房地产行业周报（2025年第14周）：新房二手房销售季节性回落，北京宣布25年城市更新重点工程

板块行情：第14周（3月31日-4月3日）申万一级行业指数中，房地产指数下降0.9%，在31个一级行业板块中排名第19。 政策要闻：地方层面：1）南京：南京市政府宣布自2025年3月31日起，南京市全面取消商品住房转让限制，居民在取得不动产权登记证书后即可上市交易。政策还包括优化“以旧换新”模式，政府、开发企业补助及金融机构支持等多种方式，首批政府补助资金达1亿元人民币。2）广州：3月31日，广州市规划和自然资源局发布通知，进一步深化不动产登记便利度改革。核心内容包括提供不动产登记在线委托服务、简化房屋预告登记网办业务申请表单、实现存量房查解封登记全城通办等。3）天津：天津市推出住房公积金新政策，自2025年4月1日起施行，第二套住房最低首付款比例由30%降至20%，增加还款方式灵活性，促进房地产市场健康发展。4）北京：北京市宣布2025年城市更新重点工程，包括整治老旧小区、加装电梯、修缮平房院落、改造老旧厂房和楼宇，提升城市安全韧性，激活存量空间资源，提高居民生活质量。 公司动态：1）中国金茂：4月1日，中国金茂经过72轮竞价，以总价19.18亿元竞得杭州市运河新城单元GS1004-08-2地块，成交楼面价38951元/平米，溢价率58.79%。2）绿城：4月2日，绿城以8.12亿元竞得台州温岭市1宗商住地，成交楼面价13932元/平方米,溢价率34.44%。3）保利发展：4月3日，保利发展以总价42.5亿元竞得杭州余杭区未来科技城地块，成交楼面价21426元/平米，溢价率17.73%。 销售端：受清明节假期影响，第14周新房成交环比下滑38%，二手房成交环比下滑28%。1）本周20城商品房成交面积225万方，商品房日平均成交面积32.1万方，环比下降38%，同比上升45%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积2670万方，累计同比下降0%。3）第14周11城二手房成交面积193万方，日平均成交面积27.6万方，环比下降28%，同比上升57%。 4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2770万方，同比上升39%。 投资策略：小阳春更多为当前宏观环境下的交易均衡，在收入预期未改善的情况下，二手房成交量冲高也难以推演房价上涨，而新房受城市扩张速度放缓影响，外围库存去化速度较慢，24年宅地供应缩量也将影响新增优质供给规模，预计新房成交量仍有一定下滑压力，部分核心城市新房价格呈现结构性上涨。 我们认为2025年板块机会来自于政策博弈，个股性机会关注壁龛市场，即能把握住核心城市核心区高端改善性需求机会的公司，重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W等。 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 一、房地产下降0.9%，板块排名第19位 第14周申万地产板块下降0.9%。第14周（3月31日-4月3日）申万一级行业指数中，房地产指数下降0.9%，在31个一级行业板块中排名第19。 图表1第14周申万地产板块下降0.9%，板块排名第19位 本周A股板块内涨幅第一为卧龙地产涨幅达17.8%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为卧龙地产、天府文旅、京基智农、华侨城A、凤凰股份。跌幅前五的个股分别为衢州发展、深振业A、皇庭国际、荣盛发展、新城控股。 图表2卧龙地产周涨幅达17.8% 图表3衢州发展周跌幅达13.7% 港股板块内涨幅第一的为美的置业，上涨43.8%。港股表现来看，第14周涨幅排名前五的个股分别为美的置业、建发国际集团、碧桂园服务、中国金茂、绿城中国，跌幅前五的个股分别为雅居乐集团、花样年控股、宝龙地产、富力地产、中骏集团控股。 图表4美的置业涨幅达43.8% 图表5雅居乐跌幅达19.7% 二、政策要闻 地方层面：1）南京：南京市政府宣布自2025年3月31日起，南京市全面取消商品住房转让限制，居民在取得不动产权登记证书后即可上市交易。政策还包括优化“以旧换新”模式，政府、开发企业补助及金融机构支持等多种方式，首批政府补助资金达1亿元人民币。2）广州：3月31日，广州市规划和自然资源局发布通知，进一步深化不动产登记便利度改革。核心内容包括提供不动产登记在线委托服务、简化房屋预告登记网办业务申请表单、实现存量房查解封登记全城通办等。3）天津：天津市推出住房公积金新政策，自2025年4月1日起施行，第二套住房最低首付款比例由30%降至20%，增加还款方式灵活性，促进房地产市场健康发展。4）北京：北京市宣布2025年城市更新重点工程，包括整治老旧小区、加装电梯、修缮平房院落、改造老旧厂房和楼宇，提升城市安全韧性，激活存量空间资源，提高居民生活质量。 图表6各地房地产政策回顾 公司层面：1）中国金茂：4月1日，中国金茂经过72轮竞价，以总价19.18亿元竞得杭州市运河新城单元GS1004-08-2地块，成交楼面价38951元每平米，溢价率58.79%。2）绿城：4月2日，绿城以8.12亿元竞得台州温岭市1宗商住地，地块编号温岭市XQ050202地块，地块起价6.04亿元，起始楼面价10363元/平方米。楼面价13932元/平方米,溢价率34.44%。3）保利发展：4月3日，保利发展以总价425046万元竞得杭州余杭区未来科技城单元YH090901-05-1地块，总起价36.1亿。楼面价21426元/平方米，溢价17.73%。 图表7公司动态 三、销售端：新房成交同比上升45%，二手房成交同比上升57% （一）新房市场：第14周20城成交面积同比上升45% 从我们监测的20城数据来看，第14周20城商品房日均成交面积环比下降38%，同比上升45%。1）本周20城商品房成交面积225万方，商品房日平均成交面积32.1万方，环比下降38%，同比上升45%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积2670万方，累计同比下降0%。 图表8第14周20城商品房单日平均成交面积32.1万方 第14周一线城市商品房成交面积为70万方，同比上升21%。1）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第14周成交面积分别为70万方、89.2万方、66万方，周环比增速分别为-34%，-45%，-30%，周同比增速分别为21%、36%、109%。2）一线城市中北京、上海、广州、深圳成交面积同比增速分别为101%、2%、-1%、-12%，环比增速分别-46%、-29%、-7%、-41%；二线城市中武汉、苏州同比增速为108%、90%；三四线城市中泰安、温州同比增速为418%、340%。3）从累计数据来看，一线城市商品房成交面积为855万方，同比上升5%。我们监测的5个二线城市商品房成交面积为1074万方，同比下降3%；11个三四线城市商品房成交面积为740万方，同比上升1%。 图表9第14周20城新建商品房成交面积225万方 （二）二手房市场：第14周11城成交面积同比上升57% 从我们监测的11城数据来看，第14周二手房成交面积同比上升57%。1）第14周11城二手房成交面积193万方，日平均成交面积27.6万方，环比下降28%，同比上升57%。 2）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积2770万方，同比上升39%。 图表10第14周11城合计二手房日平均成交面积27.6万方 第14周监测的一线城市二手房成交面积同比上升81%。1）分城市级别来看，我们监测的一线、二线、三四线城市第14周二手房成交面积分别为115万方、123万方、30万方，环比增速分别为-25%，-29%，-36%，同比增速分别为81%、39%、53%。2）一线城市中北京二手房成交面积35.6万方，同比上升102%；上海二手房成交面积37.9万方，同比上升62%；深圳二手房成交面积12.7万方，同比上升91%。3）二线城市中杭州、厦门成交面积同比增速均为98%、61%。4）从累计数据来看，3个一线城市二手房成交面积1166万方，同比上升44%；5个二线城市二手房成交面积1331万方，同比上升39%；3个三四线城市二手房成交面积273万方，同比上升21%。 图表11第14周11城二手房成交面积193万方 四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企 本周发债企业大部分为地方国企。1）第14周广安控股发行规模最大，发行14亿元私募债；2）光大嘉宝发行的中期票据票据利率最高，为5.48%，河西集团发行的2亿超短期融资券票面利率最低，为1.84%。 图表12本周发债企业大部分为地方国企 五、投资建议 小阳春更多为当前宏观环境下的交易均衡，在收入预期未改善的情况下，二手房成交量冲高也难以推演房价上涨，而新房受城市扩张速度放缓影响，外围库存去化速度较慢，24年宅地供应缩量也将影响新增优质供给规模，预计新房成交量仍有一定下滑压力，部分核心城市新房价格呈现结构性上涨。我们认为2025年板块机会来自于政策博弈，个股性机会关注壁龛市场，即能把握住核心城市核心区高端改善性需求机会的公司，重点关注绿城中国、华润置地、太古地产、华润万象生活、贝壳-W等。 六、风险提示 产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。