8月房地产行业月报（第74期）：商品住宅成交量仅优于2月，存量房贷利率下调应有空间

房地产行业研究·研究报告2024年9月7日亿翰智库、全联房地产商会 商品住宅成交量仅优于2月，存量房贷利率下调应有空间 ——8月房地产行业月报（第74期） 相关研究：投资要点： 《2024年1-8月中国典型房企销售业绩 TOP200研究报告》 《国企收储商品房，钱从哪来？有何标准？进展如何？》 0.2 0 -0.2 -0.4 -0.6 沪深300 房地产指数 《月度数据丨7月单月销售业绩环比降幅超40%，库存达到历史新高（2024年1-7月）》 2022年1月-2024年8月行业表现 注：相对收益与沪深300相比 2022-01 2022-02 2022-04 2022-06 2022-07 2022-09 2022-11 2022-12 2023-02 2023-03 2023-05 2023-07 2023-08 2023-10 2023-11 2024-01 2024-03 2024-04 2024-06 2024-08 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、陈思扬、周文月报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站：www.crecc.orgwww.ehconsulting.com.cn 行业政策：房屋养老金开展试点，存量房贷利率或将下调 8月份楼市政策依旧呈现出优化宽松的趋势，中央层面上主要关注国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，其中现房销售、房屋养老金以及“白名单”制度的内容引起关注。目前来看，这些政策既有利好，也存在挑战，还需要时间去落地，并在过程中持续完善。地方层面上的政策主要集中在住房公积金、购房补贴以及土地政策方面。预计9月份存量房贷利率下调会成为焦点，期待后续政策正式出台。 住宅市场：成交量达年内第二低，库存仍存压力 从我们监测的40城数据来看，8月全国商品住宅销售面积为839.4万平米，环比下行24.6%，同比下行34.8%，成交量绝对值仅优于2月，来到了2024年度第二低位。大多数城市的商品住宅去化周期仍超过18个月的警戒线。 总的来看，8月延续了7月的淡季行情，5月刺激性政策对于市场提振效用持续减退，新房成交整体回落，二手房市场活跃度也有所减弱，部分二线城市下滑较为明显。预计9月，随着传统销售旺季的到来，房企的营销力度会有所提升，住宅市场成交量环比或将有所增加，但受限于当前市场行情整体低迷，增幅或较为有限。 土地市场：热度持续分化，低密度地块供应占比上升 供地方面，2024年8月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积6333.0万平米，环比上升17.8%，推出土地宗数1381宗，环比上升10.8%。其中以南京、苏州、杭州、成都等地供应了多宗容积率小于1.5的地块，低密度地块供应占比上升。 成交方面，2024年8月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为4294.9万平米，同比下降6.6%，环比上升15.9%。上海的徐汇地块以13.1万元/平米的楼面价，时隔八年刷新了中国大陆土拍楼面地价纪录，一举成为新地王。杭州土拍热度高居不下，高溢价成交多宗地块。南京卖出涉宅地块34宗，成交总价137.9亿元，成交规划 建筑面积214.3万平米，位居全国首位。 我们预计，随着金九银十的传统旺季的到来，各地低密度宅地的供应会继续增加，预计部分优质土地的热度或能有所提升。 企业表现：投融力度回升，绿城中国摘得新晋地王 8月投融力度有所回升，销售力度有所下降。投资方面，企业权益拿地总金额1039.3亿元，环比上升14.6%，地方国企拿地增量明显；销售方面，TOP200企业的8月销售业绩环比持续下降，单月销售额已回落至3000亿元以下的水平，就2024年而言，仅高于2月份的单月销售额；融资方面，境内债总融资规模同比下降37.6%，相比上月降幅收窄了约26pcts，环比上升56%，净融资规模实现了由负转正。海外债融资规模显著下降，新世界发展成功发行美元债。 目录 1引言1 2行业政策：房屋养老金开展试点，存量房贷利率或将下调1 3住宅市场：成交量达年内第二低，库存仍存压力6 4土地市场：热度持续分化，低密度地块供应占比上升8 5企业经营：投融力度回升，绿城中国摘得新晋地王10 图表目录 图表1：8月中央层面相关政策2 图表2：8月地方层面相关政策5 图表3：各能级城市8月商品住宅成交面积情况（万平米）6 图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）7 图表5：2024年8月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）10 图表6：2024年8月各能级城市土地成交平均溢价率10 图表7：2021年1月至2024年8月全国房企拿地总金额和平均溢价率11 图表8：2021年12月至2024年8月权益拿地金额TOP100房企企业性质12 图表9：2024年1-8月销售额TOP10房企销售情况13 图表10：2024年1-8月样本房企销售业绩及增速（亿元）14 图表11：2020年1月-2024年8月TOP200房企销售总额及同比14 图表12：2021年1月-2024年8月房企信用债融资情况（亿元）15 图表13：2022年1月-2024年8月不同性质房企信用债融资情况（亿元）15 图表14：2021年1月-2024年8月房企海外债融资情况16 1引言 8月份楼市政策依旧呈现出优化宽松的趋势，中央层面上主要关注国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，地方层面上的政策主要集中在住房公积金、购房补贴以及土地政策方面，预计9月份存量房贷利率下调会成为焦点，期待后续政策正式出台。 8月投融力度有所回升，销售力度有所下降。投资方面，企业权益拿地总金额1039.3亿元，环比上升14.6%，地方国企拿地增量明显；销售方面，TOP200企业的8月销售业绩环比持续下降，单月销售额已回落至3000亿元以下的水 平，就2024年而言，仅高于2月份的单月销售额；融资方面，境内债总融资规模同比下降37.6%，相比上月降幅收窄了约26pcts，环比上升56%，净融资规模实现了由负转正。海外债融资规模显著下降，新世界发展成功发行美元债。 2行业政策：房屋养老金开展试点，存量房贷利率或将下调 8月份楼市政策依旧呈现出优化宽松的趋势，中央层面上主要关注国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，其中现房销售、房屋养老金以及“白名单”制度的内容引起关注。目前来看，这些政策既有利好，也存在挑战，还需要时间去落地，并在过程中持续完善。地方层面上的政策主要集中在住房公积金、购房补贴以及土地政策方面。预计9月份存量房贷利率下调会成为焦点，期待后续政策正式出台。 （1）中央层面：房屋养老金保障安全不增负，存量房贷利率或将下调 8月23日上午，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，包括房地产发展新模式、好房子、城市更新、保交房、保障性住房等方面。而构建房地产发展新模式，是实现房地产高质量发展的根本途径。住建部对构建新模式的重点工作做了介绍，其中有几点值得特别关注。 其一是有序推进现房销售，并且要求在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。现房销售是对预售制度的良好补充和替代，继二十届三中全会之后，本次中央层面再次强调现房销售，体现了国家推行现售制度的 决心。但我们认为当前不具备全面取消预售制度的条件，如果直接从预售转 变到现售，房企将会面临巨大的挑战。一方面是会带来资金压力，预售制度是房企资金周转的重要模式，在预售的背景下，购房者预先支付的定金在房屋交付前即可回流到房企手中，为房企后续建设提供了有力的资金保障。若取消了 预售，等到房屋竣工后再销售，资金回款周期会变长，企业必须准备充足的自有资金，这对企业的财务盘面提出了更高的要求。另一方面，房企必须提高洞察未来趋势的能力，其产品既能符合当下，又能引领未来。项目开发周期一般需要2-3年，企业要了解购房者的需求和偏好变化，优化产品设计，使产品能 够在长期仍然保持竞争力。 其二是研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。房屋养老金由个人和公共两个账户组成。个人账户是业主缴存的住宅专项维修资金，在购房时已缴付完成；公共账户的资金来源为地方财政、土地出让金等。这两者共同保障房屋全生命周期的安全，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造以及房屋体检和保险等 支出，目前在上海、北京、广州等22个城市展开试点。此项制度的重点是要 将公共账户建立起来，并将个人账户与公共账户拉通，而不需要业主额外缴费，不会增加个人负担。从长远来看，这项制度有利于解决未来维修资金不足的问题，确保房屋及时更新，保障居民住房安全，但这项工作的艰巨性和长期性不容忽视。 其三是建立“白名单”制度，即由各地政府向金融机构推送优质房地产项目，金融机构审核后优先提供贷款保障。该项制度直接对项目产生影响，为解决“保交房”问题提供了切实可行的路径，但在落地方面，比如地方政府虽然负责推送项目，但贷款风险仍然由银行自己承担，所以金融机构的主观意愿仍是决定因素，这也就导致了未来落地效果的不确定性。 除此之外，住建部还围绕什么是好房子、保交楼、保障房以及城市更新等问题做了回应。比如要求保障性住房更应该建成“好房子”；住建部门与金融监管部门形成合力让保交楼做到实处；从标准、设计、材料、建造、服务等多个方面对好房子怎么建做出了部署。 总而言之，本次发布会虽然没有发布增量政策，但涵盖内容与民生息息相关。中央出台政策只是一个良好的开端，重点在各地方的落实上。另外，存量房贷利率下调引起广泛关注，考虑到银行面临的盈利压力以及居民还贷压力， 具体下调幅度尚需等待正式政策文件的出台方能明确。若存量房贷利率能够步入4%以下，将有利于减轻居民的利息负担。但我们预计，此项政策不会使楼市出现大反弹，因为当下政策只是解决存量压力，并没有解决增量收入的问题，只有在稳定的经济向上的大环境里，居民才会有积极的预期，方能有效刺激购房需求。 图表1：8月中央层面相关政策 时间 城市/ 部门 政策类型 政策内容 8.23住建部 房地产发展新模式 好房子 城市更新 保交房 保障性住房 第一，完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。第二，部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。第三，有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。第四，建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度。第五，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。第六，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。 第一，完善“好房子”的标准体系，全面提高设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等标准。第二，引导广大的设计师精心设计好每一栋房子，特别是让每一平方米都能够物尽其用、物有所值。第三，推动新材料的研发应用，大力发展绿色建材，不断提升建筑材料的保温、隔热、防水、环保等性能。第四，强化科技赋能，推广绿色建造、智能建造等新型的建造方式，要像造好汽车一样造出“好房子”。第五，实施居住服务提升行动，下大力气提高物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务。 第一，要创新完善以需求为导向、以项目为牵引的城市更新体制机制。第二，要坚持“先体检、后更新”，建立健全城市体检和城市更新一体化推进工作机制。第三，要建立政策协同机制，完善金融、财税、土地等相关支持政策，鼓励社会资本参与，创新城市更新的投融资模式。 第一，形成政策合力。住建部会同金融监管总局落实切实做好保交房工作总体方案要求，联合出台政策文件，最高人民法院针对房地产“白名单”项目审慎采取财产保全措施等问题，明确了司法支持举措。第二，充分发挥城市房地产融资协调机制作用。建立了国家、省、城市三级协调机制，推动符合条件的项目“应进必进”白名单，商业银行落实尽职免责要求，“应贷必贷”给