房地产行业2024年投资策略：基本面延续筑底，两大工程助力高质量发展

房地产行业2024年投资策略 基本面延续筑底，两大工程助力高质量发展 西南证券研究发展中心房地产研究团队2023年12月 核心观点 2023年行业复苏呈现先抑后扬，销售冲高后回落，投资仍旧低迷，政策仍在持续宽松，政策催化下板块仍具备配置价值。 基本面：供需双弱，筑底延续。销售筑底格局延续，1-10月份商品房销售额同比-4.9%，短期来看销售修复仍有阻力：1）居民购买力尚未修复；2）居民倾向储蓄，购房意愿下降；3）房价下跌加重观望情绪；4）二手房分流需求。中长期需求见顶，但仍有一定支撑，预计2023-2030年期间年均住房需求约8.5亿平。供给约束销售修复，表现为1）新增供给：土地成交及新开工面积同步下滑 ；2）存量供给：已开工未售面积下滑；3）产能：短期过度出清。同时二手房挂牌激增，供销比上升。需求端政策已应出尽出，供给端仍在发力，“三个不低于”支持房企合理融资需求。预计2024年销售面积、销售金额、新开工、竣工、投资额分别同比-8.3%/-9.9%/-15.1%/-5.1%/-10.0%。 城中村：改造提速，助力需求修复。政策加大力度支持超特大城市城中村改造，参考棚改经验，棚改高峰期年投资近2万亿，开工超600万套，带动房地产销售及宏观经济修复，滞后时间约为三个季度。预计本轮城中村改造资金来源主要包括政策性金融工具（PSL）、专项债、公共预算支出及商业贷款等社会资本。城中村改造因地制宜，各城市规划存在差异，具体实施细则仍存在不确定性。经测算城中村改造年均拉动投资额约6800亿元，约占房地产投资额的6%-7%，年均拉动销售面积约2000万平，约占商品房销售面积的2%。 保障房：探索住房双轨，完善保障体系。保障房战略定位提升，参考经济适用房经验，高峰期投资额占比超10%，年销售面积超4000万平。根据《关于规划建设保障性住房的指导意见》，未来5年将有600万套保障房入市，年均120万套，粗略估算保障房年拉动投资额约1200亿元。 行业复苏动能较弱，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。个股推荐：1）房企：华发股份、城建发展、保利发展、招商蛇口、滨江集团；2）物企：华润万象生活、中海物业。 风险提示：销售恢复不及预期、政策宽松不及预期、行业流动性风险等。 1 目录 2023年行业回顾 基本面：供需双弱，筑底延续 城中村：改造提速，助力需求修复 保障房：探索住房双轨，完善保障体系 投资建议及重点标的 2 2023年行业回顾 2023年截至12月1日申万房地产指数下跌20.9%，跑输沪深300指数约10.8个百分点。 板块内涨幅最大的为张江高科（+104%）、长春经开（+60%）；跌幅最大的为宋都股份 （-85%）、阳光城（-80%）。 房地产指数相对沪深300走势 房地产行业涨跌幅前五个股 20% 10% 0% 150% 104% 60% 48% 35%33% -74%-77%-79%-80%-85% 100% 50% -10%0% -20% -30% 22/1123/123/323/523/723/923/11 房地产沪深300 -50% -100% 数据来源：Wind，西南证券整理3 2023年行业回顾 横向看：房地产行业PE(TTM)为11.6倍，在申万行业中处于倒数第5位。 纵向看：房地产行业PE较2022年末上升0.8，处于过去2年73%分位；PB较2022年末下降0.1，处 于过去2年3%分位。 申万一级行业市盈率（TTM整体法） 申万房地产市盈率及市净率 60 50 40 30 20 10 SWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSWSW 0 计国电综社农医美食机传汽商轻基纺公通环电钢建非有家交房石煤建银 算防子合会林药容品械媒车贸工础织用信保力铁筑银色用通地油炭筑行 141.2 13 121.1 111.0 10 90.9 80.8 7 60.7 机军服牧生护饮设 零制化服事 设材金金电运产石装 工务渔物理料备 售造工饰业 备料融属器输化饰 市盈率(TTM,整体法) 市盈率(TTM)市净率(MRQ,右) 数据来源：Wind，西南证券整理4 目录 2023年行情回顾 基本面：供需双弱，筑底延续 城中村：改造提速，助力需求修复 保障房：探索住房双轨，完善保障体系 投资建议及重点标的 5 需求：短期修复有阻力，中长期需求仍有支撑 销售筑底格局延续，低于历史年份。1-10月份商品房销售面积92579万平方米、商品房销售额97161亿元，累计同比分别下降7.8%和4.9%，均较1-9月降幅扩大0.3个百分点。10月商品房销售面积7773万平方米、商品房销售金额8091亿元，同比分别下降11%和8.1%，面积降幅较上月扩大0.9个百分点，金额降幅较上月收窄5.5个百分点。自3-4月小阳春以来，下半年销售增速重回负区间，目前销售复苏动能仍较弱。 10月销售金额同比-8.1% 统计局商品房销售金额（亿元） 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 商品房销售金额当月值（亿元）同比 40% 28% 9% 7% 0% -8% -19%-19%-16%-14% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 25000 20000 15000 10000 5000 0 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 201920222023 数据来源：国家统计局，西南证券整理6 需求：短期修复有阻力，中长期需求仍有支撑 短期来看销售修复仍有阻力：1）居民购买力尚未修复。根据央行发布《2023年第二季度城镇储户问卷调查报告》，二季度就业感受指数为37.6%，环比下降2.3个百分点，就业预期指数为48.7%，环比下降3.6个百分点，其中44.5%的居民认为“一般”，43.7%的居民认为“形势严峻。二季度，收入感受指数为49.7%，环比下降1.0个百分点，9月城镇居民人均可支配收入实际累计同比为4.7%，仍处在较低水平。居民就业及收入尚未修复，制约购房能力。2）居民倾向储蓄，购房意愿下降。近年来疫情冲击下国内经济增长放缓，避险情绪下居民加杠杆意愿下降，自2020年末居民部门杠杆率突破62%后，提升明显放缓，截至2023年9月为63.8%。根据《城镇储户问卷调查报告》，二季度倾向于“更多储蓄”的居民占58.0%，近两年占比明显提升，而未来3个月预计增加购房支出占比的居民呈现持续性下降。 居民可支配收入同比 居民购房及储蓄意愿 162565 1460 1220 1055 850 615 445 2018-03 2018-07 2018-11 2019-03 2019-07 2019-11 2020-03 2020-07 2020-11 2021-03 2021-07 2021-11 2022-03 2022-07 2022-11 2023-03 21040 2010-03 2011-01 2011-11 2012-09 2013-07 2014-05 2015-03 2016-01 2016-11 2017-09 2018-07 2019-05 2020-03 2021-01 2021-11 2022-09 2023-07 0 中国:城镇居民人均可支配收入:累计同比 中国:未来3个月预计增加支出占比:购房（%）中国:更多储蓄占比（%，右） 数据来源：中国人民银行，国家统计局，西南证券整理7 需求：短期修复有阻力，中长期需求仍有支撑 短期来看销售修复仍有阻力：3）房价下跌加重购房者观望情绪。10月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，连续5个月下跌，跌幅再次扩大，二手住宅价格指数环比，下跌0.6%，连续6个月下跌。10月新房和二手房价格环比下降城市分别有56个和67个，均比上月增加2个，其中二手房价格下跌城市个数创新高。买涨不买跌的心理作用下，房价下跌加重购房者观望情绪。4）二手房分流需求。受新房交付问题影响，二手房表现强于新房，16个重点城市1-10月二手房累计成交面积同比增长40%，10月单月同比增长36%。从重点城市一二手房合计销售面积来看，1-10月同比普遍增长，恢复情况好于新房市场，大连、青岛、重庆、苏州等城市跌幅也均在-10%以内，这表明重点城市购房需求并未消失，而是部分分流至二手房市场。 70个大中城市新建商品住宅价格指数同环比 1-10月一二手房销售面积合计同比 152.0 101.5 1.0 5 0.5 00.0 2018-01 2018-06 2018-11 2019-04 2019-09 2020-02 2020-07 2020-12 2021-05 2021-10 2022-03 2022-08 2023-01 2023-06 -5-0.5 中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比（%）中国:70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比（%） 60% 55% 43% 34% 26% 16% 12%11%9% 2% -1%-4%-7%-7% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% 郑州杭州西安合肥上海武汉北京南京广州大连青岛重庆苏州 新房二手房合计销售面积同比 数据来源：国家统计局，中指研究院，西南证券整理8 需求：短期修复有阻力，中长期需求仍有支撑 中长期需求见顶，但仍有一定支撑。1）人口：我国人口出生率自2012年高点持续走低，2022年降至6.8‰，自然增长率也于2022年转为负值，同时我国15-59岁人口占比由2011年的69.8%降至63.2%， 60岁以上老年人口占比由13.7%提升至19.8%，适购房人口占比下降。2）城市化率：2022年我国城镇化率已达65.2%，根据发达国家经验，城市化率达到70%后进程将放缓。近年来我国新增城镇人口数量呈现下滑，城镇化率提升速度呈现放缓。 人口出生率及增长率 新增城镇人口 6.8 -0.6 20350070 300065 60 15 2500 10200055 50 5150045 100040 050035 2001 2003 2004 2005 2006 2008 2009 2010 2011 2013 2014 2015 2016 2018 2019 2020 2021 2000 2002 2003 2005 2006 2008 2009 2010 2012 2013 2015 2016 2017 2019 2020 2022 -5030 中国:出生率（‰）中国:自然增长率（‰） 新增城镇人口（万人）中国城镇化率（%） 数据来源：国家统计局，西南证券整理9 需求：短期修复有阻力，中长期需求仍有支撑 中长期需求见顶，但仍有一定支撑。3）人均居住面积：根据“七普”数据，2020年我国城镇人均住房建筑面积达到38.6平方米，人均面积提升幅度有所放缓，2015-2020年年均增加0.66平米，低于近20年平均水平。4）经济增长：疫后经济增速下滑，根据世界银行预测，预计2024-2025年中国GDP实际增长率分别为4.6%和4.4%，较疫情前6%以上的增速放缓。 城镇居民人均住房建筑面积 中国经济预测增长率 35.3 38.6 1 02.68.16 30.3 0.84 21.8 0.66 50 40 30 20 10 0 20002005201020152020 城镇居民人均住房建筑面积（平米）年均增量（平米） 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 10 8 6 4 2 0 世界银行预测:中国GDP实际增长率（%） 数据来源：国家统计局，世界银行，西南证券整理10 需求：短期修复有阻力，中长期需求仍有支撑 预计2023-2030年期间年均住房需求约8.5亿平。1）刚