房地产周报：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费

行业研究 房地产周报20230306：有效防范化解优质 东头部房企风险，支持改善性住房消费 2023年3月6日 行业报告 房地产 看好/维持 分析师 陈刚电话：010-66554028邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 兴 证券 股投资摘要： 份市场行情：本周（2.27-3.3）A股地产指数（申万房地产）涨幅0.74%（上周0.94%），A股大盘（中证A股）涨幅1.09%（上 有 限周0.99%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅2.13%（上周-0.18%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数） 公涨幅4.51%（上周-3.22%），H股大盘（恒生指数）涨幅2.79%（上周-3.43%）。本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板 司块表现弱于大盘、H股物业板块表现强于大盘。 证行业基本面： 券新房销售回暖、二手房销售升温。从数据来看，27城商品房累计销售面积（1.1~3.3）同比-4.1%；12城二手房成交面积（1.1~3.3） 研同比29.2%，2月整月同比-114.7%。 究土地市场成交改善。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.5）成交土地建面同比2.3%，上周累计同比12.6%；报本周100大中城市（2.27~3.5土地成交溢价率2.6%，上周4.9%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.5）土地成交告总价同比7.1%，上周累计同比13.6%。 内债融资略有下滑，外债余额降幅较大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~3.5）累计同比-5.4%，2月整月同比16.2%；内地房企海外美元债券余额（截至3.5）同比去年同期-21.68%，环比上月末-0.17%；内地房企海外港元债券余额（截至3.5）同比去年同期-15.17%，环比上月末0.15%。 投资策略：3月5日，政府工作报告提出了加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展；出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。防范化解房企风险与支持改善性住房需求都是近年来首次写入政 府工作报告，这也是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。一方面，只有确保房地产行业特别是头部优质企业的平稳发展，才能有效防止地产行业发生系统性风险，进而防范银行系统和地方债务两大风险。另一方面，销售的企稳是解决交付问题和行业信用风险的核心，只有新房市场销售实现了持续性复苏，才能确保房地产市场的平稳。而改善型住房是住房消费的重要组成部分，支持改善性住房需求对于提升楼市增量需求，促进行业进一步回暖具有决定性的作用。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。 我们认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具有信用优势的优质央企、国 企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 P2 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 目录 1.市场行情(2022.2.27~2022.3.3)4 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅4 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势4 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅5 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅6 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜7 2.新房销售(截至2022.3.3)8 2.1新房累计成交面积同比8 2.2新房月度成交面积同比10 3.二手房销售(截至2022.3.3)11 3.1二手房累计成交面积同比11 3.2二手房月度成交面积同比12 4.土地市场(截至2022.3.5)13 4.1成交土地规划建筑面积同比14 4.2成交土地溢价率14 4.3成交土地总价15 5.融资情况(截至2022.3.5)16 5.1境内地产债发行规模17 5.2境外地产债余额18 6.政策要闻(2023.2.27~2023.3.5)19 7.投资策略20 8.风险提示20 插图目录 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势4 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势5 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅5 图5：本周A股各板块周涨跌幅6 图6：本周H股各板块周涨跌幅6 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜7 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜7 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜8 图10：27城商品房成交面积日累计值8 图11：27城商品房成交面积日累计同比9 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比9 图13：27城商品房月成交面积同比10 P3 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 图14：各线城市商品房月成交面积同比10 图15：12二手房成交面积日累计值11 图16：12城二手房成交面积日累计同比11 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比12 图18：12城二手房月成交面积同比12 图19：各线城市二手房月成交面积同比13 图20：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值14 图21：100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比14 图22：100大中城市成交土地楼面均价14 图23：成交土地溢价率15 图24：100大中城市成交土地总价周累计值15 图25：100大中城市成交土地总价周累计同比16 图26：境内地产债发行规模日累计值17 图27：境内地产债发行规模日累计同比17 图28：境内地产债每月发行规模同比17 图29：内地房企海外债券余额18 图30：内地房企海外债券余额规模同比18 表格目录 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅4 表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅4 表3：新房成交面积同比8 表4：二手房成交面积同比11 表5：100大中城市土地成交与供应13 表6：内债发行规模同比(截至2022.3.5）16 表7：内地房企海外债券余额(截至2022.3.5）16 表8：本周主要地产要闻梳理19 P4 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 1.市场行情(2022.2.27~2022.3.3) 1.1本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/03/03) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 房地产(申万) 3047.6 0.74% 0.94% -5.46% 中证A股 3543.2 1.09% 0.99% 5.45% 沪深300 4130.6 1.71% 0.66% 6.71% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所表2：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 指数(2023/03/03) 本周涨幅 上周涨幅 近12周累计涨幅 克而瑞内房股领先指数 2484.2 2.13% -0.18% -10.37% 恒生物业服务及管理指数 3311.9 4.51% -3.22% -12.77% 恒生指数 20567.5 2.79% -3.43% 3.35% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 1.2截至本周A股及H股地产板块与大盘走势 图1：截至本周A股地产板块与大盘走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 图2：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数走势 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.3截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅 图3：截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图4：截至本周H股地产、物业板块与恒生指数累计涨跌幅 P6 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.4本周A股及H股各板块涨跌幅 图5：本周A股各板块周涨跌幅 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图6：本周H股各板块周涨跌幅 P7 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 1.5本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜 图7：本周A股地产板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图8：本周H股地产板块公司涨跌幅榜 P8 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图9：本周H股物业板块公司涨跌幅榜 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.新房销售(截至2022.3.3) 表3：新房成交面积同比 27城商品房成交面积 一线城市(4城) 二线城市(10城) 三四线城市(13城) 本年至今累计同比 -4.1% -10.5% -5.1% 4.5% 本月至今累计同比 12.7% 10.6% 21.7% -4.1% 上月同比 40.5% 20.3% 42.8% 54.8% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 2.1新房累计成交面积同比 图10：27城商品房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：27城商品房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图12：各线城市商品房成交面积日累计同比 东兴证券普通报告 P9 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 P10 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 2.2新房月度成交面积同比 图13：27城商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图14：各线城市商品房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售(截至2022.3.3) 表4：二手房成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 P11 12城二手房成交面积 一线城市(2城) 二线城市(6城) 三四线城市(4城) 本年至今累计同比 29.2% 19.6% 35.5% 28.9% 本月至今累计同比 72.8% 45.0% 95.6% 63.8% 上月同比 114.7% 90.6% 138.6% 101.5% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 3.1二手房累计成交面积同比 图15：12二手房成交面积日累计值 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图16：12城二手房成交面积日累计同比 P12 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图17：各线城市二手房成交面积日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.2二手房月度成交面积同比 图18：12城二手房月成交面积同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图19：各线城市二手房月成交面积同比 东兴证券普通报告 房地产周报20230306：有效防范化解优质头部房企风险，支持改善性住房消费 P13 资料来源：iFinD，东兴证券研究所4.土地市场(截至2022.3.5)表5：100大中城市土地成交与供应 100大中城市 一线城市 二线城市 三线城市 成交建面:本年累计同比(本周) 2.3% 36.6% 9.3%