多地跟进降首付降房贷，加速市场企稳进程

4 行业点评 本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（5.18-5.24）申万A股房地产板块涨跌幅为-5.3%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-7.1%，在各板块中位列第20。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 -8.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.8%，沪深300指数涨跌幅为-2.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300 的相对收益分别为-4%和-6.7%。 本周土地成交规模小，溢价率低，土地市场延续低迷趋势。本周（5.18-5.24）全国300城宅地成交建面213万 ㎡，单周环比-30%，单周同比-70%，平均溢价率0.02%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面6373万㎡，累计同比-50%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比略降，同比下降，部分城市新政效果逐渐显现。本周（5.18-5.24）35个城市商品房成交合计307万平米，周环比-3%，周同比-30%。其中：一线城市周环比-6%，周同比-27%；二线城市周环比+2%，周同比-34%；三四线城市周环比-24%，周同比+15%。 本周二手房成交同环比均略有提升，新政逐渐提升二手房市场活跃度。本周（5.18-5.24）15个城市二手房成交合计218万平米，周环比+2%，周同比+3%。其中：一线城市周环比-10%，周同比+9%；二线城市周环比+5%，周同比+1%；三四线城市周环比+13%，周同比+8%。 多个省份及重点城市跟进下调首二套房的首付比例至15%/25%。5月17日央行发布将首/二套住房商业性个人住 房贷款最低首付款比例调整为不低于15%/25%的新政后，本周已有13个省份、15个重点城市陆续跟进，预计后续二三四线城市有望全面落地。当前房首付比例降至历史最低水平，政策诚意十足，能够切实降低购房门槛，激发潜在需求入市。 多个重点城市已跟进下调房贷利率，二线城市有望迎来利率下降的浪潮。5月17日央行发布全国层面取消房贷 利率下限的新政后，多个重点城市陆续跟进，其中武汉、合肥政策力度较大，首套房贷利率分别降至3.25%/3.45%，下降幅度均为30bp；二套房贷利率分别降至3.35%/3.45%，下降幅度分别为80bp/70bp。同时，在5月17日新政落地前，南京、无锡、佛山、常州等地也已下调房贷利率，后续其他城市有望持续跟进，二线城市有望迎来一波房贷利率下降的浪潮。正如我们在此前多篇报告中所提到的，当前降低房贷利率是促进楼市平稳健康发展最重要的举措之一，能够切实降低购房人的按揭还贷压力，若房贷利率（每月资金支出）与租金回报率（每月资金收入）之差持续收缩，或将成为市场筑底企稳的关键信号。 投资建议 本周是5月17日央行信贷政策“三连发”之后的首周，二三四线城市逐步跟进降低首付比例、房贷利率等政策， 后续范围有望持续扩大。同时新政落地后，部分城市的案场来访热度上升，前端出现积极信号，静待政策效果逐渐释放，加速楼市筑底企稳的进程。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 内容目录 多个省市跟进下调首付比例4 多个重点城市下调房贷利率4 行情回顾4 地产行情回顾4 物业行情回顾5 数据跟踪6 宅地成交6 新房成交8 二手房成交9 重点城市库存与去化周期10 地产行业政策和新闻11 地产公司动态14 物管行业政策和新闻14 非开发公司动态14 行业估值15 风险提示17 图表目录 图表1：多个省份多个重点城市首二套房的首付比例降至15%/25%4 图表2：多个重点城市下降房贷利率4 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序5 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名5 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名5 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅5 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名6 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名6 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率6 图表11：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比7 图表12：2024年初至今权益拿地金额前20房企7 图表13：35城新房成交面积及同比增速8 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比8 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比8 图表16：35城新房成交明细（万平方米）8 图表17：15城二手房成交面积及同比增速（周）9 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比10 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比10 图表20：15城二手房成交明细（万平方米）10 图表21：12城商品房的库存和去化周期10 图表22：12城各城市能级的库存去化周期10 图表23：12个重点城市商品房库存及去化周期11 图表24：地产行业政策新闻汇总11 图表25：地产公司动态14 图表26：物管行业资讯14 图表27：非开发公司动态14 图表28：A股地产PE-TTM15 图表29：港股地产PE-TTM15 图表30：港股物业股PE-TTM16 图表31：覆盖公司估值情况16 多个省市跟进下调首付比例 多个省份及重点城市跟进下调首二套房的首付比例至15%/25%。5月17日央行发布将首/二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%/25%的新政后，本周已有13个省份、15个重点城市陆续跟进，预计后续二三四线城市有望全面落地。当前房首付比例降至历史最低水平，政策诚意十足，能够切实降低购房门槛，激发潜在需求入市。 图表1：多个省份多个重点城市首二套房的首付比例降至15%/25% 来源：财联社，每日经济新闻，环球网，国金证券研究所 多个重点城市下调房贷利率 多个重点城市已跟进下调房贷利率，二线城市有望迎来利率下调的浪潮。5月17日央行发布全国层面取消房贷利率下限的新政后，多个重点城市陆续跟进，其中武汉、合肥政策力度较大，首套房贷利率分别降至3.25%/3.45%，下降幅度均为30bp；二套房贷利率分别降至3.35%/3.45%，下降幅度分别为80bp/70bp。同时，在5月17日新政落地前，南京、无锡、佛山、常州等地也已下调房贷利率，后续其他城市有望持续跟进，二线城市有望迎来一波房贷利率下降的浪潮。正如我们在此前多篇报告中所提到的，当前降低房贷利率是促进楼市平稳健康发展最重要的举措之一，能够切实降低购房人的按揭还贷压力，若房贷利率（每月资金支出）与租金回报率（每月资金收入）之差持续收缩，或将成为市场筑底企稳的关键信号。 图表2：多个重点城市下降房贷利率 来源：人民网，金融界，财联社，凤凰网，克而瑞，福州晚报，半岛都市报，佛山楼市发布，上观新闻，新浪财经，国金证券研究所 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-5.3%，在各板块中位列第27；WIND港股房地产板块涨跌幅为-7.1%，在各板块中位列第20。本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、新华联、金辉控股、渝开发、城建发展，涨跌幅分别为+85.5%、 +45.7%、+37.8%、+13.3%、+10%；末5名为中梁控股、汇景控股、远洋集团、雅居乐集团、合景泰富集团，涨跌幅分别为-33%、-27.3%、-27%、-25%、-25%。 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序图表4：WIND港股房地产板块本周涨跌幅排序 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ Ⅱ 能公运电银家食商资耐技半医材软食多消保房汽媒零制源用输信行庭品业本用术导疗料件品元费险地车体售药 -7% 事服与与和货消硬体保业务个主专物费件与健 与、金者服饮融服 产与业、 Ⅱ Ⅱ 汽生 公农采银电交食建通钢家纺机非电有医国化传休商计汽建综房轻 用林掘行气通品筑信铁用织械银子色药防工媒闲业算车筑合地工 人要业用用服 品与半设务料务车物与设导备与零科 事牧设运饮装电服设金金生军服贸机材产制 品品务服备体与烟部技 业渔备输料饰器装备融属物工务易料造 …装……草件… 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名图表6：本周地产个股涨跌幅末5名 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 国瑞健康 新金渝城 华辉开建 联控发发 股展 0% 合景泰富集团 雅居乐集团 远洋集团 汇景控股 中梁控股 -5% -10% -15% -20% -25% -30% -35% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-8.8%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4.8%，沪深300指数涨跌幅为-2.1%； 物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-4%和-6.7%。本周物业涨跌幅前5名为浦江中国、特发服 务、弘阳服务、正荣服务、银城生活服务，涨跌幅分别为+21.4%、+15%、+11.8%、+10.2%、+8.1%；末5名为远洋服务、永升服务、绿城服务、世茂服务、合景悠活，涨跌幅分别为-17.9%、-17.3%、-16.9%、-16.3%、-15.7%。 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 2024/5/20 2024/5/21 2024/5/22 2024/5/23 2024/5/24 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% 恒生物业服务及管理沪深300恒生中国企业指数 来源：wind，国金证券研究所 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名图表9：本周物业个股涨跌幅末5名 25% 20% -15% 合 景 悠活 世茂服务 绿城服务 永升服务 远洋服务 -15% -16% 15%-16% 10% 5% 0% 浦江中国 特弘正银 发阳荣城 服服服生 务务务活服务 -17% -17% -18% -18% -19% 来源：wind，国金证券研究所来源：wind，国金证券研究所 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2024年第21周，全国300城宅地成交建面213万㎡，单周环比-30%，单周同比-70%，平均溢价率0.02%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面6373万㎡，累计同比-50%；年初至今，建发房产、滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局的权益拿地金额位居行业前五，分别为193、159、143、131、107亿元。 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2021年第1周 2021年第6周 2021年第11周 2021年第16周 2021年第21周 2021年第26周 2021年第31周 2021年第36周 2021年第41周 2021年第46周 2021年第51周 2022年第4周 2022年第9周 2022年第14周 2022年第19周 2022年第24周 2022年第29周 2022年第34周 2022年第39周 2022年第44周 2022年第49周 2023年第2周 2023年第7周 2023年第12周 2023年第17周 2023年第22周 2023年第27周 2023年第32周 2023年第37周 2023年第42周 2023年第47周 2023年第52周 2024年第4周 2024年第9周 2024年第14周 2024年第19周 0% 单周宅地成交建面(万㎡)平均溢价率 来