房地产行业周报：国企土地资产盘活专项基金成立，新房二手房成交同比上升

板块行情：第27周（7月1日-7月5日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.8%，在31个一级行业板块中排名第6。 政策要闻：中央层面：国务院国资委：国务院国资委批准、中国诚通控股集团有限公司联合中国东方资产管理股份有限公司共同发起设立总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，该基金将通过项目直投和设立子基金方式开展投资，提高国有资本配置效率。地方层面：1）资阳：降低首套房商业贷款首付比为最低15%并取消利率下限，下调住房公积金贷款利率0.25个百分点，可提取公积金支持父母或子女购房。2）迪庆：单方公积金贷款额度提高至80万元，双方公积金贷款额度提至100万元，租房提取额度调整为每人每月1500元，出台灵活就业人员管理办法。3）荆州：放宽提取限制，提取金额不超过房屋总价，调整缴存基数比例为6%-12%。4）六盘水：单职工家庭住房公积金贷款额度最高60万元，双职工家庭公积金贷款额度最高72万元，买绿色建筑贷款限额最高上浮20%。5）海南：职工的住房公积金缴存基数不得低于所在市县上一年度最低工资标准，且不超过职工月平均工资的三倍。6）北京：启动三年行动计划，2024年将整治违建超2000万平方米，腾退土地超1500公顷。 公司动态：1）万科：获交通银行57.36亿元授信额度，期限为15年，由20家项目公司共同借款并提供担保；与3个项目公司共同借款9.45亿元，期限为15年，提供股权质押或资产抵押。2）招商蛇口：90亿元小公募债券项目更新至“提交注册”。3）越秀地产：成功发行16.90亿元离岸人民币点心债券，期限3年，票面利率4.10%，是2024年地产行业规模最大的境外债券发行。4）新城控股：2024上半年已在深圳、南京、苏州等城市累计交付超5.7万套；商业运营总收入为62.12亿元（即含税租金收入），2023年同期收入为52.01亿元。 销售端：新房成交同比上升30%，二手房成交同比上升35%。1）本周20城商品房成交面积302.9万方，商品房日平均成交面积43.3万方，环比下降37%，同比上升30%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积5822方，累计同比下降30.6%。3）第27周10城二手房成交面积159.0万方，日平均成交面积22.7万方，环比下降14%，同比上升35%。4）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积3670万方，同比下降7%。 投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造； 2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W等。 风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 一、房地产上涨0.8%，板块排名第6位 第27周申万地产板块上涨0.8%。第27周（7月1日-7月5日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨0.8%，在31个一级行业板块中排名第6。 图表1第27周申万地产板块上涨0.8%，板块排名第6位 本周A股板块内涨幅第一为西藏城投，累计涨幅达18.9%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为西藏城投、我爱我家、城建发展、城投控股、滨江集团，跌幅前五的个股分别为万业企业、华联控股、大名城、三湘印象、福瑞达。 图表2西藏城投周涨幅达18.9% 图表3万业企业A周跌幅达10.2% 港股板块内涨幅第一的为金茂服务，上涨9.2%。从港股表现来看，第27周涨幅排名前五的个股分别为金茂服务、中海物业、富力地产、中国金茂、雅居乐集团，跌幅前五的个股分别为佳兆业集团、花样年控股、华润万象生活、远洋集团、绿城管理控股。 图表4金茂服务涨幅达9.2% 图表5佳兆业集团周跌幅达7.0% 二、政策要闻：国企土地资产盘活专项基金成立，提高国有资本配置效率 中央层面：国务院国资委：国务院国资委批准、中国诚通控股集团有限公司联合中国东方资产管理股份有限公司共同发起设立总规模300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，该基金将通过项目直投和设立子基金方式开展投资，提高国有资本配置效率。 图表6国有企业土地资产盘活专项基金成立，提高国有资本配置效率 地方层面：1）资阳：降低首套房商业贷款首付比为最低15%并取消利率下限，下调住房公积金贷款利率0.25个百分点，可提取公积金支持父母或子女购房。2）迪庆：单方公积金贷款额度提高至80万元，双方公积金贷款额度提至100万元，租房提取额度调整为每人每月1500元，出台灵活就业人员管理办法。3）荆州：放宽提取限制，提取金额不超过房屋总价，调整缴存基数比例为6%-12%。4）六盘水：单职工家庭住房公积金贷款额度最高60万元，双职工家庭公积金贷款额度最高72万元，买绿色建筑贷款限额最高上浮20%。5）海南：职工的住房公积金缴存基数不得低于所在市县上一年度最低工资标准，且不超过职工月平均工资的三倍。6）北京：启动三年行动计划，2024年将整治违建超2000万平方米，腾退土地超1500公顷。7）佛山：挂牌出售或出租房产不计入家庭套数，以及无其他住房购房最低首付比15%。8）柳州：拟收购房企已建成的存量商品房用作保障性住房，收购价格将参考同地段保障性住房的重置价格。9）长沙：开发、去化困难的公寓等类住宅商品房可调整为住宅，暂停新公寓项目审批。10）遵义：增加“商转公”名额至每月600个，个人公积金贷款最高60万元，双方公积金贷款最高70万元，二套房首付比最低20%。11）徐州：首套房首付降至15%，取消贷款利率下限，个人公积金贷款最高80万元，夫妻双方公积金贷款额度最高120万元。12）黄冈：地方债券收购土地，用于保障性住房的建设，盘活存量和闲置土地；推进“带押过户”。13）雅安：个人公积金贷款最高90万元，双方公积金贷款最高100万元，租房提取额度最高每年2.4万元。14）广州：黄埔区首个“房源超市”正式上线，17楼盘可用房票结算。城镇危旧房屋改造在贷款和公积金等方面可享受支持。推出“可招商土地库”，首期上线共3000+宗地，总用地面积达115平方公里。15）遂宁：最高5万元购房补贴，推出“以旧换新”与房票安置，取消按揭贷款保证金。16）莆田：公积金贷款额度提升，多子女家庭最高可贷90万元。17）绍兴：2024年度公积金结息资金4.92亿元成功到账，覆盖26337家单位和80.47万职工，年利率1.5%。18）天津：调整补充住房公积金缴存额，比例不超过30%，缴存基数上限27525元。聚焦盘活土地资源存量，出台建设用地使用权转让实施细则。19）陵水：人才落户海南的，本人及家庭成员在陵水无自有住房可在陵水购买一套商品住房，落户满1年的可购买2套商品住房。20）贵阳：拟提高住房公积金贷款额度，多子女家庭最高可贷100万元，特殊人才卡持有者最高可贷150万元。21）太湖县：个人公积金贷款最高60万元，双方公积金贷款最高70万元，首次使用住房公积金贷款可增加10万元额度。 22）杭州：发布住房租赁企业信用信息管理办法，8月1日施行。23）石家庄：优化多子女家庭住房公积金贷款套数认定标准，已有一套住房的，再次购入的按首套住房执行住房信贷政策。24）南京：全市取消商品住房项目公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。实施存量住房“以旧换新”活动住房公积金配套措施，新购房公积金贷款最高额度上浮20％，即个人60万元、家庭120万元。 图表7各地房地产政策回顾 公司层面：1）万科：获交通银行57.36亿元授信额度，期限为15年，由20家项目公司共同借款并提供担保；与3个项目公司共同借款9.45亿元，期限为15年，提供股权质押或资产抵押。2）招商蛇口：90亿元小公募债券项目更新至“提交注册”。3）越秀地产：成功发行16.90亿元离岸人民币点心债券，期限3年，票面利率4.10%，是2024年地产行业规模最大的境外债券发行。4）新城控股：2024上半年已在深圳、南京、苏州等城市累计交付超5.7万套。今年上半年，新城控股累计合同销售金额约235.54亿元，同比下降44.45%；累计销售面积约326.22万平方米，同比下降36.86%。 图表8公司动态 三、销售端：新房成交同比上升30%，二手房成交同比上升35% （一）新房市场：27周20城成交面积同比上升30% 从我们监测的20城数据来看，第27周20城商品房日均成交面积环比下降37%，同比上升30%。1）本周20城商品房成交面积302.9万方，商品房日平均成交面积43.3万方，环比下降37%，同比上升30%；2）从累计数据来看，年初至今20城成交面积5822方，累计同比下降30.6%。 图表9第27周20城商品房单日平均成交面积43.3万方 第27周一线城市商品房成交面积为102.2万方，同比上升39%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第27周成交面积分别为102.2万方、127.9万方、72.8万方，周环比增速分别为-25%，-37%，-47%，周同比增速分别为39%、12%、61%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为75%、-10%、116%、110%，环比增速分别为-4%、-36%、-34%、-18%；二线城市中武汉、杭州同比增速为128%、60%；三四线城市中佛山、温州同比增速为218%，93%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为1794万方，同比下降28%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为2463万方，同比下降33%；11个三四线城市商品房成交面积为1565万方，同比下降30%。 图表10第27周20城新建商品房成交面积302.9万方 （二）二手房市场：第27周10城成交面积同比上升35% 从我们监测的10城数据来看，第27周二手房成交面积同比上升35%。1）第27周10城二手房成交面积159.0万方，日平均成交面积22.7万方，环比下降14%，同比上升35%。 2）从累计数据来看，年初至今10城二手房成交面积3670万方，同比下降7%。 图表11第27周10城合计二手房日平均成交面积22.7万方 第27周监测的一线城市二手房成交面积同比上升35%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第27周二手房成交面积分别为49.5万方、86.5万方、22.9万方，环比增速分别为-13%，-16%，-8%，同比增速分别为77%、30%、0%。2）一线城市中北京二手房成交面积49.5万方，同比上升77%；深圳二手房成交面积13.8万方，同比上升154%。3）二线城市中杭州、青岛、苏州成交面积同比增速分别为54%、35%、32%。 4）从累计数据来看，2个一线城市二手房成交面积1005万方，同比下降4%；5个二线城市二手房成交面积2167万方，同比下降6%；3个三四线城市二手房成交面积498万方，同比下降17%。 图表12第27周10城二手房成交面积159.0万方 四、融资端：本周发债企业均为地方国企 本周发债企均为地方国企。1）第27周高新地产发行规模最大，共发4.57亿元私募债； 2）高新地产的4.57亿元私募债利率最高，为3.41%；苏高新集团的3亿元超短期融资债券利率最低，为1.86%。 图表13第27周高新地产发行4.57亿元 五、投资建议 等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。