 宽松政策效果有限：政策提振市场效果可能不如预期，尤其是三四线城市恢复力度较弱。
2. 债务违约风险：若在宽松政策期间，部分房企出现债务违约，可能对市场信心造成更大冲击。

总结：本次LPR下调旨在通过降低房贷成本，刺激房地产市场需求，同时响应中央全面深化改革的政策导向，预示着未来可能有更多支持政策出台。投资建议重点关注深耕高能级城市、具有竞争优势的房地产企业和房产中介平台。同时，市场面临的风险包括政策效果的不确定性、部分城市的恢复速度以及潜在的债务违约风险。