房地产行业点评：政策大幅放松，销售有所企稳

政策大幅放松，销售有所企稳 -房地产行业点评 房地产证券研究报告/行业点评报告2024年6月3日 重点公司基本状况 简称 股价 (元/港币) EPS PE 评级 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 保利发展 10.2 1.0 1.13 1.21 1.27 10.1 9.0 8.4 8.0 买入 招商蛇口 9.7 0.7 0.9 1.07 1.15 14.8 10.7 9.0 8.4 买入 招商积余 11.4 0.7 0.85 1.02 1.19 16.4 13.4 11.2 9.6 买入 华润万象生活 27.2 1.3 1.59 1.9 2.23 19.3 15.5 13.0 11.1 买入 保利物业 32.6 2.5 2.95 3.42 3.93 11.8 10.0 8.7 7.5 买入 备注：股价使用2024年6月3日收盘价 投资要点 克而瑞发布2024年5月房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比下降35.4%。保利发展单月销售排名行业第一，实现销售金额353亿元，万科地产和华润置地分列二三位，单月分别实现销售金额234亿元和207亿元。 行业：销售环比增长，政策放松力度加大 5月百强房企单月累计实现销售金额3548亿元，同比-35.4%，环比+4.3%，销售数据环比回升。5月，政策端大幅放松，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率，同时，重点城市放松限购门槛，各地“去库存”政策频出。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，房地产各项政策均持续放松，我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 房企：少数房企单月同比增长，头部房企表现稍强 5月单月销售超百亿的房企数量为9家，较上年同期减少5家。保利发展单月实现全口径销售金额353亿元，万科地产和华润置地单月分别实现销售金额234亿元和207亿元，分列行业前三。从销售增速来看，5月排名TOP1-5房企的表现稍优于其余各梯队，各梯队均呈现出明显的下滑态势；TOP30房企中，华发股份及绿城中国当月销售规模同比增长59.7%和17%，显著优于其他房企。 投资建议：中央政治局会议定调房地产新形势后，房地产政策持续放松，重点城市限购及“去库存”政策也逐步加码。当前，房地产行业政策持续推动，销售有望探底企稳，板块估值较低，值得重点关注。我们重点推荐房企包括滨江集团、华发股份、保利发展、招商蛇口、中华企业和万科A等；相关受益标的包括华润置地、绿城中国、中国海外发展等。 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 基本状况 Email：liyao01@zts.com.cn 上市公司数107 行业总市值(亿元)10,971.51 行业流通市值(亿元)5,048.43 行业-市场走势对比 沪深300申万房地产 15.00 10.00 5.00 - -5.00 -10.00 -15.00 -20.00 -25.00 -30.00 -35.00 23-05 23-06 23-07 23-08 23-09 23-10 23-11 23-12 24-01 24-02 24-03 24-04 24-05 -40.00 相关报告 请务必阅读正文之后的重要声明部分 1.销售延续下滑态势，限购政策持续放松 根据克而瑞发布的2024年5月中国房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企5月单月累计实现销售金额3548亿元，同比-35.4%，环比4.3%。5月，政策端大幅放松，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率，同时，重点城市放松限购门槛，各地“去库存”政策频出。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，房地产各项政策均持续放松，我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 按排名来看，2024年5月TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30和TOP31-100的房企单月全口径销售金额增速分别为-24.2%、-37.9%、-50.2%和-34.9%，TOP1-5企表现略优于其他梯队。 图表1：全国商品房及TOP100房企累计销售金额及同比 200000 180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0 全国销售金额（亿元）TOP100累计销售金额(亿元) 全国同比（%）TOP100累计销售金额同比（%）150% 100% 50% 0% -50% 2021年1月 2021年3月 2021年5月 2021年7月 2021年9月 2021年11月 2022年1月 2022年3月 2022年5月 2022年7月 2022年9月 2022年11月 2023年1月 2023年3月 2023年5月 2023年7月 2023年9月 2023年11月 2024年1月 2024年3月 2024年5月 -100% 来源：国家统计局，克而瑞，中泰证券研究所 图表2：TOP100房企月度销售金额及同环比 来源：国家统计局，克而瑞，中泰证券研究所 图表3：各梯队房企累计销售金额及同比增速 TOP1-5累计销售金额（亿元）（亿元）TOP6-15累计销售金额（亿元）（亿元） TOP16-30累计销售金额（亿元）TOP31-100累计销售金额（亿元） TOP1-5累计销售金额同比（%）TOP6-15累计销售金额同比（%） TOP16-30累计销售金额同比（%）TOP31-100累计销售金额同比（%） 140030200.0% 120030 150.0% 100030 80030 60030 40030 20030 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% 30-100.0% 来源：克而瑞，中泰证券研究所 图表4：各梯队房企月度销售金额及同比增速 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 TOP1-5当月销售金额（亿元）TOP6-15当月销售金额（亿元） TOP16-30当月销售金额（亿元）TOP31-100当月销售金额（亿元） TOP1-5当月销售金额同比（%）TOP6-15当月销售金额同比（%） TOP16-30当月销售金额同比（%）TOP31-100当月销售金额同比（%） 400.0% 350.0% 300.0% 250.0% 200.0% 150.0% 100.0% 50.0% 0.0% -50.0% -100.0% 来源：克而瑞，中泰证券研究所 2.少数房企单月同比增长，头部房企表现稍强 从销售规模来看，5月单月销售超百亿的房企数量为9家，较上年同期减少5家。 保利发展单月实现全口径销售金额353亿元，万科地产和华润置地单月分别实现销售金 额234亿元和207亿元，分列行业前三，中海地产、招商蛇口、绿城中国、建发房产、 华发股份、越秀地产和龙湖集团依次排名4-10位。 从销售增速来看，TOP30房企中，华发股份及绿城中国当月销售规模同比增长59.7% 和17%，显著优于其他房企。 图表5：单月销售金额超百亿的房企数量 来源：克而瑞，中泰证券研究所 图表6：克而瑞TOP30房企销售金额及同比 5月销售金额（亿元）当月同比(%)累计同比(%) 40080% 350 300 250 200 150 100 50 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% -80% 0 保中万华招绿利海科润商城发地地置蛇中展产产地口国 建滨龙 发江湖 房集集 产团团 越华中 秀发国 地股金 产份茂 金碧中融绿地桂国创地集园铁中控团建国股 保新旭 利城辉 置控集 业股团 美中大世中的交悦茂国置房城集恒业地控团大 产股 卓首城电联越开建建发集股集地集团份团产团 -100% 来源：克而瑞，中泰证券研究所 图表7：克而瑞每月销售数据汇总 来源：克而瑞，中泰证券研究所 注：以上数据系由克而瑞本月公布数据与上月公布数据差额计算得出。 3.投资建议 中央政治局会议定调房地产新形势后，房地产政策持续放松，重点城市限购及“去库存”政策也逐步加码。当前，房地产行业政策持续推动，销售有望探底企稳，板块估值较低，值得重点关注。我们重点推荐房企包括滨江集团、华发股份、保利发展、招商蛇口、中华企业和万科A等；相关受益标的包括华润置地、绿城中国、中国海外发展等。 4.风险提示 销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。事先未经本公司书面授权，任何机构和个人，不得对本报告进行任何形式的翻版、发布、复制、转载、刊登、篡改，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。