房地产行业周观点：核心城市兑现“认房不认贷”政策，首付比例下调进一步打开政策空间

行业研 究 行业周观 点 证券研究报 告 核心城市兑现“认房不认贷”政策，首付比例下调进一步打开政策空间 ——房地产行业周观点(08.28-09.03) 行业核心观点： 政治局会议后，房地产利好政策持续推出并落地，核心城市亦 积极跟进，利好政策的持续释放有利于扭转消费者预期，销售端有望逐步企稳回升，建议积极关注政策推出后市场成交情况，建议关注财务稳健、销售表现较好、土储充足的国央企背景房企以及部分优质民营房企。 投资要点： 上周行情回顾：上周（2023/08/28-2023/09/03），申万一级行业房地产指数上涨2.14%，沪深300指数上涨2.22%，板块表现略弱于大市。2023年以来，房地产行业下跌8.54%，沪深300指数下跌2.07%，板块表现弱于大市。 重点政策要闻：（1）本周，广州、深圳、上海、北京等十余城纷纷官宣落实首套房贷款“认房不认贷”政策；（2）中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，主要内容包括“对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%；首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执 行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点”；（3）中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，提及“自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。”；（4）9月1日，广东省广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会。 行业基本面情况：8月21日-8月27日，30大中城市商品房环比成交量上涨，当周成交227.12万平方米，环比上涨12.83%，其中，一线城市成交50.63万平方米，二线城市成交131.17万平方 米，三线城市成交45.32万平方米；年初至今商品房累计销售面积下跌4.70%，其中一线上涨7.31%，二线下跌10.28%，三线下跌1.46%；14大中城市二手房成交面积四周滚动同比下跌9.64%，其中一线下跌15.37%，二线下跌4.96%，三线下跌11.69%；百城住宅类土地供应建面为694.2万平方米，四周滚动同比下跌39.9%，年初至今累计供应面积同比下降24.85%；百城住宅类土地成交建 证券研究报告|房地产 强于大市(维持) 2023年09月04日 行业相对沪深300指数表现 房地产沪深300 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% -25% 数据来源：聚源，万联证券研究所 相关研究 优化调整政策持续落地基金重仓持股比重续降 房地产行业土地市场监测专题报告 分析师:潘云娇 执业证书编号：S0270522020001 电话：02032255210 邮箱：panyj@wlzq.com.cn 证券研究报告 面为350.0万平方米，四周滚动同比下降9.7%，年初至今累计同比下降21.32%。 重点公司动态：保利发展、招商蛇口等上市公司密集发布中期业绩；万科A撤销发行A股股票。 风险因素：消费者信心修复不及预期、政策放松力度不及预期、房价超预期下跌、房企盈利能力大幅下降、行业信用风险超预期蔓延、数据统计偏差等。 万联证券研究所www.wlzq.cn第2页共18页 正文目录 1市场回顾5 1.1上周房地产板块上涨2.14%，表现略弱于大市5 1.2上周地产各细分板均有所上涨5 2行业重点新闻信息7 3销售与土地市场情况9 3.1上周商品房销售环比上涨9 3.2上周高能级城市的二手房成交量均上涨11 3.3上周土地市场表现仍然较弱13 4行业融资情况跟踪14 5重点公司公告跟踪14 6投资建议与风险提示17 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%）5 图表2：近期房地产板块相对表现环比下降5 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%）6 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股6 图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股6 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股6 图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股6 图表8：行业重点新闻一览7 图表9：行业重点政策一览8 图表10：30大中城市商品房销售同比增速10 图表11：一线城市四周滚动同比增速10 图表12：二线城市四周滚动同比增速10 图表13：三线城市四周滚动同比增速10 图表14：30大中城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表15：一线城市商品房成交量对比（万平方米）10 图表16：二线城市商品房成交量对比（万平方米）11 图表17：三线城市商品房成交量对比（万平方米）11 图表18：14大中城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表19：一线城市二手房成交面积四周滚动同比增速11 图表20：二线城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表21：三线城市二手房成交面积四周滚动同比增速12 图表22：14大中城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表23：一线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表24：二线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表25：三线城市二手房成交量对比（万平方米）12 图表26：百城住宅类土地供应建面同环比增速13 图表27：百城住宅类土地成交建面同环比增速13 图表28：百城住宅类土地成交总价同比增速13 图表29：百城住宅类土地成交溢价率13 图表30：境内债券发行金额（亿元）14 图表31：境外债发行情况14 图表32：重点公司公告跟踪14 1市场回顾 1.1上周房地产板块上涨2.14%，表现略弱于大市 上周（2023/08/28-2023/09/03），申万一级行业房地产指数上涨2.14%，沪深300指数上涨2.22%，板块表现弱于大市。 图表1：上周申万一级行业市场表现情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2023年以来，房地产行业下跌8.54%，沪深300指数下跌2.07%，板块表现弱于大市。图表2：近期房地产板块相对表现环比下降 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 1.2上周地产各细分板均有所上涨 上周,A股地产各细分板块均上涨。其中产业地产板块涨幅最大，当周上涨3.88%，物业管理板块上涨2.50%，住宅开发上涨2.01%，商业地产块上涨1.59%。个股方面，A股 涨幅排名前3的房地产个股为：金科股份、*ST泛海、新大正，其中，金科股份周度涨幅24.58%，*ST泛海周度涨幅22.64%，新大正周度涨幅15.02%。跌幅排名前3位的房地产个股为：渝开发、大龙地产、城建发展。港股市场地产板块涨幅排名前3的房地产个股为：绿城中国、富力地产、新城发展。跌幅排名前3位的房地产个股为：建业新生活、保利物业、新城悦服务。 图表3：上周A股房地产各细分领域涨跌幅情况（%） 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表4：A股申万地产行业上周涨幅前十个股图表5：A股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 图表6：港股申万地产行业上周涨幅前十个股图表7：港股申万地产行业上周跌幅前十个股 资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所资料来源：同花顺iFinD，万联证券研究所 2行业重点新闻信息 图表8：行业重点新闻一览 分类 主要内容 地方新闻 8月29日，江西省景德镇市人民政府办公室近日印发《关于进一步促进中心城区房地产市场健康发展的若干措施的通知》，通知包含六个方面26条措施。其中包括，实行“带押过户”交易机制；推进“交房即交证”改革；建立交易计税基准价格动态调整机制；缓缴城市基础设施配套费；优化商品房预售监管服务；推行“房票”安置方式等。（景德镇市住房公积金管理中心）8月29日，厦门市改革和发展委员会发布了《关于公开征求厦门市关于进一步稳增长转动能推动经济高质量发展的若干措施意见的通知》。《通知》提出，拟实施首套房贷款“认房不用认贷”政策；延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策；延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限；优化公积金支持政策。（厦门市发展和改革委员会）8月30日，广东省住房和城乡建设厅、广东省市场监督管理局发布关于规范房地产经纪服务的实施意见。《意见》提出，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；不得收取任何未予标明的费用，不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈（广东省住房和城乡建设厅）8月31日，湖南省人民政府办公厅印发《湖南省恢复和扩大消费的若干政策措施》。其中提出，支持刚性和改善性住房需求：用好保交楼专项借款，探索现房销售试点优化长沙市限购限贷政策；支持新市民、青年人提取住房公积金用于租赁住房；推进老旧小区改造、城中村改造、农村危房改造和“平急两用”公共基础设施建设。（湖南省人民政府）8月31日，四川省眉山市住建局发布关于进一步规范房地产市场秩序营造良好发展环境的通知（征求意见稿），其中提到，加强资金监管，保障项目工程建设。购房人按照合同约定的付款方式，将购房款存入监管账户，严禁开发企业或委托的第三方机构将预售资金存入监管账户以外的其他任何账户。（眉山市住房和城乡建设局）9月1日，广东省广州市召开城中村改造工作推进会暨广州安居集团成立大会。会上，广州市住房和城乡建设局、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、增城区、市国资委负责人汇报有关工作情况，有关企业、金融机构举行集中签约，广州安居集团揭牌成立。广州安居集团是广州市专责从事保障性住房投资、融资、建设和运营管理的市属功能性国有企业（澎湃网） 宏观新闻 8月30日，中国人民银行举行金融支持民营企业发展工作推进会。央行、证监会、金融监管总局等多部门表示下一步将引导金融资源更多地流向民营企业和小微企业，持续提高民企贷款占比。同时支持上市房企在资本市场融资，保持房企股债融资渠道稳定，支持正常经营房企合理融资需求。（央广网） 8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人就调整优化住房信贷政策有关问题答记者问。表明此次差别化住房信贷政策调整优化的背景和重点，解释此次降低存量首套住房贷款利率的原因和申请条件。（中国人民银行） 资料来源：公开资料整理，万联证券研究所 图表9：行业重点政策一览 地区 部门或文件 类型 主要内容 淮安 《关于调整住房公积金有关政策的通知》 公积金 《通知》显示，提高住房公积金租房提取额度和次数，单方缴存人每年提取限额由9600元提高至12000元，双方缴存人每年提取限额由19200元提高至24000元，双方缴存人提取额度分别计算。租房提取每月可提取1次；提高多子女家庭住房公积金贷款最高额度，贷款最高额度在贷款受理时该市执行的住房公积金贷款最高额度基础上上浮30%；开通委托逐月提取住房公积金偿还商业性个人住房贷款业务。通知自发布日起施行。 南昌 《提取住房公积金支付购房首付 款实施细则》 公积金 《细则》显示，缴存人在南昌市城区购买新建商品住房且不申请住房公积金贷款的，可申请提取购房人账户内的住房公积金支付购房首付款。提取额度不超过购买新建商品住房的首付款金额。 福州 《关于调整优化房地产政策措施促进房地产市场平稳健康发展的 通知》 住房限购 《通知》显示，此前非福州市�城区居民家庭在限购区域内限购一套建筑面积144平方米及以下的商品住房（含二手住房），调整为福州市户籍的非�城区居民家庭在限购区域内限购2套建筑面积144平方米及以下的商品住房（含二手住房）。 广州 《关于优化我市个人住