房地产行业研究：新政三周一线热度延续，存量增量房贷利率均下调

4 行业点评 本周A股地产上涨，港股地产、物业板块均下跌。本周（10.19-10.25）申万A股房地产板块涨跌幅为+3%，在各板块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.2%，在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.4%和-3.3%。 本周上海土拍热度较低，参拍房企均为央国企。本周（10.19-10.25）全国300城宅地成交建面740万㎡，单周环比-15%，单周同比-36%，平均溢价率2%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面18544万㎡，累计同比-38%；年初至今，绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团、华润置地的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比略降，深圳新房销售同环比均实现翻倍。本周（10.19-10.25）35个城市商品房成交合计341万平米，周环比+5%，周同比-10%。其中：一线城市周环比+4%，周同比+8%；二线城市周环比+5%，周同比 -23%；三四线城市周环比+6%，周同比+73%。 本周二手房成交同比上升，环比略降，月度同比增幅扩大。本周（10.19-10.25）15个城市二手房成交合计280万平米，周环比-5%，周同比+32%。其中：一线城市周环比-2%，周同比+76%；二线城市周环比-6%，周同比+13%；三四线城市周环比-17%，周同比+4%。 9月末新政出台三周后，一线城市一二手房成交维持高位。对于新房，根据克而瑞，一线受益政策直接利好，整 体成交维持高位，10月前20日成交同比增长11%；而二线城市未出台楼市新政，同比下降9%。北京、广州、深圳等新房前端指标项目来访、认购稳步增长，新房成交热度或有望持续一段时间。对于二手房，10月前20日北京/上海/广州二手房成交套数同比增幅分别为+38%/+70%/+86%，二手房弹性更大，热度好于新房；二线城市二手房成交热度一般，仅杭州明显增长，同比+105%。综上来看，脉冲行情有望贯穿整个10月。 存量及新增房贷利率均实现下调，降低按揭压力，助力地产企稳。浮动房贷利率由“5年期以上LPR+加点”组成。 对于新增房贷利率，新增房贷利率下降是由LPR下降所带来的，今年以来5年期以上LPR经过3次调降，已累计下降60个基点，根据上观新闻，广州南京苏州等地的新增房贷利率已降至“2字头”。在存量房贷利率方便，本次仅调整“加点”部分，不涉及LPR的调整，待到明年1月1日重定价日，LPR部分再进行相应的下调。根据新华社报道，10月25日大部分存量房贷利率完成批量下调，预计平均降幅在0.5个百分点左右，将节省借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。 投资建议 新政后10月楼市或呈现复苏行情，后续需要关注楼市热度的持续效果，同时跟进收储、城中村危旧房改造货币化安置等实物工作量的落地情况。若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期，真正迎来地产止跌企稳的拐点，地产板块有望迎来估值及业绩的修复。持续推荐受益于行业逐步企稳的龙头标的：房 地产开发企业推荐深耕高能级城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、越秀地产、滨江集团；中介推荐受益于政策 利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物业企业推荐物管稳健、商管龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注受益于地方化债的城投公司，建议关注涉及并购重组的弹性标的。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 新政三周后，一线城市维持热度4 存量增量房贷利率均实现下调4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪7 宅地成交7 新房成交8 二手房成交10 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻12 地产公司动态16 物管行业政策和新闻17 非开发公司动态17 行业估值18 风险提示19 图表目录 图表1：一线城市新房成交面积维持高位，同比有所上升4 图表2：一线城市二手房成交套数同比大幅上升4 图表3：年内五年期以上LPR三次调降，累计降幅60bp5 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名6 图表7：本周地产个股涨跌幅末5名6 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表10：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表11：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表12：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表13：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表14：35城新房成交面积及同比增速8 图表15：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比9 图表16：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比9 图表17：35城新房成交明细（万平方米）9 图表18：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表19：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表20：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表21：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表22：11城商品房的库存和去化周期11 图表23：11城各城市能级的库存去化周期11 图表24：11个重点城市商品房库存及去化周期11 图表25：地产行业政策新闻汇总12 图表26：地产公司动态16 图表27：物管行业资讯17 图表28：非开发公司动态17 图表29：A股地产PE-TTM18 图表30：港股地产PE-TTM18 图表31：港股物业PE-TTM19 图表32：覆盖公司估值情况19 新政三周后，一线城市维持热度 9月末新政出台三周后，一线城市一二手房成交维持高位。对于新房，根据克而瑞，一线受益政策直接利好，整体成交维持高位，10月前20日成交同比增长11%；而二线城市未出台楼市新政，同比下降9%。北京、广州、深圳等新房前端指标项目来访、认购稳步增长，新房成交热度或有望持续一段时间。对于二手房，10月前20日北京/上海/广州二手房成交套数同比增幅分别为+38%/+70%/+86%，二手房弹性更大，热度好于新房；二线城市二手房成交热度一般，仅杭州明显增长，同比+105%。综上来看，脉冲行情有望贯穿整个10月。 图表1：一线城市新房成交面积维持高位，同比有所上升 10月前20日成交面积（万方，左）同比（右） 北上广深武成杭长西重昆苏济青南宁南厦长合福 京海州圳汉都州沙安庆明州南岛京波宁门春肥州 一线二线 70100% 6080% 5060% 40% 40 20% 30 0% 20-20% 10-40% 0-60% 来源：克而瑞，国金证券研究所 图表2：一线城市二手房成交套数同比大幅上升 10月前20日成交套数（套，左）同比（右） 北京 上海 深圳 成都 杭州 南京 青岛 苏州 大连 厦门 一线二线 16000120% 14000100% 1200080% 1000060% 800040% 600020% 40000% 2000-20% 0-40% 来源：克而瑞，国金证券研究所 存量增量房贷利率均实现下调 存量及新增房贷利率均实现下调，降低按揭压力，助力地产企稳。浮动房贷利率由“5年期以上LPR+加点”组成。对于新增房贷利率，新增房贷利率下降是由LPR下降所带来的，今年以来5年期以上LPR经过3次调降，已累计下降60个基点，根据上观新闻，广州南京苏州等地的新增房贷利率已降至“2字头”。在存量房贷利率方便，本次仅调整“加点”部分，不涉及LPR的调整，待到明年1月1日重定价日，LPR部分再进行相应的下调。根据新华社报道，10 月25日大部分存量房贷利率完成批量下调，预计平均降幅在0.5个百分点左右，将节省借款人利息支出1500亿元，惠及5000万户家庭、1.5亿人口。 图表3：年内五年期以上LPR三次调降，累计降幅60bp 3.60% 3.10% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 2019年8月 2019年10月 2019年12月 2020年2月 2020年4月 2020年6月 2020年8月 2020年10月 2020年12月 2021年2月 2021年4月 2021年6月 2021年8月 2021年10月 2021年12月 2022年2月 2022年4月 2022年6月 2022年8月 2022年10月 2022年12月 2023年2月 2023年4月 2023年6月 2023年8月 2023年10月 2023年12月 2024年2月 2024年4月 2024年6月 2024年8月 2024年10月 0.0% 五年期LPR一年期LPR 行情回顾 来源：wind，国金证券研究所 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3%，在各板块中位列第17；WIND港股房地产板块涨跌幅为-2.2%，在各板块中位列第20。本周地产涨跌幅前5名为深振业A、电子城、济南高新、空港股份、*ST中润，涨跌幅分别为+39.8%、 +34.4%、+33.3%、+32%、+27.8%；末5名为融信中国、世茂集团、中国奥园、华音国际控股、建业地产，涨跌幅分别为-20.5%、-19.9%、-17.1%、-13.2%、-12.7%。 图表4：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表5：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 5% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 4% 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 汽半技医耐消材商资保运制家公食银多能电房零软食媒 Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 车导术疗用费料业本险输药庭用品行元源信地售件品体 -2% 与体硬保消者和货 、与事、金 服产业与与 Ⅱ 汽与件健费服专物生个业饮融务服主 -4% 电综轻传商化休建纺国农汽建机医通房有家食电交公钢采计非银气合工媒业工闲筑织防林车筑械药信地色用品子通用铁掘算银行 车半与设品务业 Ⅱ 零导设备与服 部体备与服务 物人料务要 科用与用 技品烟品 设制贸 备造易 服材服军牧务料装工渔 装设生饰备物 产金电饮运事机金 属器料输业融 件生服装与草零 Ⅱ 产务生售 …… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表6：本周地产个股涨跌幅前5名图表7：本周地产个股涨跌幅末5名 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% *ST 0% 深电济空 振子南港 A 业城高股中 新份润 0% -5% -10% -15% -20% -25% 融信中国 世中华建 茂国音业 集奥国地 团园际产 控股 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.2%，沪深300指数涨跌幅为+0.8%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-1.4%和-3.3%。本周物业涨跌幅前5名为弘阳服务、润华 服务、中天服务、融信服务、招商积余，涨跌幅分别为+24.7%、+6.6%、+5.8%、+4.8%、+4.7%；末5名为世茂服务、鲁商服务、佳兆业美好、兴业物联、朗诗绿色生活，涨跌幅分别为-12.5%、-11.4%、-10.5%、-10.3%、-8.6%。 图表8：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/10/21 2024/10/22 2024/10/23 2024/10/24 2024/10/25 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表9：本周物业个股涨跌幅前5名图表10：本周物业个股涨跌幅末5名 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 弘润中融招阳华天信商