房地产行业周报（2024年第22周）：新政后市场边际改善，地产板块短期顶底明确

近期核心观点： 继5月17日央行降低首付比例、取消利率下限后，上周上海、广州、深圳也陆续放松限购限贷政策。从效果看，尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。考虑到5月并非传统旺季，这种改善显然来自新政。 虽然目前仍无法判断新房何时能够止跌，难以给出房企资产的真实价值，但布局较好的房企1倍PB应该就是波段顶部。而当前不管是基本面还是政策力度，显然好于4月加速下跌阶段，我们认为不至于跌到当时的低点。因此，虽然中长期看，地产板块行情延续有待楼市真实复苏，但短期看，地产板块顶底较为明确、胜率够高。个股端推荐华润置地、贝壳-W、龙湖集团。 市场表现回顾： 2024.5.27-2024.6.2期间，房地产板块18只个股上涨，91只个股下跌，1只个股持平。房地产指数（中信）下跌4.64%，沪深300指数下跌0.6%，房地产板块跑输沪深300指数4.04个百分点，位居所有行业第29位，即倒数第1。近一个月，房地产指数（中信）上涨5.86%，沪深300指数下跌0.68%，房地产板块跑赢沪深300指数6.54个百分点。近半年，房地产指数（中信）下跌13.47%，沪深300指数上涨2.63%，房地产板块跑输沪深300指数16.1个百分点。 行业数据跟踪： 新房方面，成交量同比仍在低位。2024年6月2日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-34%；其中，一线、二线、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-26%、-39%、-22%。截至2024年6月2日，30城新建商品房当年累计成交面积同比-41%；其中，一线、二线、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-36%、-43%、-43%。 二手房方面，成交量同比持续改善。2024年6月2日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+8%；其中，一线、二线、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+28%、+9%、-17%。截至2024年6月2日，18城二手住宅当年累计成交套数同比-16%；其中，一线、二线、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-12%、-18%、-17%。 行业政策要闻： 2024.5.27-2024.6.2期间，房地产行业政策要闻主要包括：①上海调整优化住房限购和住房信贷政策。②广州调整优化住房限购和住房信贷政策，按区认定住房套数。③深圳调整优化住房信贷政策。④上海职工在江苏省、浙江省或安徽省使用住房公积金贷款购房，满足一定条件可以提取上海市住房公积金账户余额偿还公积金贷款。⑤青岛市首套认定范围由全市缩小至区（市）。⑥苏州提高住房公积金贷款最高限额。 风险提示： ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。 近期核心观点......................................................................................................................................5 表 .....................................................................................................................1：上周房地产行业政策要闻梳理 近期核心观点 继5月17日央行降低首付比例、取消利率下限后，上周上海、广州、深圳也陆续放松限购限贷政策。从效果看，尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。考虑到5月并非传统旺季，这种改善显然来自新政。 虽然目前仍无法判断新房何时能够止跌，难以给出房企资产的真实价值，但布局较好的房企1倍PB应该就是波段顶部。而当前不管是基本面还是政策力度，显然好于4月加速下跌阶段，我们认为不至于跌到当时的低点。因此，虽然中长期看，地产板块行情延续有待楼市真实复苏，但短期看，地产板块顶底较为明确、胜率够高。个股端推荐华润置地、贝壳-W、龙湖集团。 2.市场表现回顾 2.1板块方面，上周房地产板块涨幅位居所有行业第29位 2024.5.27-2024.6.2期间，房地产指数（中信）下跌4.64%，沪深300指数下跌0.6%，房地产板块跑输沪深300指数4.04个百分点，位居所有行业第29位，即倒数第1。近一个月，房地产指数（中信）上涨5.86%，沪深300指数下跌0.68%，房地产板块跑赢沪深300指数6.54个百分点。近半年，房地产指数（中信）下跌13.47%，沪深300指数上涨2.63%，房地产板块跑输沪深300指数16.1个百分点。 图1：近一周A股各行业涨跌排名 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 图3：近半年房地产板块与沪深300走势比较 2.2个股方面，上涨、下跌、持平占比分别为16%、83%、1% 2024.5.27-2024.6.2期间，18只个股上涨，91只个股下跌，1只个股持平，占比分别为16%、83%、1%。涨跌幅居前5位的个股为：张江高科、世荣兆业、大港股份、北汽蓝谷、东望时代，居后5位的个股为：渝开发、金地集团、中华企业、天地源、万方发展。 图4：板块上涨、下跌及持平家数 图5：涨跌幅前五个股 3.行业数据跟踪 3.1新房方面，成交量同比仍在低位 从日频跟踪来看，2024年6月2日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-34%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-17%、-36%、-16%、-22%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-26%、-39%、-22%。 截至2024年6月2日，30城新建商品房当年累计成交3657万㎡，同比-41%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-36%、-36%、-37%、-29%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-36%、-43%、-43%。 图6：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡） 图7：北京单日成交7天移动平均（万㎡） 图8：上海单日成交7天移动平均（万㎡） 图9：广州单日成交7天移动平均（万㎡） 图10：深圳单日成交7天移动平均（万㎡） 图11：一线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图12：二线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图13：三线城市单日成交7天移动平均（万㎡） 图14：30城新建商品房成交面积累计同比，2024 图15：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2024 图16：分能级新建商品房成交面积累计同比，2024 3.2二手房方面，成交量同比持续改善 从日频跟踪来看，2024年6月2日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比为+8%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+20%、+65%、0%、+88%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+28%、+9%、-17%。 截至2024年6月2日，18城二手住宅当年累计成交32.5万套，同比-16%；其中，北京、深圳、成都、杭州二手住宅当年成交套数累计同比分别为-19%、+25%、-18%、+5%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为-12%、-18%、-17%。 图17：历年18城二手住宅单日成交7天移动平均（套） 图18：北京单日成交7天移动平均（套） 图19：深圳单日成交7天移动平均（套） 图20：成都单日成交7天移动平均（套） 图21：杭州单日成交7天移动平均（套） 图22：一线城市单日成交7天移动平均（套） 图23：二线城市单日成交7天移动平均（套） 图24：三线城市单日成交7天移动平均（套） 图25：18城二手住宅成交套数累计同比，2024 图26：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2024 图27：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2024 4.行业政策要闻 2024.5.27-2024.6.2期间，房地产行业政策要闻主要包括：①上海调整优化住房限购和住房信贷政策。②广州调整优化住房限购和住房信贷政策，按区认定住房套数。③深圳调整优化住房信贷政策。④上海职工在江苏省、浙江省或安徽省使用住房公积金贷款购房，满足一定条件可以提取上海市住房公积金账户余额偿还公积金贷款。⑤青岛市首套认定范围由全市缩小至区（市）。⑥苏州提高住房公积金贷款最高限额。 表1：上周房地产行业政策要闻梳理 5.风险提示 ①政策落地效果及后续推出强度不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。