房地产行业2023年春季投资策略：基本面筑底，利好政策加速释放

房地产行业2023年春季投资策略 基本面筑底，利好政策加速释放 西南证券研究发展中心房地产研究团队 2023年3月 核心观点 2022年行业基本面筑底，销售滑坡、土拍遇冷、流动性压力仍然延续，形成弱基本面与政策宽松的拉锯。政策先于基本面出现“拐点”，预计行业基本面于2023年呈现先抑后扬，下半年有望逐步修复 ，政策催化下板块仍具备配置价值。 行业：政策底已现，景气修复仍需时日。全国新房销售点状修复，百强房企操盘金额2月单月同比增长14.9%，重点30城成交同环比涨幅超40%。二手房恢复好于新房，2月全国16个重点城市成交面积同环比分别增长122%和54%。土地市场点状回暖，2月重点监测城市溢价率为5.38%，较上月增长1.28pp。2月房企非银融资总额为448亿元，同比下降3.4%，降幅收窄。在行业基本面持续下滑的情况下，政策端持续发力。中央层面政治局会议从4月“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，地方性政策从试探性松绑转向应放尽放，范围逐渐向核心城市扩展。供给端从“保项目”转向“保主体，11月以来融资端政策”三箭齐发“，缓解房企偿债压力，进而保交楼，对提振销售信心也有积极作用。展望2023年，中性假设下预计销售 /投资/新开工/竣工同比增速分别为+4.9%/-5.9%/-15.4%/+11.7%。 企业：国进民退，格局优化。在整体的下行中，企业之间的分化也更加直接和显著，头部国央企以及少数优质民企顶住压力，销售增速要明显好于同业。累计来看，1-2月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+164%）、华发股份（+85%）、华润置地（+61%）。头部国央企、优质区域型民企仍为拿地主力军。 稳增长背景下，行业宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企，同时关注物业板块估值修复带来的投资机会。个股推荐：1）房企：建发股份、华发股份、滨江集团、保利发展、金地集团 、万科A、新城控股、南山控股、天健集团；2）物企：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业。 风险提示：房地产融资政策不及预期、销售不及预期、物管发展不及预期等。 1 目录 2022年行业回顾 2023年行业投资策略 行业：政策底已现，景气修复仍需时日 企业：国进民退，格局优化 2023年投资建议及重点标的 2 2022行业回顾：跑赢大盘，行情分化 房地产指数相对沪深300走势 0% -5% -10% -15% -20% -25% -8% -12% -14% -18% -21% 房地产子行业二级市场涨跌幅 20% 10% 0% -10% -20% -30% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 183% 沪深300SW房地产 房地产行业涨跌幅前五个股 106%95%86%84% -43%-46%-47% -50%-57% 2022年初截至12月30日申万房地产指数下跌9.1%，跑赢沪深300指数约2.5个百分点。 2022年初截至12月30日子行业住宅开发、商业地产、产业地产、房产租赁经纪、物业管理均表现为下跌，跌幅分别为-8.1%、-11.9%、 -14.0%、-18.1%、-21.5%。 板块内涨幅最大的为中交地产（+183%）、广汇物流（+106%）；跌幅最大的为金科股份 （-57%）、荣盛发展（-50%）。 数据来源：Wind，西南证券整理3 14 12 10 8 6 4 2 0 100% 81% 80% 60% 40% 20% 0% 申万房地产市盈率及与A股溢价率 60 50 50 4544 41 40 35 313129 30 2727272525 2022行业回顾：跑赢大盘，行情分化 70 61 房地产市盈率（历史TTM）溢价率 申万房地产子行业市盈率（TTM整体法） 申万一级行业市盈率（TTM整体法） 21201817 88765 0 30 25 20 15 10 5 0 20 1515151414 121111 10 24 横向看：房地产行业PE(TTM)为11倍，在申万行业中处于倒数第六位。 15 11 10 纵向看：房地产行业PE环比下降1.1，估值处于过去2年的80.6%分位；房地产行业相对于A股估值溢价率为81%，环比下降。 从子行业来看，物业管理（24倍）和产业地产 （15倍）的市盈率最高，商业地产（11倍）和住宅开发（10倍）的市盈率最低。 数据来源：Wind，西南证券整理4 2022行业回顾：跑赢大盘，行情分化 2022年前三季度房地产行业实现营业收入16461亿元（同比-13%）和利润876亿（同比-50%）。 2022年购房者信心受挫，房地产销售基本面持续恶化。9月末开始，政策供需端齐发力，“三箭齐发”助推房地产流动性恢复，然而疫情封控因素等影响下，金九银十成色尚不足，销售仍处在筑底阶段。房企普遍面临流动性压力，投资意愿明显下降，全年集中供地均以稳健经营财务健康的央国企为主力，稳健经营的房企优势逐渐凸显。受结算进度以及行业利润率趋势性下降的影响下，行业收入利润均呈现下滑，房企基本面的修复仍需要时间。 35000 30000 25000 20000 38% 16,08917,247 20,776 25,189 27,788 30,211 59% 16,461 70% 60% 50% 40% 30% 5000% 房地产行业营业收入及增长率 房地产行业利润总额及增长率 45% 4,145 3,836 30% 2,91 3,612 2 24% 15% 2,248 1,549 60 40 20 0% -7%1,580-9% -2 876 -4 -50% -6 4000% % 3000 15000 10000 5000 0 11,645 20% 7% 21% 10% 20% 10% 0% -13%-10% -20% 2000 0% 10000% 00% 营业收入累计值（亿元）YOY 利润总额累计值（亿元）YOY 数据来源：Wind，西南证券整理5 目录 2022年行业回顾 2023年行业投资策略 行业：政策底已现，景气修复仍需时日 企业：国进民退，格局优化 2023年投资建议及重点标的 6 行业：政策底已现，景气修复仍需时日 16000 14000 12000 10000 12%20% 10% 0% -10% 8000 -35-%37%-31%-31-%32% -26%-28% 6000-47% -41% -43% 4000-53% -59-%60% 2000 0 -20% -30% -40% -50% -60% -70% 百强房企销售金额 百强房企销售面积 1）新房：热点城市点状复 苏。百强房企操盘金额2月单月环比增长29.1%，同比增长14.9%，1-2月累计操盘金额同比降幅略有收窄，同 14000 12000 10000 8000-44-%43% 6000 -2% -37-%36%-38-%35-%36% -45%-41% -51% 0% -10% -20% -30% -40% 比-11.6%。重点30城2月呈 点状复苏，成交强势反弹，同环比涨幅都超过40%。国家统计局发布的70城房价指数，1月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.0%，这是70城新房价格一年来首次环比止跌，70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。 4000 2000 0 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 39403847433840 33 5054585155 1 3 3 3 1 0 2827291825313019 5 2 1 1 3 0 36 15101615 2 -0.6 -57%-57% -61% -50% -60% 单月销售面积（万平） YOY -70% 商品住宅价格指数城市变动数量 70个大中城市住宅价格指数环比 70 60 50 40 030 20 10 2022/1 2022/2 2022/3 2022/4 2022/5 2022/6 2022/7 2022/8 2022/9 2022/10 2022/11 2022/12 2023/1 0 单月销售金额（亿元） YOY 2021/12021/62021/112022/42022/9 70个大中城市新建商品住宅价格指数:环比(%) 上涨持平下降 数据来源：国家统计局，克尔瑞，西南证券整理7 行业：政策底已现，景气修复仍需时日 2）二手房恢复好于新房，近期热点城市呈现出全面回暖的状态。根据克尔瑞统计数据，近两周二手房市场呈现大幅修复，第8周（02.13-02.19）15个重点监测城市成交172.3万平方米，环比上涨17%，同比上涨79%，第9周（02.20-02.26）15个重点监测城市成交204.2万平方米，环比再次上涨19%，同比上涨98%。市场大幅修复，规模创近一年以来周度新高，同比接近翻倍。热点城市二手成交呈现出全面回暖的状态，北京、成都、南京、苏州、杭州等均同环比较大上涨，均创近一年新高。2月全国16个重点城市成交面积同环比分别增长122%和54%，1-2月累计同比增长41%。 二手房市场成交情况（02.20-02.26） 13城二手房成交面积（万平） 城市 成交面积 （万平方米） 环比涨跌幅 同比涨跌幅 累计同比 较年内周平均 涨跌幅 北京 37.81 15% 36% 4% 57% 深圳 6.79 8% 115% 40% 63% 成都 53.82 16% 136% 57% 71% 南京 20.07 16% 52% 29% 42% 佛山 16.47 29% 102% 42% 57% 杭州 16.29 43% 152% 3% 124% 青岛 15.62 17% 432% 201% 84% 苏州 13.42 23% 147% 25% 37% 东莞 7.07 17% 246% 117% 52% 大连 6.07 17% 84% 20% 38% 厦门 5.72 14% 46% -10% 55% 舟山 1.95 3% 62% -15% 91% 宝鸡 1.3 14% -12% -6% 62% 资阳 1.21 34% 49% 45% 13% 渭南 0.58 -8% 30% 90% 27% 4013城二手房成交面积 30 20 10 一月初一一月十六二月初一二月十六三月初一三月十六四月初一四月十六五月初二五月十七六月初二六月十七七月初二七月十七八月初二八月十七九月初二九月十七十月初二十月十七十一月初二十一月十七十二月初二十二月十七 0 二○二一二○二二二○二三 数据来源：wind，克尔瑞，西南证券整理8 全国各月土地成交价款 行业：政策底已现，景气修复仍需时日 全国各月土地购置面积 3））土地：土地市场持续 降温，房企的拿地节奏放缓。从单月拿地情况来看，拿地节奏明显放缓，单月 土地购置面积及土地成交 2000 1500 1000 838501 -42%-41% 1239 623 -43% 918854 1049 984 1597 1023 0% -10% -20% -30% -40% 2000 1500 1000 0% -1% 15301575 1205 -27% -28% 875901 1037 369 303 434 283 -40%655-33%-41% -55% -50%-51%-51% -65% -10% -20% -30% -40% 500 427 -47% -52% -50% 价同比均维持较大跌幅。 -57% -53% -57% -53% -58% -60% 500 -50% 2017/12 2018/5 2018/10 2019/3 2019/8 2020/1 2020/6 2020/11 2021/4 2021/9