房地产行业周报：地产纾困措施推进，多城宽松政策陆续释放

核心观点：地产纾困措施推进，多城宽松政策陆续释放 8月郑州出台百亿房地产纾困基金设立运作方案，并与建业地产就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作；同时中国华融与阳光集团签署纾困战略合作协议，中南集团继华融后再度与地方AMC江苏资产设立20亿发展基金，企业端纾困措施持续推进，释放了相对积极的行业信号。多地宽松政策陆续释放，廊坊取消限购限售、南京取消认房又认贷、广州放宽人才落户要求，政策宽松力度不断加大。在7月社融信贷增量低于预期，8月市场销售恢复乏力的情况下，我们认为未来政策面还有进一步调整空间。我们预计行业增速下半年有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：社融信贷增量低于预期，南京取消认房又认贷 中央层面：央行营管部提出稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进市场平稳健康发展。要坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期；坚决守住不发生系统性金融风险的底线，保持金融体系总体稳定。7月份CPI同比上涨2.7%，PPI同比上涨4.2%。 地方层面：北京、济南、温州等地大力发展保障性租赁住房，以缓解住房问题。 廊坊全面取消限购限售；南京取消认房又认贷，二套房最低首付比降至三成；广州放宽人才落户要求，本科生毕业参保即可落户。各地公积金贷款政策持续优化，邯郸最高额度至100万元，福州职工租房公积金提取额度提高200元/月。 市场端：二手房市场持续回暖，多地发布第三轮集中供地公告 销售端：2022年第32周，全国64城商品住宅成交面积292万平米，同比下降41%，环比下降23%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达13028万平米，累计同比下降37%，一二线城市累计成交表现好于三四线。全国23城二手房成交面积为145万平米，同比增速19%，前值23%；年初至今累计成交面积4018万平米，同比增速-26%，前值-27%。 土地端：2022年第32周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3802万平方米，成交土地规划建筑面积3384万平方米，同比增加1%，成交溢价率为6.5%。 两集中供地22城除郑州、长春和沈阳外均已完成二批次供地，二批次相较于一批次出让政策持续宽松，但根据熔断和底价成交地块的比例来看整体热度略有下滑。北京、上海、厦门、青岛等地发布第三次集中供地公告。 融资端：国内信用债发行同比环比均减少 2022年第32周，信用债发行54.5亿元，同比减少48%，环比减少6%，平均加权利率2.63%，环比减少82BPs；海外债无新增发行。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 1、社融信贷增量低于预期，南京取消认房又认贷 中央层面：（1）央行营管部：稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进市场平稳健康发展。（2）发改委：2022年对缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难纳税人给予减免。（3）工信部：联合住建部等四部门发文推进家居产业高质量发展：到2025年，将在家居产业培育约50个知名品牌、10个家居生态品牌，建立500家智能家居体验中心，培育15个高水平特色产业集群，以高质量供给促进家居品牌品质消费。 （4）央行：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期；坚决守住不发生系统性金融风险的底线，保持金融体系总体稳定。（5）CPI：同比上涨2.7%，涨幅较6月上升0.2个百分点。（6）PPI：同比上涨4.2%，涨幅较6月回落1.9个百分点。 地方层面：（1）北京：2022年将大力发展保障性租赁住房，以缓解住房问题； 免租商场最高补贴50万。（2）南京：拥有1套住房且贷款已结清的购房者，再次买房时，首付比例最低降至三成；拥有一套房且未结清的，再次申请贷款首付比例降为六成。（3）郑州：开展房地产领域专项整治，严查未如期交房等违规行为；房地产纾困基金已与郑州地产集团、建业投资就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作，拟通过建设和运营，在龙湖金融岛片区打造高端金融产业集聚区。（4）天津：稳定住房消费，扩大家居消费，引导房地产开发企业开展卖房加赠家装、家具、家电等活动。（5）廊坊：取消户籍、社保（个税）等限制性购房条件，原规定非本地户籍购房需要3年连续社保或个税，限购1套；取消“北三县”（三河、大厂、香河）和环雄安新区周边县市非本地户籍的限售，原规定限售5年。（6）长春：给予进城农民和来（留）长人才200元/平方米购房补贴；商品房预售资金监管比例不再与房企信用评分关联，预售商品房建设资金紧张的，房企可申请提前使用预售资金监管账户内监管资金。（7）邯郸：提高公积金贷款最高额度最高至100万元。（8）广州：更新引进人才入户细则，全日制本科生参保即可落户；加大停车设施用地供应，支持自有用地增建停车设施。（9）青岛：西海岸新区出台《支持“专精特新”企业人才发展十条行动方案》。（10）连云港：提高公积金最高贷款额度最高至100万。（11）济南：符合条件的博士和硕士最高给予15万元、10万元购房补贴；购买第二套普通自住住房申请住房公积金贷款，最低首付款比例由60%调整至40%。（12）福州：优化公积金提取政策，职工租房提取额度提高200元/月；取消每月租房提取额度不高于月缴存额的限制；取消租房提取与购房提取时间须间隔满12个月的限制。 表1：南京取消认房又认贷，因城施策持续推进 2、销售端：新房成交量同比下滑，二手房成交量持续增长 2.1、64大中城市新房成交增速同比下降 根据房管局数据，2022年第32周，全国64城商品住宅成交面积292万平米，同比下降41%，环比下降23%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达13028万平米，累计同比下降37%。 图1：64大中城市单周新房成交面积同比下降 图2：64大中城市单周新房成交面积环比下降 图3：2022年第32周64大中城市成交面积同比环比下降 图4：2022年第32周64大中城市中一线城市成交面积同比环比下降 图5：2022年第32周64大中城市中二线城市成交面积同比环比下降 图6：2022年第32周64大中城市中三四线城市成交面积同比环比下降 根据房管局数据，2022年第32周，全国64城商品住宅成交面积年初至今累计增速-37%。一、二、三四线单周成交同比增速分别为-41%、-38%、-54%，年初至今累计增速-30%、-33%、-44%，一二线城市累计成交表现好于三四线。 图7：年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更差 2.2、23城二手房成交同比增长 2022年第32周，全国23城二手房成交面积为145万平米，同比增速19%，前值23%；年初至今累计成交面积4018万平米，同比增速-26%，前值-27%。 图8：23城二手房成交同比持续增长 图9：低能级二手房市场累计成交面积表现相对较差 3、投资端：土地成交面积同比增长，多地发布第三轮集中供 地公告 2022年第32周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积3802万平方米，成交土地规划建筑面积3384万平方米，同比增加1%，成交溢价率为6.5%。一线城市成交土地规划建筑面积376万平方米，同比增加482%；二线城市成交土地规划建筑面积1304万平方米，同比增加24%；三线城市成交土地规划建筑面积1704万平方米，同比下降24%。北京、上海、厦门、青岛等地发布第三次集中供地公告。 图10：100大中城市土地成交情况同比持续回暖 图11：100大中城市土地成交总价同比回升 图12：100大中城市土地成交溢价率保持低位 4、融资端：国内信用债发行同比环比均减少 2022年第32周，信用债发行54.5亿元，同比减少48%，环比减少6%，平均加权利率2.63%，环比减少82BPs；海外债无新增发行。 图13：国内信用债发行规模同比减少 图14：海外债发行规模同比持续下降 图15：债券发行规模累计同比持续下降 5、一周行情回顾 板块表现方面，本周（2022年8月8-12日，下同）房地产指数上涨1.67%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为0.84%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第16位。个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：西藏城投、广宇发展、广汇物流、铁岭新城、阳光城，涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万业企业、派斯林、国创高新、京基智农、同济科技。 图16：本周房地产指数上涨1.67%，板块表现强于大市 表2：本周房地产行业个股中西藏城投、广宇发展、广汇物流涨幅靠前 表3：本周房地产行业个股中万业企业、派斯林、国创高新跌幅靠前 6、投资建议：维持行业“看好”评级 8月郑州出台百亿房地产纾困基金设立运作方案，并与建业地产就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作；同时中国华融与阳光集团签署纾困战略合作协议，中南集团继华融后再度与地方AMC江苏资产设立20亿发展基金，企业端纾困措施持续推进，释放了相对积极的行业信号。多地宽松政策陆续释放，廊坊取消限购限售、南京取消认房又认贷、广州放宽人才落户要求，政策宽松力度不断加大。在7月社融信贷增量低于预期，8月市场销售恢复乏力的情况下，我们认为未来政策面还有进一步调整空间。我们预计行业增速下半年有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 7、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大； （2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。