国君固收|保障房“收储”与城投产业转型

5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，央行指出，根据国务院部署，人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具。按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 保障房“收储”的核心，在于现金流的平衡。从当前租金回报率来看，50城平均租金回报率为2.19%，多数城市位于1.5%-2.5%之间。从统计来看，租金回报率位于1.5%以下的有3个；1.5%-2%之间的有21个；2-2.5%之间的有15个；2.5%以上的有11个。按照融资成本2.5%、运营成本0.3%-0.5%来测算，收益率或需达到2.8%-3%才可实现现金流平衡。我们认为，实现盈亏平衡的方式或有三种：一是压降银行贷款利率，控制收购主体的融资成本；二是收储价在市场价格的基础上打折，抬升租金回报率；三是通过财政贴息，实现收支平衡。 保障房“收储”或将边际改善部分地产开发企业和城投企业的现金流。过去两年，部分地市城投平台拿地占比较高，一些城市拿地金额中城投占比超过40%，包括珠海、济南、武汉、无锡、烟台、南京等。保障房“收储”或将边际改善部分地产开发企业和城投企业的现金流。城投现金流改善的主要原因在于：部分非核心地块市场认可度偏低，城投拿地占比高，这部分非核心地块的金融属性较低，更适合作为保障房。 城投产业化转型或将提速。一方面，消化存量基调下，新增供地增量规模相对有限，土地出让金下滑的背景下，传统城投业务或将受限。另一方面，全口径债务监管背景下，城投有息债务增速受限，部分平台公司开始进行产业化转型，配租型保障房的运营或将成为城投产业转型的重要方向。 风险提示：经济复苏及财政收入不及预期；信用债突发负面舆情，打压债市风险偏好。 文章来源 本文摘自：2023年6月1日发布的《保障房“收储”与城投产业转型》王宇辰，资格证书编号：S0880523020004 更多国君研究和服务 亦可联系对口销售获取 重要提醒 本订阅号所载内容仅面向国泰君安证券研究服务签约客户。因本资料暂时无法设置访问限制，根据《证券期货投资者适当性管理办法》的要求，若您并非国泰君安证券研究服务签约客户，为保证服务质量、控制投资风险，还请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。我们对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，非常感谢您的理解与配合！如有任何疑问，敬请按照文末联系方式与我们联系。 法律声明