房地产行业研究：二手房价环比跌幅继续收窄，杭州放开二手限购

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均上涨。本周（3.9-3.15）申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第8；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.9%，沪深300指数涨跌幅为+0.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+1.2%和+3.4%。 本周上海一批次首轮土拍火热。本周（3.9-3.15）全国300城宅地成交建面307万㎡，单周环比+61%，单周同比 +129%，平均溢价率6%。3月14-15日上海土拍5宗地块全部成交，其中4宗摇号，1宗溢价，整体溢价率达9.1%，创2022年以来新高。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面3282万㎡，累计同比-51%；年初至今，华润置地、中建三局、中国铁建、滨江集团、招商蛇口的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比上升，同比下降，沪深蓉节后持续修复中。本周（3.9-3.15）35个城市商品房成交合计241万平米，周环比+13%，周同比-50%（按春节农历周算同比-47%）。其中：一线城市周环比+1%，周同比-46%；二线城市周环比+20%，周同比-53%；三四线城市周环比-2%，周同比-38%。 本周二手房成交环比上升，同比下降，节后第四周同比跌幅继续缩小。本周（3.9-3.15）15个城市二手房成交合计175万平米，周环比+9%，周同比-25%（按春节农历周算同比-19%）。其中：一线城市周环比+15%，周同比-25%；二线城市周环比+8%，周同比-26%；三四线城市周环比+4%，周同比+3%。 一手房价格环比跌幅持平，二手房价格环比降幅收窄。3月15日国家统计局公布2月70大中城市房价数据。新房方面，70城整体价格环比下降0.4%，与上月持平；其中一线、三线新房价格分别环比下降0.3%、0.4%，均与上月降幅一致，二线降幅则收窄0.1个百分点。二手房方面，70城整体价格环比下降0.6%，较上月收窄0.1百分点，连续两个月收窄，但均不及去年同期；其中，一线二手房价格环比下降0.8%，降幅环比收窄0.2个百分点；二、三线价格均环比下降0.6%，二线降幅与上月一致，三线则收窄0.1百分点。当前二手房市场“以价换量”现象明显，而二手房成交热度的上升将有利于价格的企稳，进而带动二手房价格跌幅收窄。 杭州落实城市调控自主权，放开二手房限购。3月14日，杭州全面取消二手房限购，增值税征免年限取消“唯一住房”的要求，统一调整为2年。杭州二手房市场存在一定的下行压力。从量上看，2024年2月二手房成交面积17.9 万方，同比-70.4%，环比-66.2%；1-2月合计成交70.9万方，累计同比-16.0%。从价上看，二手房价格自2022年5月达到阶段高点后震荡下行，截至2月的回撤幅度13.8%。针对二手房市场疲弱的现象，结合此前住建部充分赋予各城市自主决策权，杭州因城施策、精准施策，希望通过活跃二手房市场，进而实现一二手房联动，促进整个市场平稳健康发展，预计新政有望呈现脉冲效应。但当前核心城市仍有政策放松空间，市场的筑底企稳有待政策在供需两端持续发力，改善居民预期，提振市场信心。同时杭州新政具有一定的示范效应，后续其他城市或有望跟进。 投资建议 核心二线城市杭州取消二手限购具备风向标意义，有望带动后续各地进行新一轮松绑，成交量的提升也有助于房价的逐渐企稳。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、越秀地产、招商蛇口、华润置地；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 二手房价格环比降幅继续收窄4 杭州取消二手房限购4 行情回顾5 地产行情回顾5 物业行情回顾6 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期11 地产行业政策和新闻11 地产公司动态13 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态14 行业估值15 风险提示16 图表目录 图表1：70大中城市新建商品住宅价格环比4 图表2：70大中城市新建商品住宅价格涨跌情况4 图表3：70大中城市二手住宅价格环比4 图表4：70大中城市二手住宅价格涨跌情况4 图表5：2024年1-2月杭州二手房成交面积累计同比下降5 图表6：杭州二手房均价自2022年中期以来呈下行趋势5 图表7：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表8：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表9：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表10：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表11：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅6 图表12：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表13：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表14：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率7 图表15：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表16：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表17：35城新房成交面积及同比增速8 图表18：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表19：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表20：35城新房成交明细（万平方米）9 图表21：15城二手房成交面积及同比增速（周）10 图表22：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表23：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表24：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表25：12城商品房的库存和去化周期11 图表26：12城各城市能级的库存去化周期11 图表27：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表28：地产行业政策新闻汇总11 图表29：地产公司动态13 图表30：物管行业资讯14 图表31：非开发公司动态14 图表32：A股地产PE-TTM15 图表33：港股地产PE-TTM15 图表34：港股物业股PE-TTM16 图表35：覆盖公司估值情况16 二手房价格环比降幅继续收窄 一手房价格环比跌幅持平，二手房价格环比降幅收窄。3月15日国家统计局公布2月70大中城市房价数据。新房方面，70城整体价格环比下降0.4%，与上月持平；其中一线、三线新房价格分别环比下降0.3%、0.4%，均与上月降幅一致，二线降幅则收窄0.1个百分点。二手房方面，70城整体价格环比下降0.6%，较上月收窄0.1百分点，连续两个月收窄，但均不及去年同期；其中，一线二手房价格环比下降0.8%，降幅环比收窄0.2个百分点；二、三线价格均环比下降0.6%，二线降幅与上月一致，三线则收窄0.1百分点。当前二手房市场“以价换量”现象明显，而二手房成交热度的上升将有利于价格的企稳，进而带动二手房价格跌幅收窄。 图表1：70大中城市新建商品住宅价格环比图表2：70大中城市新建商品住宅价格涨跌情况 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 一线城市二线城市三线城市 70 60 50 40 30 20 10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 0 环比上涨城市数（左） 环比下滑城市数（左） 环比持平城市数（左） 环比价格指数（右） 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 图表3：70大中城市二手住宅价格环比图表4：70大中城市二手住宅价格涨跌情况 1.5 1.0 0.5 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 0.0 -0.5 -1.0 700.6 600.4 500.2 400.0 -0.2 30-0.4 20-0.6 10-0.8 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 0-1.0 -1.5 -2.0 一线城市二线城市三线城市 环比上涨城市数（左）环比持平城市数（左）环比下跌城市数（左）环比价格指数（右） 来源：国家统计局，国金证券研究所来源：国家统计局，国金证券研究所 杭州取消二手房限购 杭州落实城市调控自主权，放开二手房限购。3月14日，杭州全面取消二手房限购，增值税征免年限取消“唯一住房”的要求，统一调整为2年。杭州二手房市场存在一定的下行压力。从量上看，2024年2月二手房成交面积17.9 万方，同比-70.4%，环比-66.2%；1-2月合计成交70.9万方，累计同比-16.0%。从价上看，二手房价格自2022年5月达到阶段高点后震荡下行，截至2月的回撤幅度13.8%。针对二手房市场疲弱的现象，结合此前住建部充分赋予各城市自主决策权，杭州因城施策、精准施策，希望通过活跃二手房市场，进而实现一二手房联动，促进整个市场平稳健康发展，预计新政有望呈现脉冲效应。但当前核心城市仍有政策放松空间，市场的筑底企稳有待政策在供需两端持续发力，改善居民预期，提振市场信心。同时杭州新政具有一定的示范效应，后续其他城市或有望跟进。 图表5：2024年1-2月杭州二手房成交面积累计同比下降图表6：杭州二手房均价自2022年中期以来呈下行趋势 160 140 120 100 80 60 40 20 0 -20 -40 二手房成交面积（万方，左）同比（右） 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 40000 39000 38000 37000 36000 35000 34000 33000 32000 31000 30000 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 二手房平均售价（元/平） 来源：ifind，国金证券研究所来源：ifind，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+4.5%，在各板块中位列第8；WIND港股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第6。本周地产涨跌幅前5名为汇景控股、华音国际控股、财信发展、山子股份、中洲控股，涨跌幅分别为+53.6%、 +34%、+25.4%、+23%、+20.1%；末5名为弘