行业深度报告：保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式

REITs 2025年03月14日 投资评级：看好（维持）行业走势图 保障房REITs专题报告：租赁住房REIT陆续入市， 优质资产助力搭建房地产新模式 行业深度报告 齐东（分析师）胡耀文（分析师）杜致远（联系人） 29 沪深300中证REITs全收益 qidongkyseccn 证书编号：S0790522010002 huyaowenkyseccn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuankyseccn 证书编号：S0790124070064 19 10 0 10 19 202403202407202411 数据来源：聚源 相关研究报告 《推动基础设施领域REITs扩围扩容，产业园区REIT单周表现优异行业周报》202539 《首单城市更新项目REITs正式上市，REITs市场成交规模同比增长行业周报》202532 《全国首单市政基础设施REITs正式上市，高速公路REITs表现持续优异 行业周报》2025223 租赁住房REIT陆续入市，优质资产助力搭建房地产新模式 保障房REITs属产权类REITs，包含底层资产增值属性与收益现金流双重回报，Pffo稳定于2535之间。从底层资产角度看，目前发布保障房REITs的各项目均属于优质资产，底层资产价值稳定的同时能保证稳定经营现金流，具有稀缺性。从资产配置的角度看，保障房REITs资产本身收益源于本身项目资产升值及经营收益，与股票市场及债券市场短期相关性较低，同时收入现金流存在相对可预见性，在整体收益率下行环境下，具有高性价比。我们认为，债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑将继续演绎，保障房REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，将持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 保障性租赁房REITs陆续入市，发行产品市场认可度持续提升 2021年7月，随着国家发展改革委发布“958号文”，保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点范围。2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，发行规模总计3797亿元。截至2024年8月末，统计范围内40只REITs基金中，保障房REITs占据5只，在REIT总市值中占据6。其中2022年下半年集中发行4只，中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT；2024年1月国泰君安城投宽庭保租房REIT发行。保障房REITs登录上市后持续受到市场密切关注，多组REIT于发行环节，网下和网上认购倍数均突破百倍，市场对保租房REITs资产品类认可度持续提升。 招商基金蛇口租赁住房REIT：优质保障房资产，稳定经营现金流 招商蛇口保租房REIT项目持有的基础设施项目的资产范围包括深圳市南山区港湾大道太子湾人才公寓一期的太子湾项目以及深圳市南山区工业八路东招商桃花园五期的林下项目。2023年，招商蛇口保租房REIT项目营业收入达832842万元，同比增长433，其中租赁住房租金收入764824万元，同比增长291，配套商业租金收入10699万元，同比增长22461，项目整体净利润306201万元，同比增长1817，息税折旧摊销前利润632783万元，同比增长349。招商基金蛇口租赁住房REIT于评估基准日2024年6月30日市场价值为人民币 1246亿元，按总产证建筑面积计算的市场价值单价为1909483元平方米。 风险提示：（1）公募REITs价格变动及运营风险；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）各类别资金入市进度不及预期；（4）项目长期分派率不及预期。 行业研究 行业深度报告 开源证券 证券研究报 告 目录 1、保障性租赁房REITs陆续入市，发行产品市场认可度持续提升4 2、招商基金蛇口租赁住房REIT（180502SZ）：优质保障房资产，稳定经营现金流6 21、招商蛇口保租房REIT运营模式6 211、基金整体治理结构概述6 212、招商蛇口保租房REIT管理人7 213、招商蛇口保租房REIT托管人7 214、招商蛇口保租房外部管理机构8 22、招商蛇口保租房REIT项目基本情况8 221、太子湾项目基本情况9 222、林下项目12 23、招商蛇口保租房REIT项目运营现状14 231、项目出租基本情况14 232、项目出租收入情况15 24、招商蛇口保租房REIT项目市场展望16 241、项目市场基本信息16 242、项目周边出租情况17 25、招商蛇口保租房REIT项目估值18 251、项目估值方法18 252、项目估值结果20 26、招商蛇口保租房REIT项目发展情况评估21 261、项目指标预测21 262、项目分派率预估23 3、投资建议23 4、风险提示25 图表目录 图1：保障房类REITs市场总市值占REITs产品的65 图2：保障房类REITs上市后市场价值认可度高5 图3：招商蛇口保租房REIT运营体系成熟6 图4：招商蛇口保租房REIT治理结构清晰7 图5：招商蛇口保租房基金管理团队经验丰富7 图6：招商蛇口保租房外部管理机构深受客户认可8 图7：招商蛇口保租房REIT资产股权结构8 图8：太子湾项目通过自有房屋租赁、物业管理、车位出租等获取经营收入9 图9：太子湾项目整体交通及区位优势明显10 图10：太子湾项目周边配套齐全11 图11：太子湾项目租赁房项目质量高11 图12：林下项目整体交通及区位优势明显12 图13：林下项目整体交通及区位优势明显13 图14：林下项目小区质量高，客群适配度高13 图15：项目营业收入整体呈现上升趋势15 图16：项目租赁房收入稳健增长15 图17：项目配套商业收入增长迅速16 图18：项目其他收入维持稳定16 图19：项目净利润呈现上升趋势16 图20：项目EBITDA呈现上升趋势16 图21：深圳市及南山区常住人口呈现持续增长趋势17 图22：南山区租赁市场受办公区域影响需求较大17 图23：预计项目租赁房收入保持稳健21 图24：预计项目配套商业收入继续增长21 图25：预计项目营业收入整体继续呈现上升趋势22 图26：预计项目其他收入维持稳定22 图27：预计项目净利润继续呈现上升趋势22 图28：预计项目EBITDA继续呈现上升趋势22 图29：REITs资产与股票市场及债券市场相关性较小25 表1：保障性住房REITs及相关政策4 表2：太子湾项目资产包含租赁住房及其配套商业、地下车库及设备用房9 表3：林下项目资产包含租赁住房及其地下车库、设备用房12 表4：招商蛇口保租房REIT项目时点出租率情况优异14 表5：招商蛇口保租房REIT项目租金水平合理14 表6：招商蛇口保租房REIT项目平均出租率呈现积极态势15 表7：招商蛇口保租房REIT项目平均租金呈现上升态势15 表8：项目出租收入情况呈现上升态势15 表9：项目周边竞品出租率稳定于90以上18 表10：招商蛇口保障房估值相关参数18 表11：招商蛇口保租房REIT项目估值20 表12：基础设施项目账面价值与评估价值对比21 表13：项目收入及利润情况预测22 表14：项目分派率预估情况23 表15：保障房REITs的pffo稳定于2535之间23 1、保障性租赁房REITs陆续入市，发行产品市场认可度持续提升 2021年7月，随着国家发展改革委发布“958号文”，保障性租赁住房纳入基础 设施REITs试点范围。经过一年监管部门与行业各方的积极推进，2022年8月31日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT作为首批保障性租赁住房REITs试点项目正式上市，发行规模总计3797亿元。 时间 发文部门 文号 文件名称 主要内容 表1：保障性住房REITs及相关政策 2022年5月国务院办公厅国办发202219号 上证发202283号 《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资提出意见》 《公开募集基础设施证券投资基金REITs规则适用指 进一步扩展了聚焦盘活存量资产的重点领域、区域和企业提出了要优化完善存量资产盘活方式包括推动基础设施领域不动产投资信托基金REITs健康发展和PPP项目要求加大盘活存量资产政策支持包括落实落细支持基础设施REITs有关税收政策要求用好回收资金增加有效投资要求严格落实各类风险防控举措保障及基金存续期间项目持续稳定运营包括推动基础设施REITs基金管理人与运营管理机构健全运营机制更好发挥原始权益人在项目运营管理中的专业作用。 规范了目前已上市的基础设施基金存续期内新购入 2022年5月沪深交易所 深证上2022530号 引第3号新购入基础设施项目试行》 《关于规范做好保障性租赁 住房试点发行基础设施领域 基础设施项目以及相关的扩募、信息披露等事项。 强调了保障性租赁住房发行公募基础设施REITs的重要意义及落实房地产市场平稳健康发展有关要 2022年5月证监会证监办发202253号 国资发产权规 不动产投资信托基金 REITs有关工作的通知》 《关于企业国有资产交易流 求严格规范了回收资金用途进一步压实发起人原始权益人的责任。 明确了通过发行基础设施REITs盘活存量资产涉及 国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监 2022年6月国资委 2022年7月沪深交易所 202239号 上证发2022109号深证上2022675号 转有关事项的通知》 《公开募集基础设施证券投资基金REITs规则适用指引第4号保障性租赁住房试行》 督管理机构批准。同时要求合理确定交易价格并对后续运营管理责任和风险防范作出安排。 对于以保障性租赁住房项目作为底层资产的公募基础设施REITs相关条件包括原始权益人资质、认定标准、配租对象租金标准等政策合规性、回收资金使用与监管、运营管理与信息披露等方面进行了特别指引。 资料来源：国家发改委官网、开源证券研究所 截至2024年8月末，统计范围内40只REITs基金中，保障房REITs占据5只，在REIT总市值中占据6。其中2022年下半年集中发行4只，中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT、华夏北京保障房REIT；2024年1月国泰君安城投宽庭保租房REIT发行。保障房REITs登录上市后持续受到市场密 切关注，多组REIT于发行环节，网下和网上认购倍数均突破百倍，市场对保租房 REITs资产品类认可度持续提升。 图1：保障房类REITs市场总市值占REITs产品的6 保障房类REITs环保类REITs62 消费类 REITs 能源类 REITs 13 11 产业园类 REITs15 高速公路类 REITs43 仓储物流类REIs10 保障房类REITs环保类REITs高速公路类REITs产业园类REITs仓储物流类REIs能源类REITs消费类REITs 数据来源：Wind、开源证券研究所（时间截至2024年8月31日） 图2：保障房类REITs上市后市场价值认可度高 45 4 35 3 25 2 15 1 05 2022W39 2022W42 2022W45 2022W48 2022W51 2023W1 2023W4 2023W7 2023W10 2023W13 2023W16 2023W19 2023W22 2023W25 2023W28 2023W31 2023W34 2023W37 2023W40 2023W43 2023W46 2023W49 2023W52 2024W3 2024W6 2024W9 2024W12 2024W15 2024W18 2024W21 2024W24 2024W27 2024W30 2024W33 2024W36 2024W39 2024W42 2024W45 2024W48 2024W51 2025W2 2025W5 2025W8 2025W1