存量房贷利率下降由加点下调和LPR下调共同构成

行业研究|行业周报 看好（维持） 存量房贷利率下降由加点下调和LPR下调共同构成 房地产行业 国家/地区中国 行业房地产行业 报告发布日期2024年09月10日 核心观点 本周市场回顾。第36周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产 板块较沪深300指数相对收益为0.3%。沪深300指数报收3231.35，周度涨幅为-2.7%；创业板指数报收1538.07，周度涨幅-2.7%；房地产指数（申万）报收 1672.36，周度涨幅为-2.4%。 全国政策方面。住建部1-7月全国已启动改造城镇老旧小区3.8万个。地方政策方面。湖南宁乡“以旧换新”购买新房的享受首套房屋首付比例；重庆在市内购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算；重庆取消中心城区新购住房限售政 策，支持住房以旧换新；广州8月26日起实施新建商品房“购房即交房、交证”工作；海南省调整住房公积金贷款政策，保障性住房首付降至15%；香港房屋局推出“简约公屋”住户特别津贴试验计划。 本周新房销量较第35周减少，二手房销售量较第35周减少。第36周44大城市新房销售为1.49万套，较第35周减少23.5%；21大城市二手房销售1.5万套，较第35周减少4.6%。库存量较第35周增加，库销比较第35周不变。截至第36周，18大城市库存为93.5万套，较第35周减少0.26万套；库销比为21.9个月，较第35周保持不变。本周土地市场活跃度较第35周下降。第36周36大城市市本级合计成交土地10块。土地出让金减少。2024年第36周36大城市市本级土地出让金为 36.78亿元，较第35周减少229.1亿元。平均溢价率下降。2024年第36周36大 城市市本级土地成交平均溢价率0.6%，较第35周下降5.9%。第36周36大城市流 拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为40块。 重点公司公告。大名城、亚通股份发布2024年半年度分红情况。城建发展、中国国贸、华联控股、新城控股、中国铁建等公司发布2024年半年度报告。新湖中宝、华发股份等公司发布半年度经营数据的公告。荣盛发展、万科A、格力地产等公司发布关于担保的公告。 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 孙怡萱sunyixuan@orientsec.com.cn 回顾23年存量房贷利率政策 2024-09-03 22城开展房屋养老金试点 2024-08-26 7月商品房销售环比下降 2024-08-21 投资建议与投资标的 最近，彭博社一则有关中国存量房贷利率的报道指出本轮利率将下调80个基点左右，目前中国监管部门并没有回应。我们无法判断存量房贷利率再次下调的可能性以及具体的节奏，但就存量房贷利率政策来讨论，23年该政策的实施使得超过22万亿元存量房贷利率下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点，惠及超5000万户、1.5亿人，每年减少借款人利息支出1600-1700亿元，户均每年减少3200元。23年的存量房贷利率下调利好利率“高位站岗”的早期购房者，消除了此前居民房贷利率峰值，缓解存量房贷持有者还贷压力。从整体降息效果来看，用减少借款人每年利息支出1700亿元和2023年末38万亿元的个人住房贷款余额来计算存量房贷利率下调对于整体房贷的影响，平均利率降幅约45BP，叠加5年期以上LPR下调10BP，23年房贷利率相当于下降了55BP。今年5月17日出台的一揽子房地产政策中，在全国层面取消房贷利率下限并将该调控权给予地方，利好新增房贷。据CRIC调研，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约60-70BP；而新政并未惠及存量房贷款，其平均利率约为4%，新增和存量房贷利率的差距较大，我们认为存量房贷利率下调的可能性存在。假设今年存量房贷利率下调能够达到类似23年的政策效果——减少借款人每年利息支出1700亿元，以二季度末37.8万亿元的个人住房贷款余额为基础来计算存量房贷利率下调对于整体房贷的影响，平均利率降幅约45BP，叠加24年至今5年期以上LPR已累计下调35BP，整体降息效果或能超越23年，达到80BP，对于缓解部分利率高位站岗的购房者的还贷压力，以及释放居民消费起到一定的作用。 风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。假设条 件变化影响测算结果。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 目录 1.第36周市场行情回顾（2024.08.31~2024.09.06）4 1.1第36周行业指数表现4 1.2第36周地产板块个股表现4 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.31~2024.09.06）4 2.1行业一周要闻回顾4 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾5 2.3重点城市土地市场跟踪7 2.4重点公司一周要闻回顾9 投资建议12 风险提示12 附录12 图表目录 图1：2024年第36周44城新房成交套数5 图2：2024年第36周21城二手房成交套数5 图3：2024年第36周新房二手房成交套数中一线城市占比6 图4：第36周跟踪城市库销比6 图5：重点城市库存和库销比7 图6：一、二线城市土地成交情况（市本级）7 图7：卫星城土地成交情况（市本级）7 图8：一、二线城市土地出让金情况（市本级）8 图9：重点卫星城土地出让金情况（市本级）8 图10：36城土地平均溢价率情况（市本级）9 图11：36城土地流拍情况（市本级）9 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指数4 表2：本周A股房地产个股表现4 表3：地产板块股票池名单13 1.第36周市场行情回顾（2024.08.31~2024.09.06） 1.1第36周行业指数表现 第36周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为0.3%。沪深300指数报收3231.35，周度涨幅为-2.7%；创业板指数报收1538.07，周度涨幅-2.7%；房地产指数（申万）报收1672.36，周度涨幅为-2.4%。 表1：本周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指数 指数(2024/09/06) 本周涨幅 上周涨幅 年初以来涨幅 沪深300 3231.35 -2.7% -0.2% -16.5% 创业板指 1538.07 -2.7% 2.2% -34.5% 房地产指数（申万） 1672.36 -2.4% 2.5% -44.2% 数据来源：Wind，东方证券研究所 1.2第36周地产板块个股表现 第36周地产板块涨幅居前的公司分别为合肥城建、衢州发展、深振业A、世联行、金地集团。 表2：本周A股房地产个股表现 本周涨幅前五 涨幅 本周跌幅前五 跌幅 合肥城建 12.5% ST数源 -13.2% 衢州发展 6.5% 荣安地产 -9.8% 深振业A 5.9% 福星股份 -6.6% 世联行 3.8% 万业企业 -6.5% 金地集团 2.8% 上海临港 -5.5% 数据来源：Wind，东方证券研究所 备注：本研报使用的地产板块股票池为申万房地产（2021），剔除主营业务非房地产相关的公司，具体见附录。 2.行业及公司要闻回顾（2024.08.31~2024.09.06） 2.1行业一周要闻回顾 全国政策方面。住建部1-7月全国已启动改造城镇老旧小区3.8万个。地方政策方面。湖南宁乡“以旧换新”购买新房的享受首套房屋首付比例；重庆在市内购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算；重庆取消中心城区新购住房限售政策，支持住房以旧换新；广州8月26日起实施新建商品房“购房即交房、交证”工作；海南省调整住房公积金贷款政策，保障性住房首付降至15%；香港房屋局推出“简约公屋”住户特别津贴试验计划。 全国政策： 1）住建部：1-7月全国已启动改造城镇老旧小区3.8万个（9.2）信息来源：观点地产网 地方政策： 1）湖南宁乡：“以旧换新”购买新房的享受首套房屋首付比例（8.31）信息来源：观点地产网 2）重庆：在市内购买住房时已出租的住房可不纳入家庭住房套数计算（9.1）信息来源：观点地产网 3）浙江金华市公积金新政：租房提取额度提至3.6万元/年（9.1）信息来源：观点地产网 4）重庆：取消中心城区新购住房限售政策支持住房以旧换新（9.2）信息来源：观点地产网 5）广州：8月26日起实施新建商品房“购房即交房、交证”工作（9.2）信息来源：观点地产网 6）海南省调整住房公积金贷款政策保障性住房首付降至15%（9.2）信息来源：观点地产网 7）香港：房屋局推出“简约公屋”住户特别津贴试验计划（9.3）信息来源：观点地产网 8）甘肃：“甘快办”资金申领平台9月10日全面上线支持消费品以旧换新（9.4）信息来源：观点地产网 9）海口：鼓励“以旧换新”满足改善性购房需求（9.4）信息来源：观点地产网 2.2房地产行业重点城市周度数据回顾 第36周新房销量较第35周减少，二手房销售量较第35周减少。第36周44大城市新房销售为 1.49万套，较第35周减少23.5%；21大城市二手房销售1.5万套，较第35周减少4.6%。一线城市新房、二手房交易较第35周分别减少19.1%、减少13.6%；二线城市新房、二手房交易较第35周分别减少20.1%、减少0.8%。 图1：2024年第36周44城新房成交套数 44城新房销售（套）一线城市新房销售（套，右轴） 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2024年2024年2024年 第46周 第8周 第22周 第36周 第50周 第13周 第27周 第41周 第3周 第18周 第36周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图2：2024年第36周21城二手房成交套数 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 21城二手房销售（套）一线城市二手房销售（套，右轴） 9,000 7,000 5,000 3,000 1,000 -1,000 2021年2021年2022年2022年2022年2022年2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年 第30周第43周 第4周 第17周第30周第43周 第5周 第18周第31周第44周 第5周 第19周第36周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 图3：2024年第36周新房二手房成交套数中一线城市占比 新房一线占比二手房一线占比（右轴） 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 2021年 第33周 2021年 第47周 2022年 第9周 2022年 第23周 2022年 第37周 2022年 第51周 2023年 第14周 2023年 第28周 2023年 第42周 2024年 第4周 2024年 第19周 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2024年 第36周 注：周度销售计算周期为上一周周六至本周五。数据来源：Wind，东方证券研究所 库存量较第35周增加，库销比较第35周不变。截至第36周，18大城市库存为93.5万套，较 第35周减少0.26万套；库销比为21.9个月，较第35周保持不变。一线城市库存量30.2万套， 较第35周增加0.06万套，库销比为13.5个月，较第35周保持不变。二线城市库存量20.3万 套，较第35周减少0.1