房地产行业研究周报：LPR利率下调 房贷利率进入历史低位

LPR利率下调房贷利率进入历史低位 ——房地产行业研究周报 行业研 究 行业研究周 报 申港证券股份有限公司证券研究报 告 投资摘要： 每周一谈：LPR利率下调房贷利率进入历史低位 6月20日，中国人民银行下调LPR利率，1年期LPR为3.55%，5年期以上 LPR为4.2%，均较上月下降10BP，为2022年8月后10个月内首次降息。进 入2021年后，1年期LPR利率共下调30BP，5年期LPR下调45BP，对降低居民和企业端的资金成本起到积极作用。 当前多地房贷利率已低至4%，基准利率下调将向贷款端传导，本轮LPR利率下调后将推动实际房贷利率下行。根据贝壳研究院统计，6月百城首套平均房贷利率为4%，二套平均房贷利率4.91%，均与上月持平；截至6月中旬，贝壳研 究院监测的百城中有超五成的城市首套房贷利率在4.1%及以上的水平上，尽管房贷利率调整机制落地后，部分城市的实际利率可由当地结合需求决定，但房贷利率实际下行幅度较大的时段仍是在LPR下调后；本次5年期LPR下调将进一步压降贷款利率，首套平均房贷利率有望进入“3字头”。 本轮地产下行期房贷利率下调幅度不及以往，但贷款利率水平已达历史低位。相较于2008、2011、2014三轮地产行业低位，本轮利率累计下调幅度为 45BP，为历次最低值；但从房贷利率绝对水平来看，根据人民银行统计，截止至2023年一季度，个人住房贷款的加权平均利率为4.14%，与贝壳研究院的统计数据基本一致，在本次LPR下调后，房贷利率将进一步下行，已触及几轮周期内的历史低位。 从放款周期来看，贷款放款速度较快。根据贝壳研究院统计，6月百城平均房贷放款周期23天，与5月持平，较近期低位3月份21天的放款周期提升2天，但仍处于近期低点。 降息降低贷款成本并提升购房者支付能力，随之新增的需求也将提振市场信心。7-8月为销售淡季，此外6月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，在这一节点适时下调LPR利率， 将减轻购房者置业压力，并释放一部分置业需求。观望情绪再度回升背景下，新增需求将提升商品房成交活跃度并削弱对房价的悲观预期，提振市场信心；后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。 数据追踪（6月12日-6月18日）： 新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-46pct、7pct，一线城市- 42pct，23pct，二线城市-53pct，1pct，三线城市-26pct，10pct。 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比8pct，累计同比46pct。 土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-10pct，成交建筑面积累计同比 8pct，成交金额累计同比-6pct，土地成交溢价率为7%。 城市行情环比：北京（2pct），上海（6pct），广州（-2pct），深圳（-49pct），南京（-4pct），杭州（-5pct），武汉（35pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积 极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展，保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级增持 2023年6月26日 曹旭特分析师 SAC执业证书编号： S1660519040001 翟苏宁SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 研究助理 股票家数 114 行业平均市盈率 13.81 市场平均市盈率 11.72 14% 7% 0% -7% -14% -21% 2022-062022-092022-122023-032023-06 房地产 沪深300 行业表现走势图 资料来源：wind申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：基本面多项指标走弱政策预期渐强》2023-06-19 2、《房地产行业研究周报：高频销售数据转弱反应五一后市场降温》2023-06-123、《房地产行业研究周报：5月百强房企销售单月同比转负国央企拿地持续提 升》2023-06-04 内容目录 1.每周一谈：LPR利率下调房贷利率进入历史低位3 1.1LPR利率下调房贷利率进入历史低位3 1.2投资策略4 2.本周行情回顾5 3.行业动态6 4.数据追踪7 4.1新房成交数据7 4.2二手房成交数据8 4.3土地成交数据8 4.4部分重点城市周度销售数据9 5.风险提示9 图表目录 图1：1年及5年LPR利率走势（%）3 图2：百城平均房贷利率走势3 图3：历年地产下行期降息幅度（BP）4 图4：平均贷款利率变动（%）4 图5：百城平均放款周期（天）4 图6：申万一级行业涨跌幅（%）5 图7：本周涨跌幅前十位（%）5 图8：本周涨跌幅后十位（%）5 图9：房地产行业近三年PE（TTM）6 图10：房地产行业近三年PB（LF）6 图11：30大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7 图12：一二三线城市（30城）周度成交面积同比7 图13：一二三线城市（30城）累计成交面积同比8 图14：13城二手房周度成交面积及同比环比增速8 图15：13城二手房周度成交面积累计同比增速8 图16：100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比8 图17：100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率8 图18：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图19：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比9 图20：一二三线城市成交土地总价累计同比9 图21：一二三线城市成交土地周度溢价率9 表1：部分重点城市周度销售面积（万平方米）及环比增速9 1.每周一谈：LPR利率下调房贷利率进入历史低位 1.1LPR利率下调房贷利率进入历史低位 6月20日，中国人民银行下调LPR利率，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，均较上月下降10BP,为2022年8月后10个月内首次降息。进入2021年后，1年期LPR利率共下调30BP，5年期LPR下调45BP，对降低居民和企业端的资金成本起到积极作用。 图1：1年及5年LPR利率走势（%） 中国:贷款市场报价利率(LPR):1年日 中国:贷款市场报价利率(LPR):5年月 6.0 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 0.0 资料来源：wind，中国人民银行，申港证券研究所 当前多地房贷利率已低至4%，基准利率下调将向贷款端传导，本轮LPR利率下调后将推动实际房贷利率下行。根据贝壳研究院统计，6月百城首套平均房贷利率为4%，二套平均房贷利率4.91%，均与上月持平；截至6月中旬，贝壳研究院监 测的百城中有超五成的城市首套房贷利率在4.1%及以上的水平上，尽管房贷利率调整机制落地后，部分城市的实际利率可由当地结合需求决定，但房贷利率实际下行幅度较大的时段仍是在LPR下调后；本次5年期LPR下调将进一步压降贷款利率，首套平均房贷利率有望进入“3字头”。 图2：百城平均房贷利率走势 首套平均房贷利率 二套平均房贷利率 6.00% 5.50% 5.00% 4.50% 4.00% 3.50% 3.00% 资料来源：贝壳研究院，申港证券研究所 本轮地产下行期房贷利率下调幅度不及以往，但贷款利率水平已达历史低位。相较于2008、2011、2014三轮地产行业低位，本轮利率累计下调幅度为45BP，为历次最低值；但从房贷利率绝对水平来看，根据人民银行统计，截止至2023年一季度，个人住房贷款的加权平均利率为4.14%，与贝壳研究院的统计数据基本一 致，在本次LPR下调后，房贷利率将进一步下行，已触及几轮周期内的历史低位。 2011 图3：历年地产下行期降息幅度（BP）图4：平均贷款利率变动（%） 0 -20 -40 -60 -80 -100 -120 -140 -160 -180 -200 2008 -189 -50 2014 -165 9 中国:金融机构人民币贷款加权平均利率 中国:金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款 2022 8 7 6 -455 4 3 2 1 2008-12 2009-09 2010-06 2011-03 2011-12 2012-09 2013-06 2014-03 2014-12 2015-09 2016-06 2017-03 2017-12 2018-09 2019-06 2020-03 2020-12 2021-09 2022-06 2023-03 0 资料来源：wind，中国人民银行，申港证券研究所，2008-2014三轮周期选用5 年以上基准贷款利率，2022选用5年以上LPR利率 资料来源：wind，中国人民银行，申港证券研究所 从放款周期来看，贷款放款速度较快。根据贝壳研究院统计，6月百城平均房贷放款周期23天，与5月持平，较近期低位3月份21天的放款周期提升2天，但仍处于近期低点。 图5：百城平均放款周期（天） 60 50 40 30 20 10 0 资料来源：贝壳研究院，申港证券研究所 降息降低贷款成本并提升购房者支付能力，随之新增的需求也将提振市场信心。7-8月为销售淡季，此外6月转冷的市场也抑制了开发商加推冲刺业绩的意愿，后续市场的信心面临进一步走弱的可能，在这一节点适时下调LPR利率，将减轻购房者置业压力，并释放一部分置业需求。观望情绪再度回升背景下，新增需求将提升商品房成交活跃度并削弱对房价的悲观预期，提振市场信心；后续仍需政策对合理需求释放积极引导，推动购房者的心理预期企稳回升。 1.2投资策略 关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注态度转为积极拿地强度有提升空间房企万科A、龙湖集团、金地集团；关注中小盘国企规模扩张机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 2.本周行情回顾 6月19日-6月21日，沪深300指数涨跌幅-2.5%，在申万一级行业中，国防军工 （2.78%）、汽车（0.7%）、通信（0.3%）等板块涨跌幅靠前，建筑材料（-6%）、传媒（-6%）、商贸零售（-5.1%）等板块排名靠后。 6月19日-6月21日，申万房地产板块涨跌幅-4.7%，在申万一级行业中排名 28/31，落后沪深300指数2.18个百分点。具体个股方面，涨跌幅前三位个股为金科股份（10.3%）、*ST新联（3.1%）、同济科技（1.6%），涨跌幅后三位个股为荣盛发展（-12.6%）、沙河股份（-10.8%）、中交地产（-10.6%）。 图6：申万一级行业涨跌幅（%） 4 3 2 1 国防军工 汽车通信 公用事业机械设备计算机家用电器 环保电子 电力设备农林牧渔基础化工 综合银行 纺织服饰 煤炭交通运输 钢铁轻工制造医药生物石油石化非银金融有色金属美容护理建筑装饰食品饮料社会服务房地产商贸零售 传媒 建筑材料 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7 资料来源：wind，申港证券研究所 图7：本周涨跌幅前十位（%）图8：本周涨跌幅后十位（%） 120 10-2 8-4 6-6 -8 4-10 2-12 0-14 资料来源：wind，申港证券研究所资料来源：wind，申港证券研究所 6月21日，申万房地产行业PE（TTM）为13.81倍，较前一周减少0.68，近三 年均值为10.24倍；PB（LF）为0.78倍，较前一周减少0.04，近三年均值为 0.99倍。 图9：房地产行业近三年PE（TTM） 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 资料来源：wind，申港证券研究所 图10：房地产行业近三年PB（LF） 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 资料来源：wind，申港证券研究所 3.行业动态 扬州发布政策购