房地产行业深度研究：住房“以旧换新”政策积极推进，置换需求陆续释放

总结：住房“以旧换新”政策与市场动态

行业背景与政策推进：

• 政策背景：2024年，中共中央政治局会议强调了消化存量房产和优化增量住房的重要性，要求抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
• 政策执行：自2023年起，全国70余个城市相继推出了住房“以旧换新”政策，旨在通过政府或地方国企收购、置换、补贴等方式，鼓励居民出售老旧住房，购买新房，以激活房地产市场。

政策模式分类：

• 收购模式：政府或地方国企收购居民的旧房，用售房款项帮助居民购买新房。多个城市已实施此模式，郑州规模最高，计划全年完成1万套。
• 中介帮卖模式：房地产经纪机构帮助居民快速出售旧房，以促成新房交易，增加兜底机制，但销售效果受旧房质量及市场情绪影响。
• 购房补贴模式：部分地区提供购房补贴，鼓励居民进行“以旧换新”。
• 旧转保模式：将旧房转为保障房或其他用途。

政策落地效果：

• 郑州：提前结束试点，全面推广至市八区，显示出政策效果明显。
• 南京：意向认购积极，正在加快推进评估流程及正式签约，显示市场反应良好。
• 广州：4月以来能级提升，首批参与项目数量最多，表明政策受到重视。
• 其他城市：多数城市处于试点阶段，随着政策推进，规模有望扩大，市场下行压力将逐步缓解。

投资建议：

• 关注相关地方国企及开发商，随着各地政策逐步推进，市场前景看好。
• 注意风险：房地产行业下行风险、个别房企信用事件违约风险及政策落地进程不及预期。

结论：

住房“以旧换新”政策作为重要抓手，通过多种模式激活了房地产市场，促进了存量房的流通，有助于消化过剩库存，释放置换需求，并成为保障房供给的重要途径。随着政策的深入实施，预计市场活力将进一步增强，投资前景乐观。