房地产行业投资策略需求筑底政策坚定20240826

核心观点

• 短期高频数据：二手房市场持续改善，一手房市场表现不佳；刚需需求走强，改善性需求走弱。
• 中期数据：房地产市场已进入深度调整阶段，量价齐跌，但急跌空间有限；消费与地产关联性增强，居民资产负债表是关键。
• 政策展望：地产政策空间有限，降息、收储、限购放开是主要方向；更值得期待的是针对消费和居民资产负债表的改善政策。

关键数据

• 全国住宅销售面积累计下跌52%，30个城市累计下跌63%，新开工累计下跌65%，300个城市拿地面积累计下跌68%。
• 一线城市房价累计下跌30%，50个城市房价累计下跌37%。
• 一线城市加权按揭利率约3.7-3.8%，二线城市首套房按揭利率约26%。
• 核心二线城市租金回报率已回升至2.9%-3.6%，百城租金回报率超过十年期国债收益率。

研究结论

• 房地产市场已筑底，刚需需求触底回升，但改善性需求仍疲软。
• 按揭负担比和租金回报率的改善支撑刚需需求。
• 政策应聚焦于居民资产负债表修复，通过刺激消费带动地产市场。
• 地产市场短期偏弱，但长期看好，推荐滨江集团、招商蛇口等基本面较好的企业。