房地产行业研究：LPR引导房贷利率下调，期待存量房贷利率跟降

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2024年7月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年7月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%，均较6月下调了10个基点。 点评 年内LPR两度下调，减轻按揭压力。以总金额100万元商贷，还款年限30年，还款方式等额本息为例，据计算 此次降息后月供少还约57.3元，30年总计少还约2.1万元。同时本次降息是今年以来五年期以上LPR第二次下调，合计下调35BP，以前文相同方式进行计算，今年两次降息后月供少还约202.1元，30年总计少还约7.3万元，有利于减轻购房的利息负担，释放部分需求。 存量房贷利率亦有望下调。根据贝壳研究院，5月百城首/二套房贷利率分别为3.45%/3.90%，同比分别下降 55bp/101bp，环比分别下降12bp/26bp。根据证券时报，6月全国平均新发放房贷利率为3.45%，同比下降66bp，环 比下降17bp，处于历史最低水平。随着新发放房贷利率的持续下行，当前新增房贷利率与此前存量房贷利率之差逐渐拉大，我们认为或可能跟进降低存量房贷利率。 房贷利率降至历史最低，推进楼市企稳进程。本次降息后，首套房贷利率京沪深均为3.4%，广州为3.1%；二套 房贷利率京沪核心区/非核心区分别为3.8%/3.6%，深圳为3.8%，广州为3.7%。并且部分二线城市的首套房贷利率降至3%左右，房贷利率已降至历史最低水平。在房价持续调整的过程中，随着房贷利率与租金回报率的差距持续收敛，房价筑底或得到进一步支撑，若后续对于房价持续下行的预期有所扭转，则有望缓解购房者的观望情绪，有助于助力楼市企稳。 响应三中全会号召，政策有望加速落地。继昨日发布《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的 决定》后，今日央行降息是地产领域落地的首个重磅利好政策。根据三中全会提出的“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权”和“进一步落实和完善房地产新政策”等论述，我们认为在当前房地产市场处于供求关系发生重大变化的调整过程中，为贯彻落实三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，此前出台的政策有望加速落地，后续更多新政策仍然可期。 投资建议 三中全会闭幕后，降息是房地产市场政策落地的第一步，释放出积极信号，预计后续去库存、优化增量等政策有望得到贯彻落实，尽快形成实物量。在信贷放松、各地需求端因城施策、去库等政策的共同发力下，有望形成政策组 合拳，助力高能级城市的市场逐步修复企稳。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 80 70 60 50 40 30 20 10 0 来源：贝壳研究院，国金证券研究所 2019-01 2019-03 2019-05 放款时间（日，左） 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 房贷利率-首套房(（%，右） 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 房贷利率-二套房（%，右） 2022-11 2023-1 2023-3 2023-5 2023-7 2023-9 2023-11 3.45 2024-1 3.90 2024-3 4.7 4.2 3.7 3.2 2024-5 5.00 4.50 4.00 3.50 3.00 2019-02 扫码获取更多服务 图表1：7月LPR下调10个基点 来源：央行，国金证券研究所 图表2：贝壳百城房贷利率持续下行 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 一年期LPR（%） 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 五年期LPR（%） 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-2 2023-4 2023-6 2023-8 2023-10 2023-12 2024-2 行业点评 2024-4 3.85 3.35 5.7 5.2 2024-6 2 敬请参阅最后一页特别声明 图表3：本次LPR下调后，重点城市房贷利率及首付比例 重点城市房贷利率及首付比例 城市名称 商贷最低首付比例 (首套) 房贷利率(首套) 商贷最低首付比例 (二套) 房贷利率(二套) 北京 20% 3.40%（LPR-45BP） 五环内35%五环外30% 五环内3.80%（LPR-5BP） 五环外3.60%（LPR-25BP） 上海 20% 3.40%（LPR-45BP） 核心区35%非核心区30% 核心区3.80%（LPR-5BP）非核心区3.60%（LPR-25BP） 广州 15% 3.10%（LPR-75BP） 25% 3.70%（LPR-15BP） 深圳 20% 3.40%（LPR-45BP） 30% 3.80%（LPR-5BP） 杭州 15% 3.15%（LPR-70BP） 25% 3.25%（LPR-60BP） 南京 15% 2.95%（LPR-90BP） 25% 部分2.95%（LPR-90BP） 苏州 15% 3.00%（LPR-85BP） 25% 3.65%（LPR-20BP） 成都 15% 3.25%（LPR-60BP） 25% 3.55%（LPR-30BP） 西安 15% 3.45%（LPR-40BP） 25% 3.80%（LPR-5BP） 青岛 15% 3.15%（LPR-70BP） 25% 3.65%（LPR-20BP） 武汉 15% 3.15%（LPR-70BP） 25% 3.25%（LPR-60BP） 重庆 15% 3.45%（LPR-40BP） 25% 3.80%（LPR-5BP） 天津 15% 3.25%（LPR-60BP） 25% 3.80%（LPR-5BP） 合肥 15% 3.35%（LPR-50BP） 25% 3.35%（LPR-50BP） 来源：各政府官网，南方都市报，凤凰网，钱江晚报，青岛新闻网，极目新闻，贝壳，国金证券研究所 图表4：A股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 30 25 20 15 10 5 2024/7/1 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表5：港股地产PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 2024/7/1 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 来源：wind，国金证券研究所 图表6：港股物业股PE-TTM PE-TTM AVGAVG+STDVAVG-STDV 120 100 80 60 40 20 2024/7/1 2024/1/1 2023/7/1 2023/1/1 2022/7/1 2022/1/1 2021/7/1 2021/1/1 2020/7/1 2020/1/1 2019/7/1 2019/1/1 2018/7/1 2018/1/1 2017/7/1 2017/1/1 2016/7/1 0 市值 股票代码 公司 评级 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科A 中性 770 6.3 -15.5 30.0 121.6 -49.8 25.7 -46% N/A N/A 600048.SH 保利发展 买入 1,094 9.1 12.0 11.2 120.7 91.0 98.1 -34% -25% 8% 001979.SZ 招商蛇口 买入 847 13.4 9.3 7.2 63.2 91.1 118.1 48% 44% 30% 600153.SH 建发股份 买入 242 1.8 3.6 2.9 131.0 67.6 84.0 109% -48% 24% 002244.SZ 滨江集团 买入 252 10.0 7.7 6.2 25.3 32.7 40.4 -32% 29% 24% 600325.SH 华发股份 买入 168 9.1 8.3 7.4 18.4 20.1 22.6 -29% 9% 12% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,294 5.1 4.5 4.0 256.1 290.0 322.2 10% 13% 11% 3900.HK 绿城中国 买入 147 4.7 4.1 3.1 31.2 36.1 47.0 13% 16% 30% 1908.HK 建发国际集团 买入 258 5.1 3.3 3.1 50.3 78.5 82.6 2% 56% 5% 0123.HK 越秀地产 买入 199 6.2 5.6 5.1 31.9 35.7 39.3 -19% 12% 10% 9979.HK 绿城管理控股 买入 83 8.5 6.7 5.4 9.7 12.2 15.3 31% 26% 25% 图表7：覆盖公司估值情况 来源：wind，国金证券研究所 2423.HK 贝壳* 买入 1,256 12.8 11.6 11.5 98.0 107.9 109.6 245% 10% 2% 9666.HK 金科服务 买入 38 N.A. 7.0 6.5 -9.5 5.4 5.8 48% n.a. 8% 6098.HK 碧桂园服务 买入 148 50.6 14.4 10.3 2.9 10.2 14.4 -85% 250% 40% 1209.HK 华润万象生活 买入 494 16.9 13.5 11.8 29.3 36.5 41.8 33% 25% 14% 3316.HK 滨江服务 买入 41 8.3 7.2 6.3 4.9 5.7 6.5 20% 15% 14% 6626.HK 越秀服务 买入 42 8.6 7.5 6.5 4.9 5.6 6.5 17% 16% 15% 2156.HK 建发物业 买入 36 7.7 7.1 5.3 4.7 5.1 6.8 89% 9% 33% 平均值 412 10.8 6.6 8.0 55.3 49.0 60.4 23% 29% 18% 中位值 220 8.5 7.2 6.4 30.2 34.2 39.9 15% 15% 14% 来源：wind，国金证券研究所注：1）数据截至2024年7月22日；2）预测数据为国金预测；贝壳的利润数据为Non-GAAP净利润口径。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊