保障房“收储”与城投产业转型

5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，央行指出，根据国务院部署，人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具。按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 保障房“收储”的核心，在于现金流的平衡。从当前租金回报率来看，50城平均租金回报率为2.19%，多数城市位于1.5%-2.5%之间。 从统计来看，租金回报率位于1.5%以下的有3个；1.5%-2%之间的有21个；2-2.5%之间的有15个；2.5%以上的有11个。按照融资成本2.5%、运营成本0.3%-0.5%来测算，收益率或需达到2.8%-3%才可实现现金流平衡。我们认为，实现盈亏平衡的方式或有三种：一是压降银行贷款利率，控制收购主体的融资成本；二是收储价在市场价格的基础上打折，抬升租金回报率；三是通过财政贴息，实现收支平衡。 保障房“收储”或将边际改善部分地产开发企业和城投企业的现金流。过去两年，部分地市城投平台拿地占比较高，一些城市拿地金额中城投占比超过40%，包括珠海、济南、武汉、无锡、烟台、南京等。 保障房“收储”或将边际改善部分地产开发企业和城投企业的现金流。 城投现金流改善的主要原因在于：部分非核心地块市场认可度偏低，城投拿地占比高，这部分非核心地块的金融属性较低，更适合作为保障房。 城投产业化转型或将提速。一方面，消化存量基调下，新增供地增量规模相对有限，土地出让金下滑的背景下，传统城投业务或将受限。 另一方面，全口径债务监管背景下，城投有息债务增速受限，部分平台公司开始进行产业化转型，配租型保障房的运营或将成为城投产业转型的重要方向。 风险提示：经济复苏及财政收入不及预期；信用债突发负面舆情，打压债市风险偏好。 1.保障房“收储”的核心：定价、租金回报率与财政 贴息 5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款。在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，央行指出，根据国务院部署，人民银行拟设立保障性住房再贷款，作为新创设的结构性货币政策工具。按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 同日，5月17日，何立峰副总理指出，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。 此前，2023年1月，央行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点，支持批量收购存量住房用于扩大租赁住房供给。对于符合要求的贷款，按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。 保障房“收储”的核心，在于现金流的平衡。从当前租金回报率来看，50城平均租金回报率为2.19%，多数城市位于1.5%-2.5%之间。从统计来看，租金回报率位于1.5%以下的有3个；1.5%-2%之间的有21个； 2-2.5%之间的有15个；2.5%以上的有11个。按照融资成本2.5%、运营成本0.3%-0.5%来测算，收益率或需达到2.8%-3%才可实现现金流平衡。 我们认为，实现盈亏平衡的方式或有三种：一是压降银行贷款利率，控制收购主体的融资成本；二是收储价在市场价格的基础上打折，抬升租金回报率；三是通过财政贴息，实现收支平衡。 表1:全国50城租金回报率统计 表2:部分大中城市去化周期统计 2.“收储”或将边际改善城投平台现金流 保障房“收储”或将边际改善部分地产开发企业和城投企业的现金流。 过去两年，部分地市城投平台拿地占比较高，一些城市拿地金额中城投占比超过40%，包括珠海、济南、武汉、无锡、烟台、南京等。保障房“收储”或将边际改善部分地产开发企业和城投企业的现金流。城投现金流改善的主要原因在于：部分非核心地块市场认可度偏低，城投拿地占比高，这部分非核心地块的金融属性较低，更适合作为保障房。 图1：2023年城投拿地占比较高的重点城市 图2：2024年前4月城投拿地占比较高的重点城市 3.消化存量逻辑下，城投产业转型或提速 政治局会议明确“消化存量和优化增量”基调。4月30日，政治局会议指出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。当日，自然资源部印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，提出要合理控制新增商品住宅用地供应，根据去化周期调节住宅用地供应。 城投产业化转型或将提速。一方面，消化存量基调下，新增供地增量规模相对有限，土地出让金下滑的背景下，传统城投业务或将受限。另一方面，全口径债务监管背景下，城投有息债务增速受限，部分平台公司开始进行产业化转型，配租型保障房的运营或将成为城投产业转型的重要方向。 图3：房地产开发投资完成额累计同比增速处于低位 图4：新开工面积与商品房销售面积处于筑底阶段 图5：国企地产融资渠道仍较为顺畅 图6：民营地产2021年以来融资压力较大 4.风险提示 经济复苏及财政收入不及预期；信用债突发负面舆情，打压债市风险偏好