行业深度报告：保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式

核心观点与关键数据

保障性租赁房REITs市场发展：

• 2021年7月，保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。
• 2022年8月31日，首批3只保障房REITs上市，发行规模37.97亿元。
• 截至2024年8月末，已有5只保障房REITs上市，占总市值6%。
• 市场认可度高，多只REITs认购倍数超百倍。

招商蛇口保租房REIT项目：

• 持有深圳南山区太子湾和林下两个保障房项目。
• 太子湾项目：462套租赁住房，配套商业15套，2023年出租率94.61%。
• 林下项目：465套租赁住房，2023年出租率97.85%。
• 2023年营业收入8328.42万元，同比增长4.33%。
• 评估基准日（2024年6月30日）项目市场价值12.46亿元。

项目估值与展望：

• 采用收益法评估，太子湾和林下项目评估增值率分别为138.47%和256.95%。
• 深圳南山区保障性住房市场供不应求，需求旺盛。
• 预计2024-2026年项目营业收入分别为8485.24、8568.27、8618.00万元。

投资建议：

• 保障房REITs兼具资产增值与稳定现金流，P/ffo稳定在25-35之间。
• 与股市、债市相关性低，配置性价比高。
• 债市利率下行，“资产荒”逻辑延续，板块具备较好的投资机会。
• 维持行业“看好”评级。

风险提示：

1. 公募REITs底层资产运营风险。
2. 调控政策变化风险。
3. 各类别资金入市进度不及预期。
4. REITs项目收益率不及预期。