房地产行业点评：政策持续放松，销售有所企稳

事件：国家统计局公布数据显示，2024年1-5月，商品房销售面积36642万平方米，同比-20.3%，商品房销售额35665亿元，同比-27.9%。全国房地产开发投资40632亿元，同比-10.1%。 政策持续发力，销售有所回稳 2024年1-5月商品房销售面积同比-20.3%，较2024年1-4月的增速下降0.1pct，1-5月商品房销售金额同比-27.9%，较2024年1-4月的增速上升0.4pct。5月受市场热度降低所影响，行业销售增速仍然下行，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。 5月17日，行业政策大幅放松，1）降首付：明确首套房最低首付比例调整为不低于1 5%，二套房最低首付比例调整为不低于25%，此前分别为20%和30%；2）降利率下限：取消全国层面首套和二套住房个人住房贷款利率政策下限；3）降公积金贷款利率：央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。此外，重点城市正持续放开限购政策。我们预计，在“去库存”政策基调的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步企稳。 投资下行，新开工保持低位，竣工数据下降 2024年1-5月房地产投资同比-10.1%，较2024年1-4月的增速下降0.3pct；1-5月新开工增速同比-24.2%，较2024年1-4月增速上升0.4pct；1-5月竣工面积同比-20.1%，较2024年1-4月的增速上升0.3pct。在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速依旧下滑，但环比有所回稳，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。 资金来源数据持续下滑，未来改善可期 2024年1-5月房地产开发企业到位资金同比-24.3%，较2024年1-4月的增速上升0.6 pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-6.2%、-20.3%、-9.8%、-36.7%及-40.2%，各项数据均同比负增长，利用外资贷款下滑幅度最大。当前，房企持续出现债务事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、“项目融资白名单”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 投资建议：2024年1-5月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，随着“去库存”的政策定调，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在核心城市政策放松以及“去库存”的推动下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括滨江集团、招商蛇口、华发股份和保利发展等，港股方面建议关注绿城中国、越秀地产和华润置地等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。 1.行业宏观数据汇总 2024年1-5月，商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，增速较2024年1-4月下降0.1pct。其中，住宅销售面积下降23.6%，办公楼销售面积下降2.5%，商业营业用房销售面积增长1.8%。商品房销售额35665亿元，同比下降27.9%，增速较2024年1-4月上升0.4pct。其中，住宅销售额下降30.5%，办公楼销售额下降4.8%，商业营业用房销售额下降2.2%。2024年1-5月，全国房地产开发投资完成额40632亿元，同比下降10.1%，增速较2024年1-4月下降0.3pct。其中，住宅投资30824亿元，同比下降10.6%，增速与2024年1-4下降0.1pct，住宅投资占房地产开发投资的比重为75.9%。 图表1：行业宏观数据汇总 图表2：各都市圈宏观数据汇总（2024年1-5月，分城市月度数据滞后全国数据） 2.政策保持放松，销售有所回稳 2024年1-5月销售面积同比-20.3%，较2024年1-4月的增速下降0.1pct，销售金额同比-27.9%，较2024年1-4月的增速上升0.4pct，住宅项销售金额同比下降30.5%。整体来看，住宅销售表现弱于办公楼及商业用房。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-18.9%、-22.8%、-20.8%和-13.9%，东北地区表现最强，各区域销售增速均表现不佳。2024年1-5月行业销售增速仍处下行阶段，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。5月17日，行业政策大幅放松， 1）降首付：明确首套房最低首付比例调整为不低于15%，二套房最低首付比例调整为不低于25%，此前分别为20%和30%；2）降利率下限：取消全国层面首套和二套住房个人住房贷款利率政策下限；3）降公积金贷款利率：央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。此外，重点城市正持续放开限购政策。我们预计，在“去库存”政策基调的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步企稳。 根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年左右（见图3），且在政策调控下波动幅度逐渐减小，但受疫情影响，波动幅度大增。从销售数据当月值来看（图5），1-5月销售均价见顶下行后，仍在低位徘徊。从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看（图4），一、二、三线城市正在同步回落。分都市圈来看（图6），2024年1-5月份，各都市圈的累计销售数据持续下滑。从库存情况来看，在过去一段时间市场销售遇冷的情况下，我国商品房库存面积整体仍在高位。 图表3：房地产销售面积与销售金额累计同比增速 图表4：30大中城市成交面积同比增速 图表5：销售均价及当月同比增速 图表6：各都市圈销售面积累计同比增速 图表7：库存总面积及同比增速 图表8：各类商品房库存面积同比增速 图表9：1-5月分地区销售面积增速 图表10：PSL新增投放与累计同比增速 3.投资下行，新开工保持低位，竣工数据下降 2024年1-5月房地产投资同比-10.1%，较2024年1-4月增速下降了0.3pct； 2024年1-5月新开工面积增速同比-24.2%，较2024年1-4月的增速上升0.4pct，其中1-5住宅新开工面积同比-25.0%，较2024年1-5月的增速上升0.6pct；1-5月竣工面积同比下降20.1%，较2024年1-4月的增速上升0.3pct。 我们认为，在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速依旧下滑，此外在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着“去库存”政策的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。 图表11：房地产开发投资完成额与新开工累计同比 图表12：土地购置与成交情况 图表13：100大中城市住宅类用地成交溢价率 图表14：房屋新开工、施工、竣工面积累计同比 4.资金来源持续下滑，未来改善可期 2024年1-5月房地产开发企业到位资金同比-24.3%，较2024年1-4月的增速上升0.6pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-6.2%、-20.3%、-9.8%、-36.7%及-40.2%，各项数据均同比负增长，利用外资下滑幅度最大。当前，房企持续出现债务违约事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、“项目融资白名单”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 图表15：房地产开发到位资金累计同比增速 图表16：住房贷款利率走势 5.政策继续放松，房价增速同比下滑 从近期70城市房价指数当月同比走势来看，近期房价增速仍为负增长，一定程度上反映了前期较冷的销售表现。由于前期销售较弱叠加保交楼政策推动项目快速竣工使得全国住宅库销比持续上升。在中央对房地产行业的新定调后，政策处于持续放松期，当前的销售均价有望企稳，我们预计未来一段时间房价下滑速度将趋于平缓。 图表17：70城房价指数当月同比 图表18：全国住宅库销比 图表19：M2同比增速 6.板块龙头公司处于低位，看好长期投资价值 从A股和港股地产板块表现来看，近期房地产板块弱于大盘，估值仍处低位。我们认为，房地产板块龙头公司销售较强，未来将充分受益于市占率的提升，同时，整体政策端以宽松为主，行业基本面有改善预期，板块估值有望修复，值得重点关注。 图表20：A股地产板块市盈率 图表21：H股地产板块市盈率 7.投资建议 2024年1-5月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，随着“去库存”的政策定调，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在核心城市政策放松以及“去库存”的推动下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括滨江集团、招商蛇口、华发股份和保利发展等，港股方面建议关注绿城中国、越秀地产和华润置地等。 8.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。