房地产链后端，继广州之后、深圳大幅降低二套房首付比等以满足居民改善性住房需求，二线城市稳地产应出尽出下

11月，央、地稳地产政策再加码；频出的地产政策或如何由“量变”如何引起“质变”？本文系统梳理，可供参考。 一、稳地产“金九银十”后，金融工作会议指引下稳地产再加码 继“金九银十”各地稳地产政策频出后，中央金融工作会议“防风险”指引下，稳地产政策优化再加码。地产链前端，百城土地成交情况延续低迷，11月土地流拍率平均近12%、成交土地溢价率继续下探至3%。截至11月底，22限价城市中18城已放松限价。“限地价”取消后，地价分化加深，部分优质地块成交价突破之前15%的溢价限制。 地产链中端，房企信用事件频发下，保交楼和房企融资政策加码。中央金融工作会议提出“促进金融与房地产良性循环...一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，各部委会议中对房企融资、保交楼等支持加码。据媒体报道，11月下旬央行等召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，进一步加大对非国有房企供需两端融资支持。地产链后端，继广州之后、深圳大幅降低二套房首付比等以满足居民改善性住房需求；二线城市稳地产应出尽出下，重心转向落户政策优化。11月，地方地产政策继续加码，一线城市中，深圳调整普通住宅认定标准、统一降低二套房首付比例至40%等；二线城市中，除了解除限购、优化信贷政策外，多地降低落户门槛等以进一步提升地产需求。 二、近期会议中，“三大工程”被频频提及，或是稳地产的重要缓冲垫 下半年以来，高层会议中“三大工程”被频频提及，建设主体、土地要素、融资等政策支持等亦持续部署。7月中央政治局会议后，城中村改造、“平急两用”公共基础设施和保障性住房建设成为后续多次提及的“三大工程”；相关部署也逐渐明确落地，多部门召开会议从明确建设主体、提供资金和土地支持等推动“三大工程”加快落地。 见微知著，“三大工程”并非独立分割，而是相互联系、同步规划建设。11月下旬，广州发布首个城中村改造征求意见稿，其关于城中村改造项目的安排中提及，伴随着项目实施，确需新建或改建的公共服务等基础设施需同步建设及交付使用，其中或包含“平急两用”的基础设施；且城中村改造地块应按照一定比例配置保障性住房。 “三大工程”能否充当稳地产“缓冲垫”，资金支持或是关键。城中村改造资金或可分为财政资金，专项借款和贷款，社会资金及其他资金支持。在地方政府性基金收入延续回落状态下，中央财政专项补助、项目专项借款等或是“三大工程”重要资金来源。根据棚改项目经验，PSL支持、政策性开发性银行配合或可有效支撑项目资金。 三、稳地产要“量变”到“质变”，提振需求意愿、能力等或是关键 当前我国稳地产政策虽多，但主要集中于房企支持、购房限制放松、政府工程托底等，要想实现“质变”，提振地产销售或是根本。传统周期下，销售是影响房企拿地意愿的主要驱动因素。2016年以来，按揭贷、定金预收款在房地产开发资金来源中占比均在45%以上，2023年前10月占比51.3%。因此，销售景气度直接影响房企拿地和开工意愿。然而，高库存会削弱销售对房企拿地意愿的影响。2014-2015年，高库存下，房企拿地意愿低迷；2015年下半年起，地产销售持续改善，至2017年下半年住宅库存降至25亿平米以下，成交土地面积增速才随之转正。2021年以来全国商品住宅库存持续去化，但由于销售低迷，商品住宅库销比反而上升，库存去化周期明显拉长。 当前销售低迷、居民购房意愿降低或并非主因政策限制，更多在于预期不稳、收入压制、信心不足等。2022年，地产净停工面积攀升至9亿平方米，占总施工面积比例达10.3%，对居民购房预期产生较大冲击。同时，2022年我国居民杠杆率达61.3%、处于较高水平；叠加疫情对居民就业和收入产生的“疤痕效应”尚未完全修复，居民购房意愿和能力或受压制。“保交楼”稳预期、降低购房成本、稳定就业、提升收入等类型政策或是后续稳地产核心驱动。 风险提示: 经济复苏不及预期，政策落地效果不及预期。 内容目录 1、稳地产：“量变”如何引起“质变”？4 11.1、稳地产“金九银十”后，金融工作会议指引下稳地产再加码4 11.2、近期会议中，“三大工程”被频频提及，或是稳地产的重要缓冲垫6 11.3、稳地产要“量变”到“质变”，提振需求意愿、能力等或是关键8 2、政策跟踪10 2.1、中央政策会议跟踪10 2.2、近期重要文章及会议11 2.3、各类文件和法规13 风险提示15 图表目录 图表1：11月百城土地市场成交依然低迷4 图表2：10月地方国有土地出让收入仍在下探4 图表3：22个土地“限价”城市中18城已放松限价4 图表4：截至2023年11月底境内地产债违约近4000亿元5 图表5：2021年下半年起，中资美元债指数持续回落5 图表6：11月各部门会议多次提及加大对地产金融支持5 图表7：9月以来地方地产优化政策频出6 图表8：11月广深地产优化政策继续出台6 图表9：11月二线及以下城市落户相关政策优化6 图表10：2023年下半年以来，三大工程被频频提及7 图表11：“三大工程”相关要素支持政策持续部署7 图表12：广州城中村改造条例（征求意见稿）主要内容7 图表13：地方财政“捉襟见肘”8 图表14：广州提及城中村改造项目的资金来源8 图表15：棚改资金主要来源8 图表16：棚改资金运转模式8 图表17：图表20：销售在地产投资资金来源中占比超50%8 图表18：通常地产销售与拿地走势一致8 图表19：地产销售与新开工走势吻合9 图表20：地产销售趋势领先于价格指数9 图表21：2014-2015年，全国住宅库存历史最高9 图表22：高库存下，销售向拿地的传导较为缓慢9 图表23：疫情期间，地产净停工面积及占比明显提升10 图表24：2023年5月保交楼存量项目约34%完成交付10 图表25：同一经济发展水平下，我国居民杠杆率较高10 图表26：购房意愿或受收入和房价预期压制10 图表27：近期中央政策及会议12 图表28：近期重要文章及发布会12 图表29：近期各类文件和法规14 1、稳地产：“量变”如何引起“质变”？ 1.1、稳地产“金九银十”后，金融工作会议指引下稳地产再加码 继“金九银十”各地稳地产政策频出后，中央金融工作会议“防风险”指引下，稳地产房政策优化再加码。地产链前端，百城土地成交情况延续低迷，11月土地流拍率平均近12%、成交土地溢价率继续下探至3%；地方土地出让收入继续下滑，10月同比-25%。随着9月底“限地价”政策取消，截至11月底，22限价城市中18城已放松限价，广州成为首个放松地价的一线城市。从各地土拍结果来看，“限地价”取消后，地价分化加深，部分优质地块成交价突破之前15%的溢价限制。 图表1：11月百城土地市场成交依然低迷图表2：10月地方国有土地出让收入仍在下探 (%)100大中城市土地市场数据(5WMA) 32 28 24 20 16 12 8 4 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-02 2023-05 0 40 20 0 -20 -40 2023-08 2023-11 -60 国有土地使用权出让收入增速 (%) 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 2021-10 2022-01 2022-04 2022-07 2022-10 2023-01 2023-04 2023-07 2023-10 土地流拍率成交土地溢价率 当月同比累计同比 来源：Wind、国金证券研究所来源：Wind、国金证券研究所 图表3：22个土地“限价”城市中18城已放松限价 地价限制销售限价 城市未官宣 已取消未取消明确取消但新推地块未明确未取消部分取消情况备注明确限价 成都 √ √ 商品住房由企业根据市场情况自主定价;取消二手房指导价 合肥 √ √ 未官宣，2023年所推地取消毛坯限价 济南 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 重庆 √ √ 未官宣，新推地无限价，实际会依据地价装修情况建筑成本市场等综合考虑 厦门 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 长沙 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 南京 √ √ 毛还不设限价 福州 √ √ 地块补充公告 武汉 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 苏州 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 青岛 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 无锡 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 天津 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 长春 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 杭州 √ √ √ 临平、临安、富阳、钱塘销售不限价其余存在 沈阳 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 郑州 √ √ 北京 √ √ 上海 √ √ 深圳 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 广州 √ √ 未官宣，新推地未明确限价 宁波 √ √ 来源：中指研究院，国金证券研究所 地产链中端，房企信用事件频发下，保交楼和房企融资政策加码。截至11月，境内房企债券违约余额同比增长30.4%、规模近4000亿元；中资地产美元债指数持续回落、10月仅44%，5年期BBB+中资房企美元债到期收益率10月中旬一度近6%。在此背景下，10月中央金融工作会议提出“促进金融与房地产良性循环...一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，11月各部委会议对房企融资、保交楼等政策支持力度加大。据媒体 报道，11月下旬央行等召开金融机构座谈会，提出“三个不低于”，即银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速，以进一步加大对非国有房企供需两端融资支持。1 图表4：截至2023年11月底境内地产债违约近4000亿元图表5：2021年下半年起，中资美元债指数持续回落 (只)房地产债违约情况 500 400 300 200 100 0 20192020202120222023 (亿元)4,000 3,000 2,000 1,000 0 (%)140 120 100 80 60 40 (%)7 6 5 4 3 2 1 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 2021-08 2021-10 2021-12 2022-02 2022-04 2022-06 2022-08 2022-10 2022-12 2023-02 2023-04 2023-06 2023-08 2023-09 0 违约债券只数违约债券余额(右轴) 中资地产美元债指数 中债房地产行业中资美元债到期收益率曲线(BBB+):5年(右轴) 来源：财政部、国金证券研究所来源：Wind、Bloomberg、国金证券研究所 图表6：11月各部门会议多次提及加大对地产金融支持 类型 中央 部门全国政协 会议 十四届全国政协第十三次双周协商座谈会 时间11月24日 主要内容 会议围绕“促进房地产市场平稳健康发展”协商议政。报道显示，11位发言的全国政协委员围绕推动建立房地产业发展新模式、落实房地产长效管理机制、金融支持房地产市场平稳健康发展、满足新市民住房需求、加快建立租购并举的住房制度、推进保障性住房建设等发表意见建议。 部委及金融机构 中国人民银行、国家外汇局 中国人民银行党委、国家外汇局党组召开扩大会议 11月2日 因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，有效满足房地产企业合理融资需求，支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”，加大住房租赁金融支持力度，促进房地产市场健康平稳发展。 证监会 证监会债券部有关负责人表态 11月3日 证监会债券部负责人表示，将全力做好房地产、城投等重