房地产行业研究：房贷利率随LPR大幅调降，房价跌幅环比收窄

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（2.17-2.23）申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第16；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +3.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.7%，沪深300指数涨跌幅为+3.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-0.2%和-0.2%。 本周北京海淀、大兴地块首迎双摇号。本周（2.17-2.23）全国300城宅地成交建面181万㎡，单周环比+3459%，单周同比-68%，平均溢价率6%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面2318万㎡，累计同比-62%；年初至今，华润置地、中建三局、腾讯、招商蛇口、北京住总集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比下降，表现弱于去年节后。本周（2.17-2.23）35个城市商品房成交合计159万平米，周环比+1302%，周同比-65%（按春节农历周算同比-39.8%）。其中：一线城市周环比+2394%，周同比-68%；二线城市周环比+1181%，周同比-66%；三四线城市周环比+1316%，周同比-42%。 本周二手房成交环比上升，同比下降，表现弱于去年节后。本周（2.17-2.23）15个城市二手房成交合计123万平米，周环比+31051%，周同比-41%（按春节农历周算同比-12.1%）。其中：一线城市周环比+11312%，周同比-47%；二线城市周环比+54445%，周同比-39%；三四线城市周环比+58561%，周同比-42%。 五年期LPR创历史最大降幅，各能级城市房贷利率随之大幅调降。2月20日央行公布2月LPR报价，5年期LPR由4.2%下调25bp至3.95%，创有史以来最大下调幅度，进而带动各地房贷利率近一步下行。当前全国首套房贷利率基本进入“3%”时代，部分城市已降至历史最低水平，仅北京城六区首套房贷利率为4.05%。在当前市场需求疲弱，居民加杠杆意愿不强的背景下，本次下调能明显降低购房者的还款压力（假设首套房贷款100万、等额本息、30年贷款期限，本次LPR下调后单月还贷减少约145元，30年还贷累计减少约5.2万元）；并且开年房贷利率大幅下降，配套各地出台的一系列政策组合拳，体现出政策的诚意和力度，在一定程度上有望改善购房者的观望心态，释放部分居民贷款买房的需求。 1月一二手房价跌幅环比收窄。2月23日国家统计局公布1月70大中城市房价数据，整体来看一二手房的房价仍处于下行通道，新房和二手房价格分别连跌八个月和九个月。其中新房方面，一线和三线的房价指数分别环比下跌0.3%和0.4%，降幅均环比收窄0.1pct；二线房价指数环比下降0.4%，降幅环比持平。二手房方面，一线房价指数环比下降1%，降幅环比收窄0.1pct；二线及三线的房价指数分别环比下降0.6%和0.7%，跌幅分别环比收窄0.2pct和0.1pct。前期一系列政策支持下房价下跌幅度环比收窄，但仍需从供需两端持续发力，以助力房价的企稳，进而改善居民购房预期，促进楼市逐渐回归健康发展。 投资建议 春节前各能级城市宽松政策加速落地，节后首周房贷利率大幅下降，静待政策持续释放后市场的修复效果。同时 银行向白名单项目融资、政策行发放城改专项借款正持续推进中。推荐已布局城中村改造、且主打改善产品双重加持的央国企，如越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于行业K型分化的改善型房企，如建发国际集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 内容目录 房贷利率随LPR大幅调降4 房价跌幅环比收窄4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态14 行业估值14 风险提示16 图表目录 图表1：百城房贷利率持续下行4 图表2：本月各能级城市首套房贷利率均下降25bp4 图表3：本月各能级城市二套房贷利率均下降25bp4 图表4：70大中城市新房价格环比跌幅收窄5 图表5：70大中城市二手房价格环比跌幅收窄5 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表9：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表10：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表11：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表12：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表13：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表14：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表15：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表16：35城新房成交面积及同比增速8 图表17：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表18：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表19：35城新房成交明细（万平方米）9 图表20：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表21：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表22：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表23：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表24：12城商品房的库存和去化周期11 图表25：12城各城市能级的库存去化周期11 图表26：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表27：地产行业政策新闻汇总11 图表28：地产公司动态13 图表29：物管行业资讯14 图表30：非开发公司动态14 图表31：A股地产PE-TTM14 图表32：港股地产PE-TTM15 图表33：港股物业股PE-TTM15 图表34：覆盖公司估值情况15 房贷利率随LPR大幅调降 五年期LPR创历史最大降幅，各能级城市房贷利率随之大幅调降。2月20日央行公布2月LPR报价，5年期LPR由4.2%下调25bp至3.95%，创有史以来最大下调幅度，进而带动各地房贷利率近一步下行。当前全国首套房贷利率基本进入“3%”时代，部分城市已降至历史最低水平，仅北京城六区首套房贷利率为4.05%。在当前市场需求疲弱，居民加杠杆意愿不强的背景下，本次下调能明显降低购房者的还款压力（假设首套房贷款100万、等额本息、30年贷款期限，本次LPR下调后单月还贷减少约145元，30年还贷累计减少约5.2万元）；并且开年房贷利率大幅下降，配套各地出台的一系列政策组合拳，体现出政策的诚意和力度，在一定程度上有望改善购房者的观望心态，释放部分居民贷款买房的需求。 图表1：百城房贷利率持续下行 806 70 5.5 60 505 40 304.5 20 4 10 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-1 2023-3 2023-5 2023-7 2023-9 2023-11 2024-1 03.5 放款时间（日，左）房贷利率-首套房(（%，右）房贷利率-二套房（%，右） 来源：贝壳研究院，国金证券研究所 图表2：本月各能级城市首套房贷利率均下降25bp图表3：本月各能级城市二套房贷利率均下降25bp 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 3.8% 3.6% 3.4% 一线城市二线城市三四线城市 5.2% 5.0% 4.8% 4.6% 4.4% 4.2% 4.0% 一线城市二线城市三四线城市 来源：贝壳研究院，国金证券研究所来源：贝壳研究院，国金证券研究所 房价跌幅环比收窄 1月一二手房价跌幅环比收窄。2月23日国家统计局公布1月70大中城市房价数据，整体来看一二手房的房价仍处于下行通道，新房和二手房价格分别连跌八个月和九个月。其中新房方面，一线和三线的房价指数分别环比下跌0.3%和0.4%，降幅均环比收窄0.1pct；二线房价指数环比下降0.4%，降幅环比持平。二手房方面，一线房价指数环比下降1%，降幅环比收窄0.1pct；二线及三线的房价指数分别环比下降0.6%和0.7%，跌幅分别环比收窄0.2pct和0.1pct。前期一系列政策支持下房价下跌幅度环比收窄，但仍需从供需两端持续发力，以助力房价的企稳，进而改善居民购房预期，促进楼市逐渐回归健康发展。 图表4：70大中城市新房价格环比跌幅收窄图表5：70大中城市二手房价格环比跌幅收窄 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 一线城市二线城市三线城市 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5 -2.0 一线城市二线城市三线城市 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第16；WIND港股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第12。本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、荣丰控股、卓朗科技、新能泰山、迪马股份，涨跌幅分别为+45.5%、 +40.1%、+30.2%、+29.1%、+28.3%；末5名为中骏集团控股、中梁控股、德信中国、希慎兴业、上海临港，涨跌幅分别为-7.5%、-6.6%、-5.7%、-5.7%、-4.7%。 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表7：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 能材公商制保资医电银运房零食多媒耐家食半汽软技消源料用业药险本疗信行输地售品元体用庭品导车件术费 0% 传计通休轻机建综商银电汽纺化有房公国交食建电非钢家农医采 事和、业专生业物 货保服物健务设 产业、金 Ⅱ 饮融料 消与与体与与硬者费个主与汽服件服品人要半车务与务 媒算信闲工械筑合业行子车织工色地用防通品筑气银铁用林药掘 服科备 与与用用导零设 机服制设装贸 服金产事军运饮材设金 电牧生 务技与 烟服品品体部备 务造备饰易 装属业工输料料备融 器渔物 与服草 生务 … 装零生件 Ⅱ 售产 … 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名图表9：本周地产个股涨跌幅末5名 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 国瑞健康 荣卓新迪 丰朗能马 控科泰股 股技山份 0% 中骏集团控股 中梁控股 德信中国 希慎兴业 上海临港 -1% -2% -3% -4% -5% -6% -7% -8% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.5%，恒生中国企业指数