8月房地产行业月报（第50期）：核心城市降首付开启，政策或迎分水岭

核心城市降首付开启，政策或迎分水岭 ——8月房地产行业月报（第50期） 相关研究：投资要点： 《2022年1-8月中国典型房企销售业绩研 究报告》 《2022年1-8月中国典型房企新增货值研究成果》 《政治局会议后，政策“销声匿迹”了》 《月读数据┃淡季中的淡季，销售投资全面疲软（2022年1-7月）》 2022年1月-2022年8月行业表现 行业政策：核心二线降首付比例，保交楼纾困基金陆续启动 7月底政治局会议后，8月后两周的国常会进一步明确政策调控方向，即地方政府一城一策用好政策工具箱，一是灵活运用阶段性信贷政策，二是灵活运用保交楼专项借款。不过从8月政策来看，虽然在此前基础上有突破，但是力度仍达不到预期。限贷政策上，首套房贷利率下降至历史新低4.1%，核心二线城市降低改善性需求的首付比例，对市场提振作用暂时有限；限购政策上，一线和环一线城市更多是打开不再合时宜的限制或者是为了吸引人才集聚，预计实际作用也有限；保交楼上，国家和地方的专项借款或纾困基金陆续启动，但是实际落地进展较慢，纾困效果待后续观察。总而言之，当前市场持续疲弱，需要政策端具有更加迅速和更大力度的作为。 住宅市场：8月市场低位运行，关键时点在四季度 从我们监测的40城数据来看，8月全国商品住宅销售面积为1716.5万平米，同比下行24.8%，环比下行10.3%。 8月市场表现相对较好的城市多位于长三角和珠三角的核心城市，典型如上海、杭州、合肥等，其他地区如西南、西北、华东大部分城市以及华北地区表现整体不佳。对于接下来的市场表现，我们认为10月中旬的二十大或是个分水岭，地产政策能否进一步放松，推动市场回暖，值得期待。一方面国常会不断提出要用好政策工具箱和因城施策，而各地的政策放松节奏处于逐步试探的阶段，大力度的放松仍不可见，后续或有望加快推行；另一方面，保交楼的趋势不会改变，强化开发商、银行和地方政府 的主体责任，是恢复居民购房信心的手段之一。房地产市场的下行和局部疫情的持续 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、姜晓刚 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站： www.crecc.orgwww.ehconsulting.com.cn 反弹使2022年宏观经济增长目标被淡化，但全面的目标仍是要尽最大努力实现良性的增长，因此住宅市场的阶段性回暖仍至关重要。 土地市场：第三批集中供地开启，后续将迎来供应小高峰 2022年8月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积13109.4万平米，同比下降38%，环比上升38%；成交总建筑面积为7750.2万平米，同比下降11%，环比上升1%。 8月22城已有部分城市第三批集中供地开始挂牌，预计9月剩余城市也将发布第三批集中供地公告，届时将推升核心二线普通二线城市的土地供应规模。成交方面由于基数较低的影响，一二线城市成交规模同比有较大幅度的上升，我们认为随着行业调整逐渐步入稳定期，土地市场也将进入恢复进程，其中一线、核心二线及区域性热点城市的土地市场仍将保持一定韧性，三四线城市或有待市场轮动后恢复。 企业表现：利润普遍下行，国央企投融销持续占优 投资方面，受土地供应节奏影响，8月房企拿地节奏放缓，拿地总规模环比下降43.5%，平均溢价率3.25%，尽管华润等央企积极参拍一二线城市集中供地，但整体投资仍低迷。销售方面，8月单月TOP200房企总销售额环比基本持平，在低基数效应 房地产行业研究·研究报告 2022年9月6日 亿翰智库、全联房地产商会 【关于我们】 全联房地产商会，经国务院批准在民政部注册登记的国家一级社团法人，主管单位全国工商联，是中国房地产界最具影响力的行业组织之一。 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判与企业研究为核心的研究机构，并于2017年联合数十家房企共同成立企业研究分会（隶属于全联房地产商会的专业二级机构）。本研究成果由双方团队共同完成，定期向业内与资本市场发布，如有疑问，请及时与我们联系。 和销售结构性分化下，部分房企8月销售同比正增长。融资方面，优质民企境内发债再度受到监管支持，但海外债展期和违约仍在继续，8月仅新发一笔美元债，美元债偿债压力持续。资本市场方面，房地产指数单月微涨0.3%，与大盘表现类似，地产板块信心仍偏弱。房企经营方面，随着房企中报的披露，净利润亏损是房企的普遍写照，不过其中依旧有部分稳健型房企展现了优秀的盈利能力，保障了利润的稳健实现。 目录 1引言1 2行业政策：核心二线降首付比例，保交楼纾困基金陆续启动1 3住宅市场：8月市场低位运行，关键时点在四季度6 4土地市场：第三批集中供地开启，后续将迎来供应小高峰8 5企业经营：利润普遍下行，国央企投融销持续占优12 图表目录 图表1：8月国常会内容和限贷放宽政策2 图表2：8月限购放宽政策3 图表3：8月保交楼方面政策5 图表4：各能级城市8月商品住宅成交面积情况（万平米）7 图表5：典型城市近半年去化周期情况（月）8 图表6：2022年8月份土地供应规划建筑面积情况（万平米）9 图表7：2022年8月份各能级城市成交规划建筑面积情况（万平米）10 图表8：2022年8月各能级城市土地成交平均溢价率11 图表9：2022年8月各能级城市土地成交楼面均价情况（元/平米）11 图表10：2022年8月各能级城市流拍情况12 图表11：2020年1月至2022年8月全国房企拿地总金额和平均溢价率13 图表12：2021年至2022年1-8月权益拿地金额TOP100房企企业性质14 图表13：2022年1-8月销售额TOP10房企销售情况15 图表14：2022年8月样本房企销售业绩及增速（亿元）15 图表15：2020年1月-2022年8月TOP200房企销售总额及同比15 图表16：2021年-2022年8月房企信用债融资情况（亿元）17 图表17：2021年5月-2022年8月不同类型房企信用债融资情况17 图表18：2021年-2022年8月房企海外债融资情况18 图表19：近1年来房地产指数、恒生指数和沪深300指数累计涨跌幅19 图表20：2022年8月房企主要经营事项20 1引言 在7月停贷等事件再度重挫市场信心后，各城市“一城一策”政策松绑有所升级，房贷利率降至历史新低，部分核心二线城市在限贷政策上放松，但全国层面未普遍跟进，政策力度仍克制。市场方面，整体销售上8月无明显恢复，土地市场也延续低迷态势，房企端出清在继续，保交楼和房企纾困推进较为缓慢。我们认为，当下无论是政策，还是销售和土地市场，都已经进入深水区，目前高能级城市的政策尚未有效打开，市场表现持续低迷。如果这种状态持续，我们认为政策可能进一步放松，尤其是10月中旬的二十大，或将成为政策的分水岭。 2行业政策：核心二线降首付比例，保交楼纾困基金陆续启动 7月底政治局会议后，8月后两周的国常会进一步明确政策调控方向，即地方政府一城一策用好政策工具箱，一是灵活运用阶段性信贷政策，二是灵活运用保交楼专项借款。不过从8月政策来看，虽然在此前基础上有突破，但是力度仍达不到预期。限贷政策上，首套房贷利率下降至历史新低4.1%，核心二线城市降低改善性需求的首付比例，对市场提振作用暂时有限；限购政策上，一线和环一线城市更多是打开不再合时宜的限制或者是为了吸引人才集聚，预计实际作用也有限；保交楼上，国家和地方的专项借款或纾困基金陆续启动，但是实际落地进展较慢，纾困效果待后续观察。总而言之，当前市场持续疲弱，需要政策端具有更加迅速和更大力度的作为。 （1）限贷政策：首套房贷利率降至历史最低，核心二线城市降首付比例 8月，核心二线城市终于开始放宽限贷，政策重心正式从限购过渡到限贷。同时5年期LPR降低15BP，房贷利率创历史新低。 房贷利率下调方面，8月22日，5年期LPR下降15BP至4.3%，至此首套房贷利率最低可至4.1%，低于2008年4.16%的水平，达到1998年央行出台 《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。单纯房贷利率的降低对于购房需求的提振作用有限，必须与首付比例降低政策结合，不过市场预期LPR仍有下降空间，因此购房者的观望态度可能折损利率下降的效果。 限贷政策放松方面，以南京、苏州、无锡、福州、厦门和东莞在内的核心二线城市降低有房或有贷群体的首付比例。以南京为例，无房且贷款已结清的家庭均享受最低30%的首付比例，较此前降低20个百分点，有一套房且无贷款记录或贷款已结清最低首付40%，较此前降低10个百分点，有一套房 贷款未结清的最低首付60%，较此前降低20个百分点。值得注意的是，除了东莞等个别城市外，其他城市的放宽政策均没有从官方渠道宣布，不过在执行层面得到了确认。 虽然核心二线城市在限贷层面迎来突破，但是我们认为限贷放宽的力度依然不大，这表现在：一是出台放宽政策的城市数量有限，还不到核心二线城市数量的一半（城市能级划分依据亿翰智库《关于亿翰研究报告城市样本的说明》），二是出台政策的城市的态度偏试探性放松，不过在8月底国常会两次明确以及二十大之后，之后地方政府可能会更加坚决。 图表1：8月国常会内容和限贷放宽政策 时间地区政策内容 8月4日北京 中心城区60岁及以上老人家庭购买试点项目，并把户口迁至试点项目（共三个试点 项目，位于顺义区和昌平区）所在地，名下无房且无在途贷款的，普通住宅执行35%首付，非普通住宅执行40%的首付；购买试点项目140平方米以下的住房，首套首付比例35%、二套首付比例60%。老年人子女可作为共同借款人申请贷款。 8月12日苏州名下无房或者名下一套房，只要贷款结清，首付最低3成，贷款未结清首付最低6成。 对南京市区，首付最低3成适用于：①无房无贷，②无房贷款已结清；最低4成适用 8月12日南京 8月15日惠州 8月17日福州 于：①有1套房，但没有贷款记录；②有1套房，贷款已结清家庭；最低5成适用于： ①2套房及以上且贷款已结清；最低6成适用于：①对南京市区（不含六合区、水区、高淳区），有1套房且相应贷款未结清；②2套房及以上，1套未结清贷款的。 对于居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为20%；对于居民家庭首次购买非普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例则按原政策执行，为不低于30%。对于非首套房置业情况，该政策指出，各银行业金融机构对居民家庭名下无房，但经查有已结清购房贷款记录，再次申请商业性个人住房贷款的，不能认定为“首次购买”，贷款最低首付款比例则仍保持为30%。自8月17日起福州五区将调整购房按揭贷款比例，具体为：五城区有一套住房，但无未结清房贷，可贷成数由50%提高为60%，即首付降至四成；外地户籍，五城区无房，且无未结清房贷，可贷成数由60%提高为70%，即首付降至三成。 8月22日全国2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上月下行5个基点和15个基点。 8月24日的国务院常务会议，部署了稳经济一揽子政策的多项接续政策措施，其中 8月24日全国 8月25日厦门 提到，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 1.本市无房30%首付（贷款不管多少次，结清都一样）；2.名下一套房40%（贷款不管多少次，结清）；3.名下一套房，一笔没结清50%；4.首套利率4.1%，利率下调20基点。 8月31日全国支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 8月31日东莞东莞城区（莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道）及松山湖高新技术产业开 发区的房贷首付款比例下调，自8月26日零时起施行。新发放的商业性个人住房贷 时间地区政策内容 资料来源：亿翰智库 款最低首付款比例调整如下： 对贷款购买首套非普通住房（无房屋登记信息、且无购房贷款记录）的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为