固收周报：如何看待城投参与住房收储业务？

固定收益 固收周报 如何看待城投参与住房收储业务？ 首席分析师：颜子琦 执业证书号：S0010522030002电话：13127532070 邮箱：yanzq@hazq.com分析师：杨佩霖 执业证书号：S0010523070002电话：17861391391 邮箱：yangpl@hazq.com 主要观点： 报告日期：2024-05-17 从“棚改安置”到“保障性租赁”——住房收储模式在我国的发展 住房收储最早可追溯至2014年前后，推行目的在于满足保障房需求与加快库存去化。2015年的政府工作报告明确，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。从原因来看，彼时我国房地产行情步入下行区间，销售量明显降低，带来严重的库存积压，与此同时，保障房建设的压力依旧严峻，因此，住房收储的目的一方面在于满足保障房与安置房的需求，另一方面也能够帮助楼市库存去化，扩大市场的购买需求。 棚改接近尾声，收储目的由安置转为租赁。2022年以来，随着棚改进程接近尾声，安置房的建设需求已然不再，因此保障性安置需求逐步转变为保障性租赁需求。2023年以来，郑州与杭州等地进一步推进对二手房的收购，促进群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。 资金来源、本息覆盖、潜在区域——三大视角看待城投参与住房收储 资金来源决定收储难度。城投公司参与住房收储的最大问题即在于收储所需的资金来源。如果是以自有资金入场，则会对公司的可用资金造成极大的占用，回款期均普遍较长；如果以财政拨款的形式入场，其虽不会对城投公司本身带来影响，但会对区域内财政带来一定压力。对于城投公司而言，最理想的方式是通过银行来融入长期限资金，即从政策性银行或者商业银行处融入租赁住房贷款。 租售价格决定本息覆盖率。在理想情况下，城投公司通过租赁住房贷款从银行获取低成本的长期限资金，短期内城投公司的还本压力相对较小，同时收储资产能够为平台贡献一定的现金流，但付息压力仍主要取决于收储房屋的租赁或出售价值。从租赁需求来看，2023年以来，百城住宅租金收益率有明显提升，主要原因或系居民购房意愿下降与租房需求提升的共同影响，租金收益率从2022年末的2.10%提升至2024年3月的2.18%，对本息的覆盖能够起到一定的支撑作用。 哪些城投可能参与住房收储？地方政府选择住房收储的承接主体时，会倾向于已经具备相关业务经验的主体作为承接对象，包括地方性房企或专营保障房与安置房的主体。据统计，累计752家城投主营业务中涉及保障性住房业务，江苏与浙江两省主体数量较多，存量余额也相对较大，其中涉及保障性住房的主体存量余额占比分别为30%与33%。 风险提示：信用债违约风险。 正文目录 1引言4 2“住房收储”模式在我国的发展4 2.1政策引导：构建房地产发展新模式4 2.2地方实践：从“棚改安置”到“保障性租赁”5 3城投参与住房收储的影响分析7 3.1前期收储：资金来源决定收储难度7 3.2后期运营：租售价格决定本息覆盖率8 3.3潜在主体：哪些城投可能参与住房收储？8 4风险提示9 图表目录 图表1全国商品房销售与待售面积累计同比增速（单位：%）5 图表22014至2015年地方收储回购商品房部分案例6 图表32022年以来地方收储回购商品房部分案例6 图表4央行“租赁住房贷款支持计划”推行及实施情况7 图表5中国百城住宅租金收益率（单位：%）8 图表6各省涉及地产的主体存量债券余额（单位：亿元）9 1引言 近段时间有关地产端的政策持续得到市场关注，一方面是包括北上广深在内众多热门城市调整了限购政策，另一方面则是许多城市开启了住房的“借新还旧”，在不同程度上优化和松绑住房政策。上述政策开展的背后，是近年来我国地产行业的整体低迷，长期以来粗犷的业务发展模式积累的风险和隐患随着经济环境与政策变化而集中出清，房企债务违约事件时有发生，烂尾楼盘在全国范围内出现，给我国的经济发展与社会稳定均带来了较大挑战，在此背景下，为缓解和应对挑战，采取诸如解除限购与支持借新还旧等合理措施的必要性也在逐步增加。 具体而言，各类政策的核心目的即在于解决当前我国房地产市场面临有效需求不足的问题，其中在换购需求方面，今年以来多地表态推出以地方政府或地方国有企业为主导的住房以旧换新政策，加快了区域内商品房库存的去化进程。进一步地，城投公司作为住房借新还旧政策的主要承载与实施主体，承担旧住房的收储与运营职责，因此后续来看，此项业务对其会带来怎样的影响，我们将围绕该问题展开讨论。 2“住房收储”模式在我国的发展 2.1政策引导：构建房地产发展新模式 所谓住房收储，主要指由政府或其指定机构回购开发商或者居民的存量住房，最早在2014年前后较为盛行，推行目的在于满足保障房需求与加快库存去化。例如，2015年的政府工作报告明确，要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。 从原因来看，彼时我国房地产行情步入下行区间，销售量明显降低，带来严重的库存积压，与此同时，保障房建设的压力依旧严峻，因此，住房收储的目的一方面在于满足保障房与安置房的需求，另一方面也能够帮助楼市库存去化，扩大市场的购买需求。 受行业发展与外部制约因素影响，近两年商品房库存积压明显，去化存在难度。根据国家统计局数据，近年来居民购房意愿有明显降低，截至2024年3月末，商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%，其中住宅待售面积增长23.9%。纵向来看，2022年以来我国商品房销售面积增速整体落入负区间，而待售面积则持续走高，商品房库存积压明显，存在一定的去化难度。 图表1全国商品房销售与待售面积累计同比增速（单位：%） 商品房销售面积同比商品房待售面积同比 120 100 80 60 40 20 0 -20 11-12 12-04 12-08 12-12 13-04 13-08 13-12 14-04 14-08 14-12 15-04 15-08 15-12 16-04 16-08 16-12 17-04 17-08 17-12 18-04 18-08 18-12 19-04 19-08 19-12 20-04 20-08 20-12 21-04 21-08 21-12 22-04 22-08 22-12 23-04 23-08 23-12 -40 资料来源：Wind，华安证券研究所 2024年4月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，其中在房地产方面，会议强调，要继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。 从政策指引方向来看，消化存量房产和优化增量住房将是下一阶段地产调控政策的核心，结合当前部分地市已经采取的借新还旧支持政策，因此我们认为新一轮的“住房收储”浪潮或将在不远的未来集中出现。 2.2地方实践：从“棚改安置”到“保障性租赁” 2014至2015年开启的收储浪潮，主要目的是满足棚改后居民的安置房需求。回顾 2014年以来地方政府在商品房租赁和收储方面的相关案例，可以发现自我国大力推进城镇化建设以来，棚改的安置需求始终相对较高，但与此同时，随着经济发展步入下行空间，商品房销售情况遇冷，商品房库存高企，因而面临着安置房建设需求与商品房去化需求并举的问题，在此背景下，通过收储回购部分商品房，并作为棚改后的安置房进行运营处置，实质上扩大的商品房的购买需求，在提振市场情绪，稳定房地产市场方面能够提供积极有效的作用。 图表22014至2015年地方收储回购商品房部分案例 时间 区域 相关表述 2014.08 湖南省 各地政府和企事业单位及经济园区可购置适当面积的普通商品房用于公租房和棚户区改造安置房，纳入2015年全省保障性安居工程计划。 2014.11 安徽省芜湖市 截至11月已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。 2015.01 福建省福州市 由各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体。回购安置协议可以由原征迁实施单位负责。 2015.03 广西壮族自治区来宾市、南宁市 目前已有来宾、南宁等市探索实施棚户区改造“以购代建”模式，共筹集6300多套商品住房用于棚户区改造安置。 资料来源：地方政府官网，华安证券研究所 2022年以来，随着棚改进程接近尾声，安置房的建设需求已然不再，因此保障性安置需求逐步转变为保障性租赁需求。具体来看，2022年以来，受外部影响，房地产市场出现较大转向，商品房去化需求相对较高，同时由于安置房建设需求不再，因此部分区域开始试点将库存商品房或已售存量住房进行收储或回购的形式，降低新房供给的同时提振市场的换购需求。2023年以来，郑州与杭州等地进一步推进对二手房的收购，促进群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房。 图表32022年以来地方收储回购商品房部分案例 时间 区域 相关表述 2022.07 河南省郑州市 河南郑地住房租赁有限公司收购存量房源用于人才公寓项目（第一批次）已由相关部门批准实施，项目资金来自自筹，项目出资比例为100%，招标人为河南郑地住房租赁有限公司。 2022.08 浙江省湖州市 鼓励收购滞销房。对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等 2022.09 山东省济南市 济南某集团将在全市范围内收购3000套商品房用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。 2022.09 新疆维吾尔自治区阿勒泰地区 鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场，经行业部门认定后纳入保障性租赁住房计划 2022.10 江苏省苏州市 苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房 2024.04 河南省郑州市 郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成群众通过“卖旧买新、以旧换新”购买改善性新建商品住房，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点。 2024.05 浙江省杭州市临安区 经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房 资料来源：地方政府官网，华安证券研究所 3城投参与住房收储的影响分析 3.1前期收储：资金来源决定收储难度 从收储价格方面来看，一般而言政府回购商品房的价格普遍要低于市场价格，参考福州市2015年1月发布的《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》规定可知，协商确定的价格原则上低于市场评估价格15%以上，因此收购价格基本不会对城投形成掣肘。 事实上，城投公司参与住房收储的最大问题即在于收储所需的资金来源。如果是以自有资金入场，则会对公司的可用资金造成极大的占用，同时在当前的市场环境下，收储得到的住房无论是销售还是租赁，其回款期均普遍较长，可能对公司短期内的偿债能力带来较大的负面影响。而如果是以财政拨款的形式入场，其虽不会对城投公司本身带来影响，但会对区域内财政带来一定压力，考虑到地方平台与地方财政二者之间的紧密关系，此方法同样会对城投的信用资质产生一定影响。 对于城投公司而言，最理想的方式是通过银行来融入长期限资金。2023年1月，央行设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%，对于符合要求的贷款，人民银行按贷款本金的100%予以资金支持，利率为1.75%。2024年，央行与金管局联合发文，允许商业银行可按照市场化原则发放住房租赁团体购房贷款，进一步促进住房回购。 图表4央行“租赁住房贷款支持计划”推行及实施情况 时间 区域 相关表述 202