房地产行业2023年投资策略：基本面筑底，利好政策加速释放

房地产行业2023年投资策略 基本面筑底，利好政策加速释放 西南证券研究发展中心房地产研究团队 2023年1月 核心观点 2022年行业基本面筑底，销售滑坡、土拍遇冷、流动性压力仍然延续，形成弱基本面与政策宽松的拉锯。政策先于基本面出现“拐点”，预计行业基本面于2023年呈现先抑后扬，下半年有望逐步修复 ，政策催化下板块仍具备配置价值。 行业：政策底已现，景气修复仍需时日。全国新房销售仍在筑底阶段，12月百强房企销售额同比-31.5%，二手房自11月以来成交规模亦呈现收缩。土地市场持续降温，11月土地成交额同比-50.8%，集中土拍热度维持低位，第三轮土拍整体溢价率仅有2.5%。房企非银融资有修复迹象，但仍保持较大跌幅，12月融资总额同比下降32.9%，环比增长34.2%。在行业基本面持续下滑的情况下，政策端持续发力。中央层面政治局会议从4月“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，地方性政策从试探性松绑转向应放尽放，范围逐渐向核心城市扩展。供给端从“保项目”转向“保主体，11月以来融资端政策”三箭齐发“，缓解房企偿债压力，进而保交楼，对提振销售信心也有积极作用。展望2023年，中性假设下预计销售/投资/新开工/竣工同比增速分别为-4.8%/-9.7%/-20.6%/+4.5%。 企业：国进民退，格局优化。在整体的下行中，企业之间的分化也更加直接和显著，头部国央企以及少数优质民企顶住压力，销售韧性要明显好于同业。累计来看，销售表现比较好的房企有越秀地产（+7%）、建发股份（0%）、华发股份（-1%）、华润置地（-5%）、滨江集团（-9%）、招商蛇口（-10%）。2022年新增货值超千亿的房企达到8家，分别为保利、华润、中海、万科、滨江、招商、越秀、绿城，国央企仍有巨大优势，强者恒强格局将继续延续。 稳增长背景下，行业宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企，同时关注物业板块估值修复带来的投资机会。个股推荐：1）房企：建发股份、华发股份、滨江集团、保利发展、金地集团 、万科A、新城控股、南山控股、天健集团；2）物企：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业。 风险提示：房地产融资政策不及预期、销售不及预期、物管发展不及预期等。 1 目录 2022年行业回顾 2023年行业投资策略 行业：政策底已现，景气修复仍需时日 企业：国进民退，格局优化 2023年重点推荐投资标的 2 2022行业回顾：跑赢大盘，行情分化 房地产指数相对沪深300走势 0% -5% -10% -15% -20% -25% -8% -12% -14% -18% -21% 房地产子行业二级市场涨跌幅 20% 10% 0% -10% -20% -30% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 183% 沪深300SW房地产 房地产行业涨跌幅前五个股 106%95%86%84% -43%-46%-47% -50%-57% 2022年初截至12月30日申万房地产指数下跌 9.1%，跑赢沪深300指数约2.5个百分点。 2022年初截至11月30日子行业住宅开发、商业地产、产业地产、房产租赁经纪、物业管理均表现为下跌，跌幅分别为-8.1%、-11.9%、 -14.0%、-18.1%、-21.5%。 板块内涨幅最大的为中交地产（+183%）、广汇物流（+106%）；跌幅最大的为金科股份 （-57%）、荣盛发展（-50%）。 数据来源：Wind，西南证券整理3 14 12 10 8 6 4 2 0 100% 81% 80% 60% 40% 20% 0% 申万房地产市盈率及与A股溢价率 60 50 50 4544 41 40 35 313129 30 2727272525 2022行业回顾：跑赢大盘，行情分化 70 61 房地产市盈率（历史TTM）溢价率 申万房地产子行业市盈率（TTM整体法） 申万一级行业市盈率（TTM整体法） 21201817 88765 0 30 25 20 15 10 5 0 20 1515151414 121111 10 24 横向看：房地产行业PE(TTM)为11倍，在申万行业中处于倒数第六位。 15 11 10 纵向看：房地产行业PE环比下降1.1，估值处于过去2年的80.6%分位；房地产行业相对于A股估值溢价率为81%，环比下降。 从子行业来看，物业管理（24倍）和产业地产 （15倍）的市盈率最高，商业地产（11倍）和住宅开发（10倍）的市盈率最低。 数据来源：Wind，西南证券整理4 2022行业回顾：跑赢大盘，行情分化 2022年前三季度房地产行业实现营业收入16461亿元（同比-13%）和利润876亿（同比-50%）。 2022年购房者信心受挫，房地产销售基本面持续恶化。9月末开始，政策供需端齐发力，“三箭齐发”助推房地产流动性恢复，然而疫情封控因素等影响下，金九银十成色尚不足，销售仍处在筑底阶段。房企普遍面临流动性压力，投资意愿明显下降，全年集中供地均以稳健经营财务健康的央国企为主力，稳健经营的房企优势逐渐凸显。受结算进度以及行业利润率趋势性下降的影响下，行业收入利润均呈现下滑，房企基本面的修复仍需要时间。 35000 30000 25000 20000 38% 16,08917,247 20,776 25,189 27,788 30,211 59% 16,461 70% 60% 50% 40% 30% 5000% 房地产行业营业收入及增长率 房地产行业利润总额及增长率 45% 4,145 3,836 30% 2,91 3,612 2 24% 15% 2,248 1,549 60 40 20 0% -7%1,580-9% -2 876 -40 -50% -60 4000% % 3000 15000 10000 5000 0 11,645 20% 7% 21% 10% 20% 10% 0% -13%-10% -20% 2000 0% 1000% 0% 营业收入累计值（亿元）YOY 利润总额累计值（亿元）YOY 数据来源：Wind，西南证券整理5 目录 2022年行业回顾 2023年行业投资策略 行业：政策底已现，景气修复仍需时日 企业：国进民退，格局优化 2023年重点推荐投资标的 6 行业：政策底已现，景气修复仍需时日 1）新房：新房销售仍在筑底阶段。2022年11月商品房销售面积10071万平，销售金额9816元，同比分别下降33.3%和32.2%，降幅较 全国商品房当月销售金额 20000 0% 15000 -9.6% -10% -17.7% -18.3% -16.2% -20% 10000 -31.8% -22.6%-23.2% -28.9% 5000 -39.0% -30% -33.3% -40% 0 -50% 全国商品房当月销售面积 20000 15000 10000 -19.3% -20.8% -14.2% -19.9% -23.7% 0% -10% -20% 10月分别扩大10.1pp和 8.5pp。累计来看，1-11月 5000 -26.2% -37.7% -28.2% -30% -32.2% -40% 6000 4000 -44%-43% -57% -37%-36% -45% -41% 0% -10% -20% -38%-35%-30% 2000 -51% -61% -57% 0 -40% -50% -60% -70% 百强房企销售面积 商品房销售额同比下降26.6%，降幅较累计1-10扩大0.5pp。下半年以来，市场整体进入筑底阶段，销售降幅自9月以来出现连续2个月的扩大，回暖仍需要时间。克尔瑞数据显示，12月百强房企销售额7542亿元 （-31.5%），销售面积4645万平方米（-34.9%）。 商品房当月销售面积（万平） 同比（%） -46.6% 0 10000 8000 0% -10% -26% -27% 6000-41% -35% -37% -32% 4000 -47% -43% -53% -59%-60% 2000 0 -31%-20% -30% -40% -50% -60% -70% 百强房企销售金额 商品房当月销售金额（亿元） 同比（%） -50% 单月销售面积（万平）YOY 单月销售金额（亿元）YOY 数据来源：国家统计局，克尔瑞，西南证券整理7 行业：政策底已现，景气修复仍需时日 2）二手房：恢复好于新房，但11月开始成交量出现下降。全国城市二手房出售挂牌量指数自4以来呈现趋势性下降，11月份全国城市二手房出售挂牌量指数较10月份环比下降14.6%。根据克尔瑞监测11城二手房成交数据，由于购房者对于新房交付的担忧，二手房恢复好于新房，成交量自9月中下旬单周成交量恢复至140万平左右，但自11月以来成交规模呈现趋势性收缩，12月下旬周成交量降至84万平，除北京、成都、厦门成交热度环比小幅上升外，其余城市成交热度均呈现不同程度的下降。 200 150 100 50 0 600% 11城二手房成交量及环比 500% 400% 300% 200% 100% 0% -100% 21年第52周 22年第3周 22年第6周 22年第9周 22年第12周 22年第15周 22年第18周 22年第21周 22年第24周 22年第27周 22年第30周 22年第33周 22年第36周 22年第39周 22年第42周 22年第45周 22年第48周 22年第51周 -200% 150 全国城市二手房出售挂牌量指数 130 110 90 70 50 30 10 -10 成交量（万㎡）环比 全国城市二手房出售挂牌量指数 数据来源：wind，克尔瑞，西南证券整理8 行业：政策底已现，景气修复仍需时日 全国各月土地购置面积 全国各月土地成交价款 3）土地：土地市场持续 降温，房企的拿地节奏放 1400 1239 0%2000 -1%0% 缓。从单月拿地情况来看，1200 10499831023 -10% 1530 -10% 拿地节奏明显放缓，单月土地购置面积及土地成交 价同比均维持较大跌幅。 1000 800 600 838 -42% 501-417% 623 -43% 918854 -47% -20% -30% -40% 1500 1000 -27% -28% -40% 434 655 -33% 875-9410%1 1205 -55% 1037 -50%-51% -20% -30% -40% -50% 400 -53% -53% -50% 500 369303283 当月土地购置面积（万平） YOY 11月土地成交额1530亿元，200同比下降50.8%，土地投0资仍较为低迷。累计来看，购置面积与成交价款同比 土地购置面积和成交价款累计增速 降幅仍在寻底，当前“保交楼”政策基调下房企资 -57% -57% -65% -58-%60% -70%0 -65% 当月土地成交价款（亿元） 同比（%） -60% -70% 金调用主向竣工端，拿地审慎。100大中城市土地成交溢价率保持4%以下的历史低位。 60% 25 23.7 20 18.0 16.16.6 4 14.3 15 10 11.11.5 6.8 4.0 3.93.85.1 5 2.52.72.53.0 2.2 4.33.13.83.4 1.93.0 0 100大中城市土地溢价率 40% 20% 0% -20% -40% 2017/11 2018/3 2018/7 2018/11 2019/3 2019/7 2019/11 2020/3 2020/7 2020/11 2021/3 2021/7 2021/11 2022/3 2022/7 2022/11