房地产行业研究周报：二手房成交改善，防范化解重点领域风险

房地产行业周报-20240120 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.57%，沪深300指数下跌0.44%，相对收益为-3.13%，板块表现弱于大盘。 行业基本面 本周(1.12-1.18)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交29396套，同比增速-33.9%，环比增速-3.1%；合计成交面积284.6万平方米，同比增速-39.9%，环比增速-8.2%。 本周(1.12-1.18)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18382套，同比增速15.2%，环比增速1.5%；合计成交面积174.6万平方米，同比增速10.6%，环比增速-2.1%。 本周（1.12-1.18），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19753.9万平方米，环比增速0.1%，去化周期106.1周。 本周（1.8-1.14），土地供给方面，本周供应土地1958.2万平方米，同比增速7. 4%；供应均价1325元/平方米，同比增速55.9%。土地成交方面，本周成交土地16 94万平方米，同比增速9.8%；土地成交金额246亿元，同比增速-29.3%。本周土地成交楼面价1452元/平方米，溢价率4.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为7.2%、0.6%、6.3%。 本周（1.12-1.18）房地产企业合计发行信用债141.24亿元，同比增速-45.2%，环比增速30.5%。 投资建议： 1月17日，国家发展改革委党组在人民日报撰文指出，防范化解重点领域风险。统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。建立防范化解地方债务风险长效机制，优化债务结构。这意味着在新的一年里，各级人民政府将更好地发挥牵头协调作用，用好因城施策政策工具箱，满足居民多层次住房需求，同时防范房企等债务风险，促进房地产市场健康发展。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌3.57%，沪深300指数下跌0.44%，相对收益为-3.13%，板块表现弱于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：哈高科、长春经开、深物业A、沙河股份、ST爱旭，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为云南城投、荣丰控股、数源科技、迪马股份、金科股份。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】1月17日，国家发展改革委党组在人民日报撰文指出，防范化解重点领域风险。统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，坚决守住不发生系统性风险的底线。因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。建立防范化解地方债务风险长效机制，优化债务结构。 【地方政策】1月15日，海南省住房和城乡建设厅发布关于征求《鼓励社会资本参与城镇老旧小区改造工作的意见》（试行）的通知，试行两年，自印发之日起施行。《意见》提出，支持社会资本方通过项目融资、公司融资等方式向开发性金融机构、商业银行等申请低利率、长周期贷款，允许社会资本以未来现金流、相关设施未来收益作为还款来源。支持利用财政补助资金、政府实物注资、产权单位和居民出资，通过投资补助、资本金注入等方式配套融资筹措项目资金，支持社会资本利用收益性资产开展REITs、ABS等资产证券化业务。 【地方政策】1月16日，南京市第十七届人民代表大会第二次会议在南京人民大会堂开幕。市长陈之常代表市人民政府，向大会作政府工作报告。会上介绍了南京2024年的发展方向及目标。重点来看，会议定调了南京2024年房地产发展方向为：一是提升新建商品住宅品质，增加市场有效供给，不断满足居民刚性和改善性住房需求；二是加强住房保障筹集，含租赁型和配售型保障房；三是积极稳妥化解房地产风险，扎实做好保交楼，保民生，保稳定工作。 【地方政策】1月16日，江苏省泰州市住房公积金管理中心兴化分中心于1月15日发布通知，优化调整住房公积金政策，允许既有住宅增设电梯的职工及其子女提取本人及配偶的公积金支付费用。根据通知，提取总额不得超过家庭分摊费用。此前已办理增设电梯提取的职工，其子女也可按新政策要求办理提取。此举旨在推进市政府既有住宅增设电梯工作。 【地方政策】1月16日，广东省人民政府印发《广东省国土空间规划（2021—2035年）的通知》（粤府〔2023〕105号）。通知提到，要构建“一核两极多支点”的国土空间开发利用格局。“一核”即强化珠三角核心引领带动作用，深化珠江口东西两岸融合发展，支撑广州、深圳都市圈和珠中江一体化发展，携手港澳共建国际一流湾区和世界一流城市群，形成带动全省发展的主动力源。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【保利置业】1月15日，保利置业集团有限公司发布公告，计划向少数股东提供贷款，并定于2024年1月31日（星期三）上午10时30分在香港金钟金钟道95号统一中心10楼统一会议中心会议室1号和2号举行股东特别大会。此次大会旨在审议该贷款交易及其他相关事宜。公告中明确指出，任何已售出或转让保利置业集团有限公司股份的股东，应立即将相关文件转交给买方或受让人，或通过买卖或转让涉及的银行、持牌证券交易商或其他代理商进行转交，以确保新股东能收到此次大会的通知和相关文件。 【越秀地产】1月15日,越秀地产公告，拟发行人民币7亿元的4.00厘有担保票据，该票据将于2026年到期。此次发行将与已发行的票据合并形成单一系列。根据公告，发行人越秀地产、担保人本公司以及联席牵头经办人中信里昂证券有限公司、招银国际融资有限公司等已于2024年1月12日签署了认购协议。 该增发票据将仅面向专业投资者发售和发行，这些投资者包括金融机构和其他合格的投资者，遵循《提供及分销金融产品指引》、《公司债券承销及受业务指引》和《公司债券发行及信息披露指引》的规定。增发票据的评级预期与已发行的票据相同，为“Baa3”级。 【住总集团】1月16日，北京住总集团有限责任公司公布其2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）的票面利率。据上交所披露，该期债券的期限为5年，并附有第3年末的发行人调整票面利率选择权、投资者回售选择权以及发行人赎回选择权。本期债券的发行总额被限制在人民币18亿元或以下。 经过2024年1月15日在网下向专业机构投资者的票面利率询价，以及发行人与主承销商的充分协商和审慎判断后，最终确定本期债券的票面利率为2.98%。该债券简称为“24住总01”，债券代码为“240509”。 【中国中铁】1月17日，中国中铁股份有限公司公布了2023年第四季度主要经营数据。据公告显示，公司在报告期内各项业务均取得稳健发展。按业务类型统计，2023年10-12月，中国中铁新签项目数量及合同额均呈现同比增长。其中，工程建造业务新签合同额达到3278.9亿元人民币，同比增长11.4%；装备制造业务新签合同额为203.06亿元人民币，同比增长8.9%。金融物贸业务新签合同额也表现强劲，同比增长29.4%至299.09亿元人民币。 【招商蛇口】1月18日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司发布了第三届董事会2024年第一次临时会议决议公告。董事会同意公司根据战略规划和实际经营需要设立代建业务专业公司（具体名称以在市场监督管理部门登记为准），统筹管理并开展代建业务。代建业务是招商蛇口“城市服务”业务的重要组成部分。公司将依托现有开发业务的运营管理体系，强化专业赋能支持，深化代建业务与城市更新、住宅开发、资产管理等其他业务资源联动、协同发展。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(1.12-1.18)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交29396套，同比增速-33.9%，环比增速-3.1%；合计成交面积284.6万平方米，同比增速-39.9%，环比增速-8.2%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-22.7%、-41.9%和-33.2%，环比增速为1.5%、-11.4%和2.7%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-31.2%、-43.4%和-41.1%，环比增速为9.5%、-16.5%和-7.7%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（1.1-1.18），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交77244套，同比增速-28.1%，环比增速-16.7%；合计成交面积768万平方米，同比增速-31.8%，环比增速-19.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-24.1%、-36.7%和-19.3%，环比增速为-14.4%、-25.2%和-6.9%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-31.8%、-34.6%和-26.2%，环比增速为-17.3%、-23.3%和-14.4%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(1.12-1.18)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交18382套，同比增速15.2%，环比增速1.5%；合计成交面积174.6万平方米，同比增速10.6%，环比增速-2.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为3.7%、16.5%和30.2%，环比增速为2.1%、0%和6.6%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为2.6%、8.4%和31.6%，环比增速为-0.2%、-3.5%和0.8%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（1.1-1.18），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交45006套，同比增速15.6%，环比增速3.5%；合计成交面积441.6万平方米，同比增速15.4%，环比增速4.4%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为16.4%、14%和20.9%，环比增速为10.4%、5%和-9.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为15.5%、12.2%和28.2%，环比增速为9.2%、7.1%和-8.5%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（1.12-1.18），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19753.9万平方米，环比增速0.1%，去化周期106.1周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、0.2%、0.7%，去化周期分别为93.8周、99.1周、208周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面