房地产行业报告（2024.6.10-2024.6.16）：央行召开保障性住房再贷款工作推进会有利去库存

6月12日央行召开保障性住房再贷款工作推进会，提出按照“政府指导、市场化运作”的思路，借鉴前期试点经验，着力推动保障性住房再贷款政策落地见效，加快推动存量商品房去库存。在需求端常规政策已基本出尽的情况下，去库存为目前市场供需再平衡的关键，若后续存量房收储进展顺利，则长期有利于改善供需结构。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为177.04万方，本年累计新房成交面积为4423.28万方，累计同比-42.5%。30大中城市近四周平均成交面积为201.35万方，同比-33.6%，环比-3.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为64.47万方，同比-29.3%，环比-2.8%，二线城市近四周平均成交面积为98.57万方，同比-38%，环比-4.4%，三线城市近四周平均成交面积为38.31万方，同比-27.7%，环比-3.9%。上周重点10城商品住宅可售面积为7317.54万方，同比+3.73%，环比+0.32%，重点10城去化周期为16.96个月，其中一线城市去化周期为15.79个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为120.41万方，本年累计二手房成交面积为3497.85万方，累计同比-12.5%。重点10城近四周平均成交面积为162.15万方，同比-2.3%，环比-7.4%。截至2024/6/9全国城市二手房出售挂牌量指数为45.27，环比+1.5%，挂牌价指数为166.94，环比-0.64%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为45.34万方，成交住宅类土地建面为110.41万方，新增供应商服类土地建面为75.28万方，成交商服类土地建面为61.16万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为1.69，平均商服类土地成交建面/供应建面为1.86。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为2402.78元/平方米，溢价率为0.28%，环比-2.39pct，成交商服类土地楼面均价为963.53元/平方米，溢价率为1.76%，环比-0.76pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.91%，房地产指数跑输沪深300指数0.56pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.3%，恒生综合指数下跌1.97%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.33pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为177.04万方，本年累计新房成交面积为4423.28万方，累计同比-42.5%。30大中城市近四周平均成交面积为201.35万方，同比-33.6%，环比-3.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为64.47万方，同比-29.3%，环比-2.8%，二线城市近四周平均成交面积为98.57万方，同比-38%，环比-4.4%，三线城市近四周平均成交面积为38.31万方，同比-27.7%，环比-3.9%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点10城商品住宅可售面积为7317.54万方，同比+3.73%，环比+0.32%，重点10城去化周期为16.96个月，其中一线城市去化周期为15.79个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为120.41万方，本年累计二手房成交面积为3497.85万方，累计同比-12.5%。重点10城近四周平均成交面积为162.15万方，同比-2.3%，环比-7.4%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2024/6/9全国城市二手房出售挂牌量指数为45.27，环比+1.5%，挂牌价指数为166.94，环比-0.64%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为45.34万方，成交住宅类土地建面为110.41万方，新增供应商服类土地建面为75.28万方，成交商服类土地建面为61.16万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为1.69，平均商服类土地成交建面/供应建面为1.86。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为2402.78元/平方米，溢价率为0.28%，环比-2.39pct，成交商服类土地楼面均价为963.53元/平方米，溢价率为1.76%，环比-0.76p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数下跌1.47%，沪深300指数下跌0.91%，房地产指数跑输沪深300指数0.56pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌2.3%，恒生综合指数下跌1.97%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.33pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第22，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第13、第6。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万通发展（+20%）、万业企业（+3.88%）、*ST金科（1.5%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际集团（+4.55%）、雅居乐集团（+1.79%）、绿景中国地产（+0%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：新城悦服务（+4.75%）、南都物业（+2.95%）、中海物业（+2.48%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。