房地产行业周报（2024年第26周）：地产销售季末改善，北京出台楼市新政

近期核心观点： 各地陆续放松限购限贷政策后，6月地产销售数据确有起色。尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。虽然目前仍无法判断新房价格何时能止跌，难以给出房企资产的真实价值，但市场对新房价格下跌已做好较充分准备。我们认为地产板块经历大幅回调后，已挤出了之前的过高预期。 我们维持对市场“上有顶下有底”的判断，地产股仍具备博弈机会。个股端推荐华润置地、滨江集团、中国海外发展、龙湖集团。 市场表现回顾： 2024.6.24-2024.6.30期间，房地产板块14只个股上涨，93只个股下跌，3只个股持平，占比分别为13%、85%、3%。房地产指数（中信）下跌4.8%，沪深300指数下跌0.97%，房地产板块跑输沪深300指数3.83个百分点，位居所有行业第29位（即倒数第一）。近一个月，房地产指数（中信）下跌15.23%，沪深300指数下跌4.2%，房地产板块跑输沪深300指数11.03个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌18.08%，沪深300指数上涨3.76%，房地产板块跑输沪深300指数21.84个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交季末持续冲量。从日频跟踪来看，2024年6月30日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-8%；其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-7%、-16%、+19%。 截至2024年6月30日，30城新建商品房当年累计成交4603万㎡，同比-37%； 其中，一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-32%、-40%、-37%。 二手房方面，成交同比持续改善。从日频跟踪来看，2024年6月30日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+22%；其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+46%、+14%、+11%。截至2024年6月30日，18城二手住宅当年累计成交35.6万套，同比-10%； 其中，一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-4%、-12%、-13%。 行业政策要闻： 2024.6.24-2024.6.30期间，房地产行业政策要闻主要包括：①北京出台楼市新政，调降购房首付比例及房贷利率；对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。②江苏苏州买房即落户。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点......................................................................................................................................5 表 .....................................................................................................................1：上周房地产行业政策要闻梳理 近期核心观点 各地陆续放松限购限贷政策后，6月地产销售数据确有起色。尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。虽然目前仍无法判断新房价格何时能止跌，难以给出房企资产的真实价值，但市场对新房价格下跌已做好较充分准备。 我们认为地产板块经历大幅回调后，已挤出了之前的过高预期。我们维持对市场“上有顶下有底”的判断，地产股仍具备博弈机会。个股端推荐华润置地、滨江集团、中国海外发展、龙湖集团。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第29位 2024.6.24-2024.6.30期间，房地产指数（中信）下跌4.8%，沪深300指数下跌0.97%，房地产板块跑输沪深300指数3.83个百分点，位居所有行业第29位（即倒数第一）。近一个月，房地产指数（中信）下跌15.23%，沪深300指数下跌4.2%，房地产板块跑输沪深300指数11.03个百分点。近半年来，房地产指数（中信）下跌18.08%，沪深300指数上涨3.76%，房地产板块跑输沪深300指数21.84个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为13%、85%、3% 2024.6.24-2024.6.30期间，房地产板块14只个股上涨，93只个股下跌，3只个股持平，占比分别为13%、85%、3%。涨跌幅居前5位的个股为：世荣兆业、华联控股、深振业A、荣盛发展、皇庭国际，居后5位的个股为：万通发展、新湖中宝、万业企业、大名城、津投城开。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交季末持续冲量 从日频跟踪来看，2024年6月30日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-8%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为+38%、-16%、-12%、-16%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-7%、-16%、+19%。 截至2024年6月30日，30城新建商品房当年累计成交4603万㎡，同比-37%； 其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-34%、-33%、-30%、-24%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-32%、-40%、-37%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交同比持续改善 从日频跟踪来看，2024年6月30日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+22%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+40%、+81%、-1%、+88%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+46%、+14%、+11%。 截至2024年6月30日，18城二手住宅当年累计成交35.6万套，同比-10%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-11%、+34%、-14%、+19%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-4%、-12%、-13%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.6.24-2024.6.30期间，房地产行业政策要闻主要包括：①北京出台楼市新政，调降购房首付比例及房贷利率；对本市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。②江苏苏州买房即落户。 表1：上周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。