房地产行业2024年中期投资策略：底部反转——行业筑底，政策+市场助推业绩再出发

房地产行业2024年中期投资策略： 底部反转——行业筑底，政策+市场助推业绩再出发 地产研究团队 01 证券研究报告*请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2024年06月17日 *请务必阅读最后一页免责声明 摘要 政策层面：放松力度展现托市决心 •2024年1-4月，中央、地方密集出台宽松政策，包括经营性物业贷、土地出让限制等利好开发商；降低购房首付与放开限购等需求端放松政策。 •“517”政策涵盖供给端去库存与需求端降门槛降成本，中央宽松政策再度加码，引导地方政策出台“以旧换新”、“取消限购”等政策。相比前两轮周期的政策放松，本轮放松力度更大，托市意愿更强。 市场层面：政策叠加低基数，下半年新房销售同比跌幅或将收窄；政策助力二手房量稳价收 •新房：6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度或将有所加强，叠加政策放松，我们预期6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高。 •二手房：受益于中央与地方需求端政策宽松，冰山指数有所提升，同时一线城市挂牌均价出现小幅上扬，随着“以旧换新”政策加码，二手房房价有望稳定。房企层面：拿地收缩降支出，销售回暖增回款，计提后业绩有望回升 •房企拿地意愿亟待提升：2024年1-5月，房企拿地前100总投资金额同环比双降，拿地TOP30“新面孔”频出，头部房企严控拿地节奏 •24年2月以来销售波动回升：销售前20房企总销售金额环比波动上升，市场逐渐回暖。投资建议 •行业方面，今年整体行业基本面在底部，企业层面大部分主体销售没有出现高增长，业绩计提或将持续，结合政策的持续刺激与市场的不断筑底，我们预计2024年下半年板块将具有持续性的投资价值，维持行业“推荐”评级，建议继续关注地产开发板块与物业板块相关机会。 •标的方面，建议关注：1）计提充分标的，如连续大额计提叠加公司治理大幅改善的中国金茂，前期计提较多的招商蛇口；2）一线城市政策放松与收储直接利好的城投类企业比如城建发展、城投控股等。 风险提示：调控政策收紧风险，预售模式变化风险，房价大幅下跌风险，土地价格上升风险，境外融资收紧风险，市场进一步下行风险 目录 01 02 03 04 05 06 07 08 政策宽松范围与力度持续加码 CONTENTS 政策市场双驱动，下半年销售跌幅有望收窄 政策助力二手房市场量稳价收 房企土地投资意愿亟待提升 历年销售、投资、新开工与竣工 销售回暖增回款，拿地收缩降支出，计提后业绩有望回升 投资建议 风险提示 01政策宽松范围与力度持续加码 证券研究报告 3*请务必阅读最后一页免责声明 1.1 2024房地产政策梳理 2024年1-4月，中央、地方密集出台宽松政策，尤其关注经营性物业贷、土地出让受限、降低购房首付等政策与杭州、西 安、成都等城市放开限购。 图表：2024年1月至今中央与地方层面代表性房地产政策放松情况 时间政策基调代表性中央政策 1月5日央行、金融监管总局《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，就加强住房租赁信贷产品创新和拓宽融资渠道等提出指导意见 2024年1月房地产政策环境持续宽松。地方出台房政策55条，其中，宽松性政策52条，中性政1月12日，住房城乡建设部和金融监管总局近日联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》， 策1条，紧缩性政策2条 指出需建立城市房地产融资协调机制，满足房企合理融资需求 1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》 2024年2月中央定调，标本兼治化解房地产风险，北京深圳等重点城市跟进优化住房限购政策。 地方层面，地方出台政策39条。其中，宽松性政策38条，紧缩性政策1条。 \ （以下简称《通知》），指出符合条件的房企可将经营性物业贷款用于偿还企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券 2024年3月 中央定调，标本兼治化解房地产风险，杭州、北京住房限购政策进一步优化。 地方层面，出台政策45条，其中宽松性政策40条，中性政策1条，紧缩性政策4条 \ 4月15日，财政部、住房城乡建设部部重新制定《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》。对住房保障、城中村改造、城镇老旧小区改造、棚户区（城市危旧房）改造任务量、绩效评价结果等采取因 2024年4月中央明确消化存量优化增量，地方调控再掀放松热潮。地方层面，地方出台政策66素法进行分配。其中，80%资金按照各省的各项任务量进行分配，20%作为奖励资金 条，其中，宽松性政策60条，中性政策2条，紧缩性政策4条 4月30日，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求严格落实对应去化周期的住宅用地供应机制，遏制部分城市住宅用地供应不合理增长。其中，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让 5月6日，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅联合发布《关于开展城市更新示范工作的通知》，支持 部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造 5月17日，《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二 2024年5月宽松政策再加砝码，多城明确鼓励或推动“以旧换新”。地方层面，地方出台政策套住房商业性个人住房贷款利率政策下限 68条，其中，宽松性政策67条，中性政策1条 5月17日，《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，下调个人住房公积金贷款利率 0.25个百分点 5月17日，《中国人民银行、国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25% 资料来源：住建部，中国人民银行，发改委，财政部，金融监管总局，民生证券研究院；政策为不完全统计 1.2 “517”政策解读 “517”政策涵盖供给端去库存与需求端降门槛降成本，中央宽松政策再度加码，引导地方政策出台“以旧换新”“取消限购”等政策。 ·供给端，去库存：通过调规、换地、收购的方式，帮助企业化解“低效库存”；支持地方国企以需定购后用作配售/配租保障房，央行按照贷款 本金的60%发放再贷款3000亿元，可带动银行贷款5000亿元； ·需求侧，降低购房门槛及购房成本：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调公积金贷款的利率水平；首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25% ·地方层面，密集出台宽松政策：4月下旬，长沙、成都、杭州、西安等热点城市相继全面取消住房限购，“517”新政后多地明确“以旧换新”政策 ·“517”新政多项重磅政策的出台体现了中央对于房地产行业去库存的政策导向，相比于2008-2009与2015-2016的两轮宽松政策，此轮放松力度更大，托市意愿更强，预计能刺激部分刚需及首次改善客群入市，部分政策如“以旧换新”通过收购二手房捆绑定向去化新房的方式，一定程度上打通一二手置换链条。短期内有望促进楼市成交活跃度，对于商品房库存攀升起到遏制作用；中长期来看，房地产市场平稳发展以及房价的筑底企稳仍需依赖宏观经济环境、人口、就业市场的改善及居民收入水平的提升带动市场信心修复，从而释放改善置换需求。 1.3 前两轮楼市调控政策梳理 2008-2009与2015-2016两轮楼市放松政策调控主要集中于限购、落户、人才等各类购房优惠放松和降低首付比例，而此轮放松力度更大，托市意愿更强。 政策类型；2008-20092015-2016 图表：2008-2009年&2015-2016年房地产政策放松调控情况 《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 《关于个人住房转让营业税政策的通知》 《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》：房屋对外销售的营业税免征年限由5年缩短至2年 限购、落户、人才等各类购房优惠放松 《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》《三部门要求切实提高住房公积金使用效率》：要求提高公积金贷款额度、全面推行异地贷款业务 率 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》等四份文件，下调购买普通住房契税《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》：规定“购买90平米以下住房契税减至1%，90平税率、暂免个人买卖印花税和营业税、免个人转让出售的土地增值税；降低个贷利米以上首套房、二套房分别减至1.5%和2% 认房认贷调整购房资格增加 \ 《两部门关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》：降非限购城市首套商贷首付比例至20%、二套商贷首付比例至30%（二套认定“认贷不认房”） 《三部门关于个人住房贷款政策有关问题的通知》：降低商贷二套房首付比例至40%，首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，最低首付款比例为30% 降低首付比例《中国人民银行宣布调整商业性个人住房贷款政策》：最低首付款比例调整为20%《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，最低 首付款比例由30％降低至20％ 房票棚改安置 《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》：争取用3年时间基本解决城市低收《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》：加快推进棚改项目建 入住房困难家庭住房及棚户区改造问题设，将城市危房加入棚改政策范围；对于棚改货币化的地区，国开行进行贷款支持 《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：明确在不实施限购的城市，首套房最低首付比例调整为不低于25%（此前为30%） 资料来源：住建部，中国人民银行，发改委，财政部，金融监管总局，民生证券研究院；政策为不完全统计 02政策市场双驱动，下半年销售跌幅有望收窄 证券研究报告 7*请务必阅读最后一页免责声明 2.1 新房销售亟待恢复 图表：2022年1月至今民生典型42城成交面积同比变化 60% 2024年5月新房成交面积较4月小幅微增，总体仍高于 40% 20% 57% 29% 23% 0%9% -14% 一季度月均，市场处于低位震荡。 -20% -27% -40% -24% -27%-30% -18% -33% -16%-11% -40% -36%-34%-35% -31% -33%-33% -41% -60% -44% -40% -46% -51%-49% -56% 注：民生42城为民生证券地产组选定的一线至三线42个典型城市，包括一线北上广深、强二线杭州、南京、宁波、苏州、核心二线（含强二线）合肥、武汉、长沙、南昌、成都、重庆、西安、郑州、青岛、天津、济南、厦门、福州、主要二线（含核心二线）太原、大连、沈阳、兰州、昆明、贵阳、南宁、强三线东莞、佛山、温州、无锡、惠州、珠海、泉州、徐州、常州、南通、台州、金华、嘉兴、廊坊等 -80% -61% -68% 2022.1月 2022.2月 2022.3月 2022.4月 2022.5月 2022.6月 2022.7月 2022.8月 2022.9月 2022.10月 2022.11月 2022.12月 2023.1月 2023.2月 2023.3月 2023.4月 2023.5月 2023.6月 2023.7月 2023.8月 2023.9月 2023.10月 2023.11月 2023.12月 2024.1月 2024.2月 2024.3月 2024.4月 2024.5月 图表：2019年至今30个重点城市商品住宅月度成交情况（单位：万平方米） 108% 59% 61% 49% 21% 21% 25% 18% 2% 2% 8% 9% 9%12% -1% -19-%14% -8%-11% -15-%16% -8%-6% -9%-9% -6% -13% -7% -28% -35% -24%