房地产行业投资策略需求筑底政策坚定20240826

房地产行业投资策略：需求筑底，政策坚定20240826 发言人00：00□大家好，欢迎参加申万宏源房地产，房地产行业投资策略需求助力建设坚定我会 。目前所有参会者均处于新状态，下面开始播报。免责声明，请参会人员务必注意，本次电话会议交流内容仅限参会人员内部参考，任何机构或个人不得以任何形式对电话会议会以任何内容进行泄露或外发 ，请勿以任何方式索要、泄露、散布转发电话会议纪要。任何泄露电话会议纪要等信息的行为均为侵权行为。声望红岩研究保留追究泄露转发者法律责任的权利。 发言人00：41□各位投资者朋友，大家早上好，欢迎大家参加我们申万宏源房地产行业深度系列 巡礼，碳周期之轮回，寻变革之机遇这样一个系列的电话会议。我是本场的主持人，申万宏源房地产首席分析师袁豪，今天是我们这个系列电话会议9场当中的第一场。在未来的九天之间，我们大概会每隔一天，每周的一三五连续三周，每天早上差不多在7点45分左右，为大家奉献我们对整个房地产行业在过去一年里面我们写的这个深度报告。也当然这个也包括近期一些我们对房地产行业的一些思考。发言人01：33□今天第一场是由我来为大家汇报观点。今天的观点主要是讨论就房地产行业近期 的一些投资观点。我们的题目还是需求筑底，政策坚定。最近一段时间其实对地产的讨论在不断的蔓延 。最早的时候其实大家还是更多的是地产行业研究员或地产的从业人员，房企大家在进行探讨论。其实最近一段时间已经进入到产业上下联产产业链上下游，包括这个消费行业也进入了加入了讨论。因为我们看到地产的这些负面的一些因素在逐步的蔓延。同时政策也在进一步的开始去支持，而且支持的这个方向不断的在更加合理化，也在更加转为需求这一端。 发言人02：27□在这种负面因素不断的蔓延，同时政策又不断的在正面支持的时候，我们到底如 何去看待未来一段时间里面房地产行业基本面的走势，以及这个政策面还能有多大的改善空间。那今天我们就在早上为大家汇报一下这样的一个观点。我们今天分为三个部分。第一个部分是从短期的数据，短期的高频数据去看待目前的整个分析一下目前的进展，房地产行业的基本面。第二部分从中期的这个数据去分析。第三我们再去讨论最后的这个政策的展望。首先第一部分的这个高频数据，如果大家就是关注最近的这个房地产行业数据的话，应该能了解到最近的高频数据其实好坏参半，也并不是完全一无是处。 发言人03：30□首先我们先从二手房的这个数来看，二手房的成交的数在今年春节以来，其实还是在不断的改善的。并且这个改善的幅度，其实现在已经走走平于2021年的上半年。2021年上 半年推出了三条红线，贷款集中度。但在2021年上半年总体的这个行业表现还是很不错的。所以现在走平于2021年上半年，但就是略走低于2023年，也就去年上半年，去年上半年疫情刚放开的 时候，整体的这个销量往上冲，改善的力度是非常大的。目前就是比2023年上半年，可能还下降个同比下降个10%几。 发言人04：21 但总体上上半年的二手房销量表现还可以，并且进入到今年下半年，基数会越来越低。所以就是接下来 每个月的这个销售表现，应该都是一个正增长的一个表现。无非就是看某个月基数高一点的，这个正少一点，某个基数就是如果如果低一点的话，那这个正增长的就多一点。 发言人04：47□并且我们如果看七月份的这个行为已经开始表现出来。七月份20这个二手房的 ，我们观察的12个城市的二手房的同比增长，成交的同比增长有29%。同样这12个城市一手房的 同比增长就27%的一个下降。一方面就是在未来几个月里面，二手房的这个销售数同比的数就会持续一段时间，就会比较好看，至少是正增长的。而一手房到目前为止还是一个负增长，这个行为其实还是有点背离的，就感觉二手房和一手房之间的这个行为的差异越来越大。 发言人05：32□那现在当然一手二手房的这个好，更多的是来自于因为二手房之前的这个价格累 计的下跌来的更多一点。同时也是二手房现在是现房，同时二手房的供给相对更加应该是非常充足。而一手房现在价格跌的少，同时供给推盘相对会更少一点，同时还有烂尾预期。这个三点的对比之下就出现了。 发言人05：58□其实可以看这个图上，二手房其实从22年以来，持续好于了一手房的行为。那 么在未来一段时间里面，这个行为可能还会进一步持续。并且我们在最近还做了一个图，这个图是我特别我我我觉得特别有意思的这个图。我们还是把刚才说到的12个城市的成交数据去做了一个年化，有12个月滚动。下面那条红颜色的线呢是二手房的年化12个月滚动数据，蓝颜色这条线呢是一手房的 12个月滚动的年化数据。那每一个点其实代表了一年的折年的数据。 发言人06：43□从这个线上可以看出来的数是结论是二手房的数据已经在22年的三季度，四季度有应该大致在四三季度左右。在22年的三季度已经见底，而且在后续的这个2324年里面，其实 不断的在小幅的在筑底回升。而蓝颜色的这条线代表的一手房，却是在过去的两三年里面，不断的还在下行。这个一方面其实说明了二手房其实已经在22年年底的时候已经筑底了，而且筑底其实住了比较长的一段时间。这个其实可以理解为需求还是有底的，并不是这个就是一就是一成不变的这个下跌还是有底的。但是一手房现在还在进一步的下行，还没有看到底。 发言人07：41□当然这里面其实也不是全是需求端的因素，那也有供给端的。因为确实大家也不 拿地，拿地在减少，全市场的拿地在减少，连核心企业核心城市的拿地都在减少。所以往后的这个推盘减少之下，确实会影响到未来的时间里面一手房的销售。所以现在就出现了是二手房驻地，一手房还在进一步的下行，自然而然也会出现二手房渗透率这个指标的进一步的上行。需要更多公司调研纪要关注公众号MT调研可添加微信号S130970。 发言人08：21□二手房渗透率的这个指标的定义是二手房的成交面积去除以一手房和二手房的这个成交面积。这个渗透率的这个概念在20可以看我们这个图像，在2014年到2022年之间，这 个数平均大概在37%左□右，37、38左右。但是可以看到在22年年底二手房筑底之后，这个渗透率的指标从37、38一直持续的拔升到了目前七月末24年的七月末的47%，48的1个水平，提升了十个点。这个其实也就说明二手房在 其实还是是在在无论是绝对还是相对都在走强。并且随着未来一段时间里面，一手房有可能趋势上还是 向下的，二手房的趋势应该还是筑底回升的趋势，所以意味着这个渗透率也会进一步有所提升。发言人09：24□那么从这个图上我们还可以读一点的出来的是，我们之前也给大家汇报过，我们 觉得现在有一个观点就是二手房在刚需化，而一手房在改善化甚至豪宅化。其实也就意味着就是二手房的驻地，也就意味着刚需在逐步的走强。而改善或者豪宅的需求，尤其是改善的需求在走弱。 发言人09：54□另外我们还可以通过一个结构的数据，再去看一下刚需和改善性需求结构的变化 。也就说是二手房的成交结构。根据克尔瑞的这个数据我们可以看到目前一线城市300万总价以下的这个占比成交占比套数成交占比已经将近达到了70%到80%左右的一个水平。比如上海300万以 下的成交碳套比以及套这个套数的占比已经达到了62%。北京这个300万以下的成交占比的这个套数的占比是达到71%。广州市74，所以一线城市普遍已经达到了60%到70%。 发言人10：39□虽然平日大家讨论的这种目标房型可能会是不是1000万2000万或3000万，但其实整个市场最最最目前的最新的成交的占比都是300万以下的。300万以下对于北京和 上海来讲的话，基本上就意味着，比如上海的这个内中环或者北京的三环这种差不多40平上下的这些房子。这些其实这些房子就是纯刚需了。所以意味着就是现在百分之六七十整个市场二手房市场里面都是纯刚需。所以一方面也在说明现在的二手房在刚需化，但同时另外一方面也在说明在因为这个刚需的占比达到百分之六七十，不仅是达到百分之六十七十，这个占比还在持续不断的提升。所以另外一方面也在说明剩余的那部分的改善型需求的占比，其实是在降低的。所以也在同时说明现在的二手房的这个结构，也是在刚需在走强，改善性需求在走弱。 发言人11：53□这个规律在二线城市里面也同样是适用的。二线城市的这个占比是150万以下 的这个套数占比，总价套数占比是50%到60%左右。基本上也是在进一步的提升。所以我们综合刚才的这两个图，一个是12个城市的年化成交，另外一个图是二手房的成交结构。 发言人12：20□这两个图其实渐渐能得到的一个结论就是现在整个市场里面刚需其实表现还不错 ，甚至已经触底了。那么这个改善现在不行，这个二手房还挺好的，一手房还不行。当然由于这样的一个结构，这个结构其实并不健康。因为如果一个健康的结构，应该是改善盘刚需盘或者改善性需求和刚性需求，其实在整个市场里面都均匀而稳定的分布。这样才能形成一个以小换大，以旧换新的置换链条 。就以就比如就是我卖掉300去买800，卖掉800买1000这样置换向上的链条向上置换的链条才能真正打通。就是以小换大，以旧换新，并且以量形成对于价格的传导。 发言人13：16□因为在一个交易的这个链条当中，刚需其实对于价格的承受能力，价格上调的承 受能力是比较弱的。对于改善性需求和投资性需求，对于价格上向上改善，也就是向上提升的弹性承受能力相对会是比较大的。所以在以往一个正常健康的这个市场当中，其实这个量出现了之后，就会传导到价格这一端。但是我们最近一段时间，尤其是二手房，比如尤其是上海，六月份成交2.6万套，七 月份成交2万套。在历史 来讲的话，这个就应该能直接传导到价格这一端了，因为这个量已经很大了。但是有由于我们现在的这个成交结构里面太偏过于刚需，太少了这个改善性需求。所以这个量在价先量传导到价格的这样的一个 规律并不适用了。 发言人14：14□所以我们总结一下现在的整个，当然再往往后一看一下就是价格的这个数据，我 们如果用这个趋势动物的这个价格指数就是更加明显。那么在政策放松的四月底的时候，这个价格环比见底，六月上旬十号左右的时候价格环比见顶，修复了一个半月到两个月左右的时间。那么到6月下旬开始，价格环比又回落。 发言人14：43□到7月中下旬的时候价格环比稳定，到7月底八月初的时候，价格环比又开始回 升。其实现在价格因为天气的改善，价格也在逐步的改善，但现在改善更多还是一个价格环比的改善。其实现在的价格还是在下跌的，只是这个周度的跌幅在减少，但也是一个好的现象，但并没有出现像历史上出现的那种行为。就比如说这个量出来了之后，立马就传导到价格这一端，这现在还没有。不过这个值得期待的就还是北京和上海最近的整个价格走势还不错。所以我们在那对于整个高频数据上做一个总结。 发言人15：28□我们高频数据上得到的一个结论就是现在是二手房好，一手房不好，改善盘不好 ，刚需盘好。但由于刚需盘好改善盘不好的这个结构，导致了现在对价格的传导有一些问题。背后核心的关键问题都是来自于改善性需求，来自于中产，来自于居民资产负债表。好的，我们先把短期的这个结论先放在一边，我们再来看中期目前的这个行为。如果说大家跟踪我们的研究的话，能知道我们对于中期去做过一些测算，也做过一些国别的一个比较。那我们这里再把这些数据去做一些更新。首先就是全国的住宅销售面积，在目前从21年的高点到现在累计已经下跌了52%点，这个数字已经比较大了 。但是这个还没有完全去体现反映真实的情况。 发言人16：32□如果我们用30个城市房管局的这个成交数据去算这个累计下跌的话，目前30 个城市的成交面积、销售面积的累计下跌幅度是63%。那新开工从高点往下的这个累计跌幅是65% ，这是统计局的口径，那基本上也比较稳，也比较准。第三个是拿地，300个城市的拿地面积，从21年到现在，累计的下跌幅度是68%。 发言人17：03□所以现在的销售掉了63%，开工掉了65%，拿地掉了68%。基本上这个前 端指标平均都已经跌□了60%到70%，平均65左右了。这个跌幅其实已经是非常的大了。因为美国在美国日本在90年代末到