房地产开发2024W24：本周新房成交同比-38.7%，央行召开保障性住房再贷款工作推进会

央行召开保障性住房再贷款工作推进会，“收储”工作正在稳步推进。在“517新政”央行设立保障性住房再贷款后，6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。该会议调研推广的试点经验，即央行于2023年初创设的1000亿元租赁住房贷款支持计划，并于济南等8个城市开展试点，向专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。本次央行组织调研此前试点城市并推广相关试点经验，央行3000亿元保障性住房再贷款有望逐步实现落地。此前广州增城区新塘镇已开始征集房源，建议后续关注城市维度落地情况。 上海最新一周二手房成交维持新政后热度，重点关注持续性。我们近期重点关注北京、上海、深圳二手房成交情况。上海5月新政前二手房成交套数日均547.9套；5.27新政后至6.14，日均818.3套；6月至今日均800.5套。 最近一周基本上维持了新政后首周成交热度，6月14日单日突破1000套，近期整体量能维持近半年高位。北京、深圳本周成交变化不大，最新6月日均套数分别为411.6套、135.7套。我们认为，过往核心城市不缺乏短期成交脉冲，最核心的是短期抬升后“持续性”。只有成交在相对合适的规模能稳住，市场才是真正意义上的企稳，建议持续关注北京、上海、深圳成交变化情况。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数0.56个百分点，在31个申万一级行业排名第22名。 新房：本周30个城市新房成交面积为176.1万平方米，环比下降5.6%，同比下降38.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为41.3万方，环比-6.5%，同比-42.5%；样本二线城市为86.1万方，环比-12.7%，同比-42.7%；样本三线城市为48.7万方，环比11.7%，同比-25.2%。 二手房：本周13个样本城市二手房成交面积合计99.5万方，环比下降26.6%，同比下降9.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.7万方，环比-5.7%；样本二线城市为40.9万方，环比-42.8%；样本三线城市为23.9万方，环比-12.1%。 信用债：本周共发行房企信用债5只，环比减少10只；发行规模共计36.18亿元，环比减少57.38亿元，总偿还量89.64亿元，环比增加3.34亿元，净融资额为-53.46亿元，环比减少60.72亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。 2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 1.央行召开保障性住房再贷款工作推进会，上海二手房单日成交破千套 央行召开保障性住房再贷款工作推进会，“收储”工作正在稳步推进。在“517新政”央行设立保障性住房再贷款后，6月12日，中国人民银行在山东省济南市召开保障性住房再贷款工作推进会，调研推广前期租赁住房贷款支持计划试点经验，部署保障性住房再贷款推进工作。该会议调研推广的试点经验，即央行于2023年初创设的1000亿元租赁住房贷款支持计划，并于济南等8个城市开展试点，向专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。本次央行组织调研此前试点城市并推广相关试点经验，央行3000亿元保障性住房再贷款有望逐步实现落地。此前广州增城区新塘镇已开始征集房源，建议后续关注城市维度落地情况。 上海最新一周二手房成交维持新政后热度，重点关注持续性。我们近期重点关注北京、上海、深圳二手房成交情况。上海5月新政前二手房成交套数日均547.9套；5.27新政后至6.14，日均818.3套；6月至今日均800.5套。最近一周基本上维持了新政后首周成交热度，6月14日单日突破1000套，近期整体量能维持近半年高位。北京、深圳本周成交变化不大，最新6月日均套数分别为411.6套、135.7套。我们认为，过往核心城市不缺乏短期成交脉冲，最核心的是短期抬升后“持续性”。只有成交在相对合适的规模能稳住，市场才是真正意义上的企稳，建议持续关注北京、上海、深圳成交变化情况。 图表1：上海二手房成交套数月度日均值（2023.10.1-2024.6.14） 图表2：北京二手房住宅成交套数月度日均值（2023.1.1-2024.6.14） 图表3：深圳二手房住宅成交套数月度日均值（2023.1.1-2024.6.14） 2.行情回顾 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.5%，落后沪深300指数0.56个百分点，在31个申万一级行业排名第22名。本周上涨个股共44支，较上周增长31支，下跌股数为67支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为绵石投资、万通地产、同达创业、浙江广厦、迪马股份，涨幅分别为21.5%、20.0%、19.9%、13.3%、9.8%。跌幅前五为中润资源、宁波富达、乾景园林、华侨城A、绿地控股，跌幅分别为-18.7%、-15.1%、-10.4%、-9.9%、-8.0%。 本周重点48家A/H房企中共计上涨10支，较上周减少3支，涨幅位居前五的为远洋集团、中国奥园、建发国际集团、建业地产、雅居乐集团，涨幅分别为10.0%、5.9%、4.6%、2.9%、1.8%。跌幅前五为正荣地产、华侨城A、美的置业、禹洲集团、绿地控股，跌幅分别为-10.0%、-9.9%、-9.2%、-8.0%、-8.0%。 图表4：本周申万一级行业指数涨跌幅排名 图表5：本周各交易日指数表现 图表6：近52周地产板块表现 图表7：本周涨幅前五个股（人民币元） 图表8：本周跌幅前五个股（人民币元） 图表9：本周重点房企涨跌幅排名 图表10：本周重点房企涨幅前五个股（H股为港元） 图表11：本周重点房企跌幅前五个股（A股为人民币元，H股为港元） 3.重点城市新房二手房成交跟踪 3.1新房成交（商品住宅口径） 本周30个城市新房成交面积为176.1万平方米，环比下降5.6%，同比下降38.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为41.3万方，环比-6.5%，同比-42.5%；样本二线城市为86.1万方，环比-12.7%，同比-42.7%；样本三线城市为48.7万方，环比11.7%，同比-25.2%。 图表12：近6月样本城市新房成交面积及同比 图表13：近6月样本一线城市新房成交面积及同比 图表14：近6月样本二线城市新房成交面积及同比 图表15：近6月样本三线城市新房成交面积及同比 6月累计新房成交面积方面，样本30城共计362.5万方，同比-33.5%；一线城市为85.5万方，同比-32.7%；二线城市为184.7万方，同比-38.0%；三线城市为92.2万方，同比-23.2%。 从今年累计24周新房成交面积同比看，样本30城共计4656.7万方，同比-39.5%；一线城市为1045.3万方，同比-35.7%；二线城市为2308.9万方，同比-43.4%；三线城市为1302.5万方， 同比-34.4%。其中一线城市中， 北京（-37.9%）、 上海 （-36.6%）、广州（-35.1%）、深圳（-28.1%）。二三线城市中大连（305.1%）、嘉兴（127.7%）等总计2城同比均为正，海门（-65.0%）、南京（-63.2%）、惠州（-56.2%）等总计24城同比为负。 图表16：样本30城历年新房周度成交（万方，4周移动平均） 图表17：30城周度成交面积跟踪 3.2二手房成交（商品住宅口径） 本周样本城市中南京暂未披露二手房成交备案数据，致总体成交规模有所波动；杭州、北京、深圳等主要城市本周二手房成交环比均下跌。本周13个样本城市二手房成交面积合计99.5万方，环比下降26.6%，同比下降9.7%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为34.7万方，环比-5.7%；样本二线城市为40.9万方，环比-42.8%；样本三线城市为23.9万方，环比-12.1%。年初至今累计二手房成交面积为2608.6万方，同比变动为-11.1%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为780.2万方，同比-8.2%；样本二线城市为1302.2万方，同比-9.2%；样本三线城市为526.3万方，同比-19.2%。 图表18：本周13城二手房成交面积及同环比 图表19：本周2个一线城市二手房成交面积及同环比 图表20：本周6个二线城市二手房成交面积及同环比 图表21：本周5个三线城市二手房成交面积及同环比 图表22：样本13城历年二手房周度成交（万方，4周移动平均） 图表23：13个样本城市二手房成交面积数据跟踪 4.重点公司境内信用债情况 根据wind统计数据，本周（6.10-6.16）共发行房企信用债5只，环比减少10只；发行规模共计36.18亿元，环比减少57.38亿元，总偿还量89.64亿元，环比增加3.34亿元，净融资额为-53.46亿元，环比减少60.72亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（81.8%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般公司债（66.8%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（70.8%）的债券为主。 图表24：房企债券发行量、偿还量及净融资额 图表25：本周房企债券发行以债券评级划分 图表26：本周房企债券发行以债券类型划分 图表27：本周房企债券发行以期限划分 融资成本方面，本周发行利率整体下降。其中黑牡丹3年期公司债（-130BP）的利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所下降。 图表28：本周房企融资汇总（6.10-6.16） 5.本周政策回顾 图表29：中央政策及消息（6.9-6.15） 图表30：地方性政策及消息（6.9-6.15） 6.投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活