房地产行业周报（2024年第29周）：三中全会：落实好防范化解房地产风险举措

本周板块回顾：本周（2024/7/12~2024/7/18）申万房地产指数下跌0.72%，沪深300指数较上周上涨1.92%，板块跑输沪深300指数2.64pct，在31个板块中排第17位。 行业数据回顾：本周（2024/7/12~2024/7/18）30大中城市商品房成交面积164万平米，环比-3.8%，同比-15.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积52万平米，环比-7.0%，同比-12.3%；二线城市商品房成交面积77万平米，环比-4.0%，同比-17.9%；三线城市商品房成交面积35万平米，环比+1.7%，同比-16.2%。我们重点监测的14城二手房成交面积168万平米，环比-1.2%，同比+13.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积42万平米，环比+1.6%，同比+53.4%；9个二线城市二手房成交面120万平米，环比-2.2%，同比+8.7%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，环比+1.0%，同比-42.0%。 本周行业新闻跟踪：南京二套房贷利率降至3.05%，与首套房利率一致； 合肥高新区推出购房补贴政策单套最高可享10万元优惠；哈尔滨住房公积金管理中心取消预留月缴存额3倍的还款限制。二十届三中全会强调落实好防范化解房地产风险。 重点公司跟踪：我们重点跟踪的房企中，本周张江高科发行10亿元超短期融资债券和10亿元一般公司债；南京高科发行7.5亿元一般中期票据。 投资建议：本周政策方面各城市仍在持续放松；第二十届三中全会召开，会议强调落实好防范化解房地产的各项举措。我们认为在政策的持续支持下，销售会逐步修复，尤其是高能级城市将率先修复。我们看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，此外，建议关注拥有城中村改造经验的地方性国企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团、绿城中国。 风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等 1第29周板块行情回顾 1.1第29周行业指数表现 本周（2024/7/12~2024/7/18）申万房地产指数下跌0.72%，沪深300指数较上周上涨1.92%，板块跑输沪深300指数2.64pct，在31个板块中排第17位。 图1.本周申万一级行业涨跌幅排名 1.2第28周地产板块个股表现 个股表现方面，板块涨幅排名前5位的个股分别为：*ST和展、万业企业、张江高科、我爱我家、格力地产；跌幅排名前5位的个股分别为：珠江股份、三湘印象、中洲控股、万通发展、天健集团。 表1.本周板块个股表现 2本周行业销售概览 2.1总体销售表现 2.1.130大中城市商品房成交情况 本周（2024/7/12~2024/7/18）30大中城市商品房成交面积164万平米，环比-3.8%，同比-15.8%。细分城市能级来看，30大中城市中，一线城市商品房成交面积52万平米，环比-7.0%，同比-12.3%；二线城市商品房成交面积77万平米，环比-4.0%，同比-17.9%；三线城市商品房成交面积35万平米，环比+1.7%，同比-16.2%。 今年截止目前（2024/7/18）30大中城市商品房成交面积5167万平米，同比-35.5%； 其中一线城市商品房成交面积1360万平米，同比-29.6%；二线城市商品房成交面积2690万平米，同比-38.3%；三线城市商品房成交面积1116万平米，同比-34.9%。 7月截止目前（2024/7/18）30大中城市商品房成交面积456万平米，同比-7.9%； 其中一线城市商品房成交面积137万平米，同比-5.9%；二线城市商品房成交面积214万平米，同比为-15.6%；三线城市商品房成交面积104万平米，同比+9.8%。 图2.本周30大中城市商品房成交面积及同、环比情况 图3.本周一线城市商品房成交面积及同、环比情况 图4.本周二线城市商品房成交面积及同、环比情况 图5.本周三线城市商品房成交面积及同、环比情况 2.1.214城二手房成交情况 本周（2024/7/12~2024/7/18）我们重点监测的14城二手房成交面积168万平米，环比-1.2%，同比+13.9%。细分城市能级来看，2个一线城市二手房成交面积42万平米，环比+1.6%，同比+53.4%；9个二线城市二手房成交面120万平米，环比-2.2%，同比+8.7%；3个三四线城市二手房成交面积5万平米，环比+1.0%，同比-42.0%。 今年截止目前（2024/7/18）我们重点监测的14城二手房成交面积4487万平米，同比-8.7%；其中，2个一线城市二手房成交面积990万平米，同比+2.0%；9个二线城市二手房成交面积3311万平米，同比-10.4%；3个三四线城市二手房成交面积185万平米，同比-23.9%。 7月截止目前（2024/7/18）我们重点监测的14城二手房成交面积459万平米，同比+29.5%；其中，2个一线城市二手房成交面积111万平米，同比+78.6%；9个二线城市二手房成交面积333万平米，同比+20.8%；3个三四线城市二手房成交面积15万平米，同比-9.0%。 图6.本周14城二手房成交面积及同、环比情况 图7.本周一线城市二手房成交面积及同、环比情况 图8.本周二线城市二手房成交面积及同、环比情况 图9.本周三四线城市二手房成交面积及同、环比情况 2.2分城市能级销售情况 2.2.1一线城市销售情况 本周（2024/7/12~2024/7/18）4个一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房成交环比分别为-14.5%、-2.0%、-1.6%、-10.8%；与去年同期相比，北京、上海、深圳、广州同比分别为-36.0%、-12.8%、-21.8%、+25.7%。二手房市场本周北京成交面积环比-60.7%，同比-44.4%；深圳成交面积环比-63.1%，同比-21.6%。 表2.本周一线城市销售表现 从月度数据看，2024年6月上海、北京、广州、深圳二手房分别成交851亿元、407亿元、254亿元、249亿元，同比分别+87.3%、+16.5%、-7.1%、+36.0%，环比分别+43.2%、+20.4%、+19.3%、+6.7%。 图10.一线城市二手房月度成交金额（亿元） 图11.一线城市二手房月度成交同比 2.2.2二线城市销售情况 本周（2024/7/12~2024/7/18）我们重点监测的14个二线城市中，福州环比涨幅最大，为+21.3%。同比表现方面，除武汉、佛山同比分别+68.8%、+10.9%外，其余城市同比均下跌，其中济南同比跌幅均超过50%，为-71.6%。二手房市场方面，除了南宁、成都、苏州环比分别+9.9%、+3.1%、+1.3%外，其余城市均下跌。同比方面，杭州、南宁同比涨幅超过50%，分别为+103.0%、+82.4%。 表3.本周二线城市销售表现 2.2.3三四线城市销售情况 本周（2024/7/12~2024/7/18）我们重点监测的13个三四线城市中，金华、温州环比涨幅超过100%，分别为+364.8%、+175.3%；莆田环比跌幅超过50%，为-59.7%。 同比表现方面，泰安、江门同比涨幅超过100%，分别为+118.1%、+107.9%；绍兴、莆田、金华同比跌幅超过50%，分别为-95.0%、-71.3%、-56.5%。二手房市场上，江门、扬州、金华本周成交环比分别-24.6%、-6.9%、+152.1%，同比分别+4.7%、+4.5%、-77.6%。 表4.本周三四线城市销售表现 3本周库存及去化情况 本周（2024/7/12~2024/7/18）一线城市中，北京、上海、深圳、广州新房库存面积环比分别+1.4%、+0.8%、-1.3%、-0.4%，北京、上海、深圳、广州的去化周期分别为24.25个月、7.86个月、19.51个月和16.92个月。我们跟踪的4个二线城市，南京本周暂未披露库存情况，福州、杭州、苏州新房库存面积环比分别+2.2%、+1.4%、-0.9%；从去化周期来看，福州、杭州、苏州的去化周期分别为19.58个月、3.08个月和21.42个月。我们跟踪的3个三四线城市，莆田、泉州、温州新房库存面积环比分别-0.2%、+1.3%、-0.1%；去化周期分别为90.85个月，301.49个月和26.27个月。 表5.本周各线城市库存及去化情况 4周度土地市场概览 近期一线城市土地市场周度成交情况如下表： 表6.一线城市住宅用地周度成交概览 近期二线城市土地市场周度成交情况如下表： 表7.二线城市住宅用地周度成交概览 近期三线及以下城市土地市场周度成交情况如下表： 表8.三线及以下城市住宅用地周度成交概览 5本周行业重点新闻追踪 南京：二套房贷利率降至3.05%与首套房利率一致 7月17日，据当地媒体消息，南京的二套房贷利率降至3.05%，与首套房利率一致。这一调整是在517新政取消房贷利率下限后，全国多地房贷利率频繁变动的背景下发生的。招商银行、中信银行、南京银行等多家银行已开始执行新利率。 与之前的4.25%相比，新利率下每月还款额减少1353.69元，总利息减少48.7万元。 住建部：全国已实施城更项目超6.6万个完成投资2.6万亿元 7月17日，住房城乡建设部发布消息，全国已实施城市更新项目超过6.6万个，完成投资2.6万亿元。这些项目涵盖既有建筑改造、城镇老旧小区改造、完整社区建设等多个方面，目的在于提高建筑安全和节能标准，优化居民的居住条件。 合肥：高新区推出购房补贴政策单套最高可享10万元优惠 7月15日，合肥市高新区、经开区和新站高新区公布了购房补贴政策。根据政策，2024年5月15日至2025年5月14日期间，在指定区域内购买新建商品住房和车位的购房者将获得补贴。新建商品住房的购房者将获得房屋成交价2%的补贴，新购车位的购房者则能获得车位总价款3%的购置补贴，最高补贴金额为10万元。 政策规定，购房者需满足一定条件才能享受补贴，包括购房时间、购房区域和购房类型等。此外，购房者还需在规定时间内完成购房手续，并提交相关证明材料。 补贴政策的实施将有助于提振房地产市场，促进经济发展。通过提供购房补贴，可以降低购房者的经济负担，激发购房需求。同时，政策也将带动相关产业的发展，如建筑业、家居业等。合肥市此次出台购房补贴政策，体现了政府对房地产市场的关注和支持。通过政策引导，可以促进房地产市场的健康发展，提高城市建设水平，改善居民生活质量。同时，政策也将为购房者提供更多的选择和便利，满足不同人群的住房需求。 哈尔滨：住房公积金管理中心：取消预留月缴存额3倍的还款限制 7月15日，哈尔滨住房公积金管理中心发布通知，取消了预留月缴存额3倍的还款限制。根据该中心的公告，职工现在可以将预留账户余额直接用于偿还贷款。 此外，职工需要关注公积金账户及还款卡内的余额情况，以确保账户和卡片余额充足，避免贷款逾期。通知指出，为贯彻落实国家房地产有关决策部署，适应房地产市场供求关系新变化，经市政府同意，自即日起，全市取消商品住房项目公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。 成都：四年计划更新4000部老旧电梯政府补助最高10万元 7月15日，成都市住建局联合市场监管局、财政局等部门发布了《成都市住宅小区老旧电梯更新工作专项行动方案（2024—2027年）》，计划在四年内更新约4000部老旧电梯。该方案针对的是使用年限满15年或故障率高、群众更新意愿强烈的住宅小区电梯，且需满足在国有建设用地上已建成投入使用、具有合法权属等条件。《方案》明确了资金筹集原则，即“业主出资一点、财政补助一点、残值补充一点、电梯企业让利一点”。业主可通过房屋专项维修资金、小区公共收益、自筹等方式出资。政府将对换新或改造且竣工验收合格的电梯进行事后补助，换新最高补助10万元/部，改造最高补