房地产周报：核心城市降首付、降利率，推动市场需求企稳

2024年6月3日 行业报告 房地产 看好/维持 房地产周报20240603：核心城市降首付、降利率，推动市场需求企稳 市场行情：本周A股地产板块表现弱于大盘、H股地产板块表现弱于大盘。本周（5.27-5.31）A股房地产指数（801180.SL）涨幅-4.72%（上周-5.26%）， A股中证A股指数（930903.CSI）涨幅-0.32%（上周-2.77%）；H股（5.27-5.31）恒生地产及物业管理指数（HSPDM.HK）涨幅-6.68%（上周-6.87%），H股恒生指数（HSI.HK）涨幅-2.84%（上周-4.83%）。 行业销售：新房销售维持弱势。从数据来看，23城商品房年内累计销售面积 （1.1~5.31）同比增速为-32.20%，对应前值（1.1~5.24）为-32.52%。其中一线城市(4城)年内累计销售面积（1.1~5.31）同比增速为-31.12%，对应前值 （1.1~5.24）为-31.50%。23城商品房销售面积本月至今（5.1~5.31）同比增速为-28.08%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-30.42%。其中一线城市(4城)本月至今（5.1~5.31）同比增速为-27.80%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-28.92%。 一线城市二手房有所回稳。从数据来看，13城二手房年内累计销售面积 （1.1~5.31）同比增速为-8.52%，对应前值（1.1~5.24）为-9.31%。其中一线城市(2城)年内累计销售面积（1.1~5.31）同比增速为-10.50%，对应前值 （1.1~5.24）为-11.80%。13城二手房销售面积本月至今（5.1~5.31）同比增速为-2.28%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为-1.86%。其中一线城市(2城)本月至今（5.1~5.31）同比增速为4.45%，上月（4.1-4.30）整月同比增速为2.19%。 行业要闻：上海、广州、深圳下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。 5月27日，上海出台“沪九条”优化调整房地产市场政策，首套房首付比例最低20%，房贷利率下限为LPR-45BP；二套房首付比例最低35%，房贷利率下限为LPR-5BP；非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房等。5月 28日，广州成为一线城市中首个全面取消利率下限的城市。信贷政策方面，首套房最低首付款比例调整为15%，二套房最低首付25%，并取消利率下限。深圳市首套房最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房最低首付款比例由原来的40%调整为30%；首套房商贷利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套房商贷利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。 投资建议： 我们认为，核心一、二线城市纷纷取消或者放松限购，降低首付比，取消或者降低房贷利率下限，有助于市场需求的企稳，6月成交降幅有望收窄。我们认为，购房门槛和成本的降低，有望提振核心一、二线城市的购房需求。后续， 消化存量房产和优化增量住房的政策措施将会形成组合拳，持续改善市场供需结构，对需求形成托底。需求的提升将利好重点布局一二线城市的优质房企和中介机构，华润置地、招商蛇口、贝壳等有望受益。 风险提示：盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。 未来3-6个月行业大事： 2024年6月中旬，统计局公布5月房地产数据。 资料来源：国家统计局、东兴证券研究所 行业基本资料占比% 股票家数1182.57% 行业市值(亿元)12183.971.43% 流通市值(亿元)11214.271.64% 行业平均市盈率-46.76/ 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 行业指数走势图 房地产 沪深300 19.7% 7.5% -4.8% -17.0% -29.3% -41.6% 6/59/312/23/15/30 资料来源：恒生聚源、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号：S1480521080001 行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 P2东兴证券行业报告 房地产周报20240603：核心城市降首付、降利率，推动市场需求企稳 1.市场行情 表1：本周A股地产板块与大盘涨跌幅 本周涨幅(2024/05/31)上周涨幅近12周累计涨幅 房地产(801180.SL)中证A股(930903.CSI)沪深300(000300.SH) -4.72%-5.26% 0.03% -0.32% -2.77% 0.00% -0.60% -2.08% 0.01% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表2：本周A股各板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/05/31)本周板块跌幅前五(2024/05/31) 电子 2.84% 轻工制造 -2.80% 国防军工 2.43% 农林牧渔 -3.10% 煤炭 2.03% 综合 -3.58% 汽车 1.71% 建筑材料 -4.62% 公用事业 0.45% 房地产 -4.72% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表3：本周A股房地产板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/05/31)本周板块跌幅前五(2024/05/31) 张江高科 三湘印象世荣兆业 *ST和展 香江控股 14.24% 10.91% 6.70% 2.87% 我爱我家 渝开发中润资源 *ST中迪 新华联 -16.78% -22.77% -22.77% -23.51% -14.46% 16.17% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表4：本周H股地产板块与大盘涨跌幅 恒生指数(HSI.HK) -2.84% -4.83% 0.11% 恒生地产及物业管理(HSPDM.HK) -6.68% -6.87% 0.09% 本周涨幅(2024/05/31)上周涨幅近12周累计涨幅 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 表5：本周H股各板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/05/31)本周板块跌幅前五(2024/05/31) 恒生能源业指数 恒生电讯业指数 恒生工业制品业指数恒生原材料业指数 恒生非必需性消费业 3.89% 2.08% -0 % -0.87% % 恒生必需性消费业 恒生资讯科技业指数恒生地产建筑业指数恒生物业服务及管理 恒生地产及物业管理 -4.51% -5.07% -6.23% -6.68% -0.94 .54 -4.08% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 P3 东兴证券行业报告 房地产周报20240603：核心城市降首付、降利率，推动市场需求企稳 表6：本周H股恒生地产及物业管理板块周涨跌幅前5位 本周板块涨幅前五(2024/05/31)本周板块跌幅前五(2024/05/31) 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 中国海外宏洋集团0.48%碧桂园0.00%鼎丰集团汽车0.00% 华润万象生活 -9.93% 碧桂园服务-10.25%金辉控股-12.46%万科企业-13.80% 绿城管理控股-1.29%新鸿基地产 -2.40% 雅居乐集团 -14.49% 2.新房销售 表7：跟踪城市商品房成交面积 年内日累计同比 (截至5月31日)(截至5月24日) 月同比 (2024-5-1~2024-05-31)(2024-4) 23城其中：4个一线城市 -32.20% -32.52%-31.50% -28.08% -30.42%-28.92% -31.12% -27.80% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 图1：跟踪城市商品房成交面积：日累计(万平方米)图2：跟踪城市商品房成交面积：日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：跟踪城市商品房成交面积：月同比图4：跟踪一线城市商品房成交面积：日累计(万平方米) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P4东兴证券行业报告 房地产周报20240603：核心城市降首付、降利率，推动市场需求企稳 图5：跟踪一线城市商品房成交面积：日累计同比图6：跟踪一线城市商品房成交面积：月同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.二手房销售 表8：跟踪城市二手房成交面积 年内日累计同比 (截至5月31日)(截至5月24日) 月同比 (2024-5-1~2024-05-31)(2024-4) 12城其中：2个一线城市 -8.52% -9.31% -11.80% -2.28% -1.86% 2.19% -10.50% 4.45% 资料来源：iFinD、东兴证券研究所 图7：跟踪城市二手房成交面积：日累计(万平方米)图8：跟踪城市二手房成交面积：日累计同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P5 东兴证券行业报告 房地产周报20240603：核心城市降首付、降利率，推动市场需求企稳 图9：跟踪城市二手房成交面积：月同比图10：跟踪一线城市二手房成交面积：日累计(万平方米) 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图11：跟踪一线城市二手房成交面积：日累计同比图12：跟踪一线城市二手房成交面积：月同比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.行业要闻(2024.5.27~2024.6.2) 表9：本周主要地产要闻梳理 日期 要闻发布 主体机构 要闻内容 要闻类型 2024/5/27上海市住 房城乡建设管理委 2024/5/28广州市人 民政府办 上海出台“沪九条”优化调整房地产市场政策。上海市住建委等四部门联合印发 《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，自5月28日起施行。 根据通知，非沪籍购房所需社保或个税年限调整为3年；首套房首付比例最低20%，房贷利率下限为LPR-45BP；二套房首付比例最低35%，房贷利率下限为LPR-5BP；多子女家庭可增购1套房；非沪籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房，取消离异购房合并计算住房套数规定；首套房公积金最高贷款额度调整为160万元，多子女最高可达192万元；对符合条件的“以旧换新”居民家庭给予适度补贴；探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。 广州打出楼市松绑组合拳，成为一线城市中首个全面取消利率下限的城市。信贷政策方面，首套房最低首付款比例调整为15%，二套房最低首付25%，并取消利 限购&房贷政策 限购&房贷政策 P6东兴证券行业报告 房地产周报20240603：核心城市降首付、降利率，推动市场需求企稳 公厅 率下限；拥有2套及以上住房且贷款已结清，在非限购区域内购房可再申请贷款；公积金贷款缴存时限调整为6个月。限购政策方面，外地人在越秀、天河、南沙等6个区购买住房，个税或社保证明年限由原来2年下调至6个月，同时享受户籍居民家庭购房待遇。另外，鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。 2024/5/28 深圳特区报 深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。自5月29日起，首套房最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套房最低首付款比例由原来的40%调整为30%；首套房商贷利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套房商贷利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。下调后，深圳首套房贷利率为3.50%，二套房利率为3.9%。 房贷政策 2024/5/29 人民银行江苏省分 据人民银行江苏省分行，自5月27日起，江苏全省13个设区市首套和二套房贷最低首付比例分别调整为15%和25%。 房贷政策 行 2024/5/29 沈阳发布 沈阳发布多项楼市新政：在全区域解除限购、限售基础上，不再实施新建商品住房销售价格指导；首套房最低首付款比例调整为15%，二套