房地产行业研究周报：二手房成交改善，宁波发放3500万元购房消费券

房地产行业周报-20231119 一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.31%，沪深300指数下跌0.51%，相对收益为0.21%，板块表现强于大盘。 行业基本面 本周(11.10-11.16)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交29768套，同比增速-19.4%，环比增速-5.3%；合计成交面积307.2万平方米，同比增速-16. 7%，环比增速-7.9%。 本周(11.10-11.16)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19435套，同比增速26.6%，环比增速1.3%；合计成交面积185.3万平方米，同比增速18.9%，环比增速0.1%。。 本周（11.10-11.16），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19639.3万平方米，环比增速0.1%，去化周期120.8周。 本周（11.06-11.12），土地供给方面，本周供应土地7303万平方米，同比增速9. 5%；供应均价1912元/平方米，同比增速-13.5%。土地成交方面，本周成交土地18 57.5万平方米，同比增速-34%；土地成交金额278.4亿元，同比增速-56.4%。本周土地成交楼面价1499元/平方米，溢价率2.6%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、1.1%、3.8%。 本周（11.10-11.16）房地产企业合计发行信用债38.7亿元，同比增速-45.1%，环比增速-9.9%。 投资建议： 11月14日，广州住房公积金管理中心发布关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知。对购买广州市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%；对无住房贷款记录或住房贷款记录已结清，且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%；对有未结清住房贷款记录且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%。广州作为一线城市下调首付比例，可以看到房地产政策在重点城市的宽松趋势依旧在持续。纵观过往，房地产行业政策宽松期往往板块会有相对收益，在这个时间段里地产股的估值有望得到持续修复。建议投资者可关注业绩稳健的房企如：越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口和万科A、金地集团、绿城中国。在物业板块，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云、绿城服务等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险。 1.一周行情回顾 本周，申万房地产指数下跌0.31%，沪深300指数下跌0.51%，相对收益为0.21%，板块表现强于大盘。个股表现方面，申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：云南城投、皇庭国际、万泽股份、万通地产、张江高科，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为同达创业、泛海控股、大龙地产、卧龙地产、大悦城。 图表1：本周板块涨跌幅 图表2：本周龙头企业涨跌幅 2.行业新闻跟踪 【中央政策】11月16日，国家卫生健康委、住房和城乡建设部应急管理部、市场监管总局与国家消防救援局印发《家庭托育点管理办法（试行）》的通知。《家庭托育点管理办法（试行）》指出，家庭托育点，是指利用住宅为3岁以下婴幼儿（以下简称婴幼儿）提供全日托、半日托、计时托、临时托等托育服务的场所。家庭托育点收托规模规定为5人，每1名照护人员最多看护3名婴幼儿，家庭托育点婴幼儿人均建筑面积不得小于9㎡。 【中央政策】11月16日，财政部发布《关于提前下达2024年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知》。分配表显示，2024年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金合计为425亿元，其中东部地区合计119.8261亿元，中部地区合计178.0794亿元，西部地区合计127.0945亿元。 【地方政策】11月14日，据宁波市发改委、市住建局、市商务局等部门消息，宁波将面向符合条件的购房者发放2轮、总金额高达3500万元的购房消费券。购房消费券发放对象为2023年10月1日-2023年12月31日购买市六区新建商品住房（含共有产权房）并完成商品房买卖合同网签备案，或者购买二手住房并完成合同网签、办理纳税以及不动产登记的个人。消费券有3种，家电消费券、家具消费券、装修装饰消费券，均为满1000元减500元的抵扣券，可叠加使用。 【地方政策】11月14日，广州住房公积金管理中心发布关于优化个人住房公积金贷款有关事项的通知。通知指出，对购买广州市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为20%；对无住房贷款记录或住房贷款记录已结清，且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为30%；对有未结清住房贷款记录且在广州市拥有1套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例为40%。 【地方政策】11月15日，东莞市住房和城乡建设局发布了《关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》。通知显示，已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起满30天方可变更，其他事项不变。 【地方政策】11月15日，四川省攀枝花市日前发布《攀枝花市住房和城乡建设局等8家单位关于促进攀枝花市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及公积金贷款、普通住房标准等11项措施。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经属地政府（管委会）批准，报市政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。 表3：本周新闻汇总 3.个股公告及新闻跟踪 【招商蛇口】11月12日，招商蛇口公告称，2023年第三次临时股东大会拟取消《关于审议为联合营公司提供担保额度》的议案。对此招商蛇口解释称，鉴于公司个别联合营公司融资方案的增信方式需进一步优化，影响公司拟提供的担保额度。基于审慎性考虑，本次股东大会召集人公司董事会同意在公司2023年第三次临时股东大会中取消《关于审议为联合营公司提供担保额度的议案》，待后续担保额度进一步明确后再履行相应上市公司审议及披露程序。 【华发股份】11月13日，珠海华发实业股份有限公司公告，控股子公司珠海华晖房地产开发有限公司(以下简称“华晖公司”)拟以现金方式收购珠海华发集团有限公司持有的珠海市海润房地产开发有限公司(以下简称“珠海海润”)45%股权。珠海海润目前开发项目位于珠海市湾仔十字门片区景秀路和通航路侧，项目名称华发城建国际海岸花园(销售名称琴澳新城)，占地面积169,254.46平方米，批准建筑面积860,301.82平方米，业态有住宅、商铺、酒店办公、普通办公、幼儿园及地下停车库，分四期开发建设，首期项目于2016年开工，预计整个项目2026年初全部竣工。 【中南建设】11月14日，江苏中南建设集团股份有限公司发布关于为山东普天等公司提供担保的进展公告。截至本公告日，中南建设及控股子公司对外担保余额401.12亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的278.06%。 【华侨城】11月16日中午，深圳华侨城股份有限公司公告，2023年10月，公司实现合同销售面积13.8万平方米，合同销售金额25.1亿元。2023年1-10月，华侨城累计实现合同销售面积167.9万平方米，同比减少25%；合同销售金额343.9亿元，同比减少27%。1-10月，华侨城旗下文旅企业合计接待游客8109万人次，较去年同期增长54%。 表4：本周公司公告及新闻汇总公司名称 4.行业基本面 4.1重点城市一手房成交分析 本周(11.10-11.16)，中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交29768套，同比增速-19.4%，环比增速-5.3%；合计成交面积307.2万平方米，同比增速-16.7%，环比增速-7.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-20.4%、-9.4%和-29.8%，环比增速为-6.8%、0%和-10.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-21.1%、-10.1%和-24.1%，环比增速为-31%、-1.2%和5.1%。 图表5：一手房成交套数同比分析（周度） 图表6：一手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表7：一手房成交面积同比分析（周度） 图表8：一手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.16），中泰地产组跟踪的58个重点城市一手房合计成交72509套，同比增速-14.8%，环比增速16.2%；合计成交面积756.9万平方米，同比增速-15.1%，环比增速19.7%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为-9.3%、-10.8%和-23.7%，环比增速为15.7%、20.3%和11.3%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为-2.8%、-14.9%和-24.4%，环比增速为38.6%、19.6%和6%。 图表9：一手房成交套数同比分析（月度） 图表10：一手房成交套数环比分析（月度） 图表11：一手房成交面积同比分析（月度） 图表12：一手房成交面积环比分析（月度） 表13：58城一手房成交套数及成交面积 4.2.重点城市二手房成交分析 本周(11.10-11.16)，中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交19435套，同比增速26.6%，环比增速1.3%；合计成交面积185.3万平方米，同比增速18.9%，环比增速0.1%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为16.1%、30.9%和25.3%，环比增速为2%、2.2%和-2.8%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为17.6%、18%和24.1%，环比增速为5.1%、0.8%和-7.2%。 图表14：二手房成交套数同比分析（周度） 图表15：二手房成交套数同比分析（8周移动平均） 图表16：二手房成交面积同比分析（周度） 图表17：二手房成交面积同比分析（8周移动平均） 本月至今（11.1-11.16），中泰地产组跟踪的15个重点城市二手房合计成交45645套，同比增速24.3%，环比增速58.3%；合计成交面积437.2万平方米，同比增速14.1%，环比增速55.9%。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市成交套数同比增速为12.6%、28.4%和25.2%，环比增速为62.5%、53.7%和73.5%；一线城市、二线城市和三四线城市成交面积同比增速为13.3%、15.8%和9.3%，环比增速为63.5%、51.4%和65.1%。 图表18：二手房成交套数同比分析（月度） 图表19：二手房成交套数环比分析（月度） 图表20：二手房成交面积同比分析（月度） 图表21：二手房成交面积环比分析（月度） 表22：15城二手房成交套数及成交面积 4.3.重点城市库存情况分析 本周（11.10-11.16），中泰地产组跟踪的17个重点城市商品房库存面积19639.3万平方米，环比增速0.1%，去化周期120.8周。分能级来看，一线城市、二线城市和三四线城市库存面积环比增速分别为0.3%、0.1%、-0.2%，去化周期分别为107.4周、119.3周、185.3周。 图表23：17城合计库存面积及去化周期 图表24：一线城市库存面积及去化周期 图表25：二线城市库存面积及去化周期 图表26：三线城市库存面积及去化周期 表27：17城库存面积及去化周期 4.4.土地市场供给与成交分析 本周（11.06-11.12），土地供给方面，本周供应土地7303万平方米，同比增速9.5%；供应均价1912元/平方米，同比增速-13.5%。土地成交方面，本周成交土地1857.5万平方米，同比增速-34%；土地成交金额278.4亿元，同比增速-56.4%。本周土地成交楼面价1499元/平方米，溢价率2.6%。分能级来看，一线城市