房地产开发2024W29：本周新房成交同比-18.4%，三中全会强调防范化解地产相关风险

三中全会强调“落实好”防范化解地产相关风险的举措，紧盯未来几天将发布的《决定》全文。公报提到“城乡融合发展”、“深化土地制度改革”； 同时全会指出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。关于防风险，在2022年中央经济工作会议便提到风险防范等内容，此后在2023年中央经济工作会议及数次政治局会议中均有风险防范相关内容。本次会议进一步强调了“落实好”，核心还是在于给出的政策是否满足了化解风险的条件。建议紧盯未来几天将发布的《决定》全文。 6月70城新房房价环比-0.7%，同比-4.9%，房价环比上涨的城市数量小幅提升。一线、二线、三线城市环比分别-0.5%、-0.7%、-0.6%。从城市数量看，新房价格环比上涨4城，环比下跌64城。 6月70城二手房房价环比-0.9%，同比-7.9%，上海、杭州、北京、南京环比上涨。一线、二线、三线城市环比分别-0.4%、-0.9%、-0.9%。从城市数量看，二手房价格同比情况延续上月，70城全部同比下跌。环比上涨4城，环比下跌66城，上涨的城市是上海、杭州、北京、南京，均为今年以来月度首次环比上涨，主要是在6月份在新政的加持下，二手房成交阶段性放量带动价格进入一个平台。而进入7月以来，高频成交有所回落，行情持续性可能偏弱，未来量价的真正企稳仍有待政策的继续释放与加码。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.7%，落后沪深300指数2.64个百分点，在31个申万一级行业排名第17名。 新房：本周30个城市新房成交面积为164.0万平方米，环比提升1.2%，同比下降18.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.1万方，环比3.1%，同比-7.4%；样本二线城市为73.5万方，环比0.4%，同比-22.9%； 样本三线城市为36.4万方，环比0.2%，同比-22.9%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计114.4万方，环比下降5.6%，同比增长14.1%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为42.7万方，环比2.4%；样本二线城市为46.7万方，环比-11.7%；样本三线城市为24.9万方，环比-6.2%。 信用债：本周（7.15-7.21）共发行房企信用债9只，环比减少2只；发行规模共计86.50亿元，环比增加0.8亿元，总偿还量113.39亿元，环比增加20.26亿元，净融资额为-26.89亿元，环比减少19.46亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.三中全会强调防范化解地产相关风险，建议紧盯将发布的《决定》全文 三中全会强调“落实好”防范化解地产相关风险的举措，紧盯未来几天将发布的《决定》全文。7月15日-18日，二十届三中全会在京召开，审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称“《决定》”）。7月18日，新华社受权发布公报，公报提到“城乡融合发展”、“深化土地制度改革”，同时全会指出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。关于防范化解重点领域风险，在2022年中央经济工作会议便提到风险防范等内容，此后在2023年中央经济工作会议及数次政治局会议中均有风险防范相关内容。本次会议进一步强调了“落实好”，核心还是在于给出的政策是否满足了化解风险的条件。建议紧盯未来几天将发布的《决定》全文。 6月70城新房房价环比-0.7%，同比-4.9%，房价环比上涨的城市数量小幅提升。分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.5%、-0.7%、-0.6%。从城市数量看，新房价格环比上涨4城（+2，较上月变化，下同），环比下跌64城（-4）。具体看，70城中上海、西安、吉林、三亚新房价格环比上涨，其中上海环比+0.4%领先全国。 图表1：70个大中城市新建商品住宅销售价格指数（一二线城市，%） 6月70城二手房房价环比-0.9%，同比-7.9%，上海、杭州、北京、南京环比上涨。 分城市能级看，一线、二线、三线城市环比分别-0.4%、-0.9%、-0.9%。从城市数量看，二手房价格同比情况延续上月，70城全部同比下跌。环比上涨4城（+4），环比下跌66城（-4），上涨的城市是上海、杭州、北京、南京，均为今年以来月度首次环比上涨，主要是在6月份在核心城市新政的加持下，二手房成交阶段性放量带动价格进入一个平台。而进入7月以来，高频成交有所回落，行情持续性可能偏弱，未来量价的真正企稳仍有待政策的继续释放与加码。 图表2：70个大中城市二手住宅销售价格指数（一二线城市，%） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.7%，落后沪深300指数2.64个百分点，在31个申万一级行业排名第17名。本周上涨个股共21支，较上周减少25支，下跌股数为94支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中润资源、天宸股份、高新发展、*ST新城、大港股份，涨幅分别为18.4%、11.8%、7.2%、6.8%、5.7%。跌幅前五为东旭蓝天、珠江实业、S*ST前锋、中洲控股、银亿股份，跌幅分别为-22.3%、-9.8%、-9.5%、-7.7%、-7.5%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨7支，较上周减少16支，涨幅位居前五的为我爱我家、中国铁建、融信中国、招商蛇口、保利地产，涨幅分别为4.9%、2.6%、2.6%、2.4%、1.9%。跌幅前五为建业地产、中梁控股、绿景中国地产、中国奥园、华润置地，跌幅分别为-15.3%、-9.4%、-9.2%、-8.9%、-8.8%。 图表3：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表4：本周各交易日指数表现 图表5：近52周地产板块表现 图表6：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表7：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表8：本周重点房企涨跌幅排名 图表9：本周重点房企涨幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 图表10：本周重点房企跌幅前五个股（H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为164.0万平方米，环比提升1.2%，同比下降18.4%，其中样本一线城市的新房成交面积为54.1万方，环比3.1%，同比-7.4%；样本二线城市为73.5万方，环比0.4%，同比-22.9%；样本三线城市为36.4万方，环比0.2%，同比-22.9%。 图表11：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表12：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 7月累计新房成交面积方面，样本30城共计473.8万方，同比-14.6%；一线城市为147.2万方，同比-5.3%；二线城市为223.7万方，同比-22.3%；三线城市为102.9万方，同比-7.5%。从今年累计29周新房成交面积同比看，样本30城共计5895.1万方，同比-35.1%；一线城市为1384.3万方，同比-29.8%；二线城市为2872.8万方，同比-40.0%；三线城市为1638.0万方，同比-29.4%。其中一线城市中，北京（-33.4%）、上海（-32.4%）、广州（-24.6%）、深圳（-21.7%）。 图表15：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表16：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周13个样本城市二手房成交面积合计114.4万方，环比下降5.6%，同比增长14.1%。 其中样本一线城市的本周二手房成交面积为42.7万方，环比2.4%；样本二线城市为46.7万方，环比-11.7%；样本三线城市为24.9万方，环比-6.2%。年初至今累计二手房成交面积为3248.7万方，同比变动为-5.4%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为1005.6万方，同比1.7%；样本二线城市为1582.2万方，同比-5.2%；样本三线城市为660.9万方，同比-15.0%。 图表17：本周13城二手房成交面积及同环比 图表18：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表19：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表21：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表22：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（7.15-7.21）共发行房企信用债9只，环比减少2只；发行规模共计86.50亿元，环比增加0.8亿元，总偿还量113.39亿元，环比增加20.26亿元，净融资额为-26.89亿元，环比减少19.46亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（74%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（49.1%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（50.9%）的债券为主。 图表23：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表24：本周房企债券发行以债券评级划分 图表25：本周房企债券发行以债券类型划分 图表26：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率有所下降。其中24南京高科MTN0022年期中期票据（-110bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。24保置047年期公司债（+3bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。 图表27：本周房企融资汇总（7.15-7.21） 5.本周政策回顾 图表28：中央政策及消息（7.14-7.20） 图表29：中央政策及消息（7.14-7.20） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余；H股关注