保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式——行业深度报告

核心观点

• 保障性租赁住房REITs陆续入市，市场认可度持续提升，其底层资产优质，兼具增值属性和稳定现金流，P/ffo稳定在25-35之间。
• 保障房REITs与股票、债券市场相关性低，在收益率下行环境下具有高性价比，可作为分散风险的资产配置。
• 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将持续，保障房REITs配置性价比提升，板块具备较好的投资机会。

关键数据

• 截至2024年8月末，保障房REITs占据REIT总市值的6%，其中2022年下半年发行4只，2024年1月发行1只。
• 多组REITs发行时认购倍数突破百倍，市场认可度高。
• 招商蛇口保租房REIT项目2023年营业收入8328.42万元，同比增长4.33%，净利润3062.01万元，同比增长18.17%。
• 太子湾项目时点出租率94.61%，林下项目时点出租率97.24%。
• 预计2024-2026年租赁住房租金收入分别为7730.08万元、7749.40万元、7761.03万元，配套商业租金收入分别为176.64万元、240.18万元、278.2万元。
• 2024年年化分派率为4.37%，2025年年化分派率为4.42%，实际募集规模13.635亿元，预估年化分派率4.05%。

研究结论

• 招商蛇口保租房REIT项目盈利能力及稳定性强于预期，具备稀缺性，长期需求旺盛，拥有较强议价能力。
• 保障房REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比。
• 维持行业“看好”评级。