房地产行业周报：百强房企销售同比-36%，上海苏州放松限购

投资要点 1月百强房企销售金额同比-36.0%，环比-46.5%。根据克而瑞数据监测，2024年1月百强房企全口径销售金额2554.8亿元，同比-36.0%，环比-46.5%，全口径面积1445.4万方，同比-39.8%，环比-43.0%，单月规模创近年新低。新房市场季节性回落，新房供求两淡，重点30城供应环比-47%，同比+16%，成交同环比齐跌，一线城市表现略好于二三线。具体来看，一线城市成交同环比降幅分别为22%和38%，二三线城市成交同环比降幅分别为18%和44%。各梯队门槛进一步降低，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低32.7%至72.4亿元，TOP30和TOP50门槛分别同比降低38.1%和38.5%至16.6亿元和9.6亿元，TOP100门槛降低21.7%至3.7亿元。 从克而瑞榜单来看，1月单月销售同比表现较好的房企包括：华侨城（+10%）、首开（+7%）、联发（+0%）、信达（-6%）、联发（-6%）、滨江（-14%）。 土地成交面积同比下降6%，平均溢价率小幅回升。截止1月25日，全国300城土地供应量3237万平米，为2019年来新低。全国300城经营性土地总成交4206万平方米，同比下降6%，土地成交总价1003亿元，同比增长19%。 市场热度方面，1月份重点城市平均溢价率上升0.2pp至3.7%，受益于12月以来地方政府土地限价松绑，杭州、长沙、湖州等城市平均溢价率均突破10%。 1月流拍率环比上升8pp至17%，主要由于三四线城市年末密集供应。 百强拿地尚未开启，城投拿地占比近四成。据克而瑞统计，截至1月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为2247亿元、801亿元和2161万平方米，同比涨幅分别为28%、51%和28%，主要由于去年1月份恰逢春节假期投资较为停滞。目前多数核心城市集中供地尚未启动，仅有不到11家百强房企有土储入账。拿地金额TOP100中城投占比近半，拿地金额占百强总金额比例近40%。 上海苏州放松限购政策。1月30日，苏州全面取消限购，买房不再限面积及套数，上海社保满5年的非沪籍居民可在外环外区域（崇明区除外）限购1套住房，放开非户籍单身购房限制。2023年下半年一线城市经历认房不认贷、下调首付比和房贷利率两轮政策放松，但复苏效果偏弱。以上海为例，2023年上海新房累计成交金额6050亿元，成交套数79742套，同比下降11%，新政后效果边际回落。近期楼市利好政策密集释放，短期或能提振市场情绪，但销售恢复仍需进一步观察。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 1月百强房企销售金额同比-36.0%，环比-46.5%。根据克而瑞数据监测，2024年1月百强房企全口径销售金额2554.8亿元，同比-36.0%，环比-46.5%，全口径面积1445.4万方，同比-39.8%，环比-43.0%，单月规模创近年新低。新房市场季节性回落，新房供求两淡，重点30城供应环比-47%，同比+16%，成交同环比齐跌，一线城市表现略好于二三线。具体来看，一线城市成交同环比降幅分别为22%和38%，二三线城市成交同环比降幅分别为18%和44%。 图1：1月百强房企商品房销售金额同比-36% 图2：1月百强房企商品房销售面积同比-40% 各梯队销售门槛进一步降低。从房企表现来看，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低32.7%至72.4亿元，TOP30和TOP50门槛分别同比降低38.1%和38.5%至16.6亿元和9.6亿元，TOP100门槛降低21.7%至3.7亿元。从克而瑞榜单来看，1月单月销售同比表现较好的房企包括：华侨城（+10%）、首开（+7%）、联发（+0%）、信达（-6%）、联发（-6%）、滨江（-14%）。 表1：2024年1月重点房企销售排行榜 土地成交面积同比下降6%，平均溢价率小幅回升。截止1月25日，全国300城土地供应量3237万平米，为2019年来新低。全国300城经营性土地总成交4206万平方米，同比下降6%，土地成交总价1003亿元，同比增长19%。市场热度方面，1月份重点城市平均溢价率上升0.2pp至3.7%，受益于12月以来地方政府土地限价松绑，杭州、长沙、湖州等城市平均溢价率均突破10%。1月流拍率环比上升8pp至17%，主要由于三四线城市年末密集供应。 图3：重点监测城市平均溢价率月度走势 图4：重点监测城市平均流拍率月度走势 百强拿地尚未开启，城投拿地占比近四成。据克而瑞统计，截至1月末百强房企新增土储货值、投资金额和建面合计分别为2247亿元、801亿元和2161万平方米，同比涨幅分别为28%、51%和28%，主要由于去年1月份恰逢春节假期投资较为停滞。目前多数核心城市集中供地尚未启动，仅有不到11家百强房企有土储入账。拿地金额TOP100中城投占比近半，拿地金额占百强总金额比例近40%。 表2：2024年1月中国房地产企业新增货值TOP50 上海苏州放松限购政策。1月30日，苏州全面取消限购，买房不再限面积及套数，上海社保满5年的非沪籍居民可在外环外区域（崇明区除外）限购1套住房，放开非户籍单身购房限制。2023年下半年一线城市经历认房不认贷、下调首付比和房贷利率两轮政策放松，但复苏效果偏弱。以上海为例，2023年上海新房累计成交金额6050亿元，成交套数79742套，同比下降11%，新政后效果边际回落。近期楼市利好政策密集释放，短期或能提振市场情绪，但销售恢复仍需进一步观察。 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数下跌6.19%，沪深300指数下跌4.63%，创业板指数下跌7.85%，万德全A上周交易额3.78万亿，环比减少6.44%。从板块表现来看，银行、家用电器、食品饮料以及公用事业等板块表现较好。 申万房地产板块上周下跌11.52%，在所有申万一级行业中相对排名16/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌10.71%，在所有申万一级行业中相对排名8/28。上周申万地产板块交易额983.28亿，环比上涨19.73%。 图5：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图6：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周浦东金桥、亚通股份、雅戈尔等个股表现较好，荣丰控股、阳光股份、国创高新等个股跌幅显著。 图7：上周浦东金桥、亚通股份、雅戈尔等个股表现较好 图8：上周荣丰控股、阳光股份、国创高新等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周保利地产、ST爱旭、中华企业以及浦东金桥等排在行业前列，成交额均超过了55亿。其中保利地产和ST爱旭交易额合计120.1亿，占板块交易额比重为11.26%。从年初累计涨幅来看，浦东金桥、沙河股份、光大嘉宝等涨幅居前，上涨个股个数占比9.24%。年初以来，荣丰控股、万业企业、皇庭国际等个股跌幅居前。 图9：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图10：年初以来申万地产上涨个股占比为9.24% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有4只股票上涨，易居企业控股、金地商置及九龙仓集团等个股位居涨幅前列。年初以来，建业地产、珠光控股及太阳城集团等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、龙湖集团、融创中国及中国海外发展均超过9亿元（人民币）。 图11：上周表现强势的港股通内房股 图12：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周恒大物业、远洋服务控股、正荣服务股票上涨，而新大正、招商积余及永升生活服务等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，碧桂园服务、华润万象生活及招商积余超过3.4亿元（人民币）。 图13：上周表现强势的物业股 图14：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 1月29日，在全省住房城乡建设工作视频会议上，福建省提出今年将全力抓好“安全、发展、保护、提升”四方面工作，全省计划开工改造老旧小区23.38万户，计划新建改造城镇污水管网上千公里，新建、改造提升公园绿地各400公顷，力争2024年底全省城市建成区可渗透面积比例达38%以上。还计划投资467亿元推进厦门、福州城中村改造。（闽南网） 1月29日，九江市制定了《九江市提取住房公积金支付购房首付款业务实施细则》。 住房公积金缴存职工在九江市行政区域内购买一手房（房地产开发企业开发建设并出售的用于个人自住的住房）的，可向九江市住房公积金管理中心申请提取住房公积金个人账户存储余额支付购房首付款，提取金额不得超过《商品房认购协议》中注明的购房首付款。（九江发布） 1月29日，辽宁省政府印发《辽宁省推动经济稳中求进若干政策举措》提出，降低房地产市场交易成本。对一年内出售自有住房并购买新建商品住房的，可由购房地给予一定额度的购房补贴，卖旧买新时间不分先后；对新购或租赁（自持）存量非住宅商品房的，可采取购房补贴、租金补贴、降低相关交易费用等方式予以支持；对转让非住宅商品房的，可适当降低相关交易费用，具体实施细则由各市县按实际情况制定。推动各市出台商业银行个人住房贷款转换为住房公积金贷款政策，鼓励采取顺位抵押等方式开展业务。（香港万得通讯社） 1月30日，苏州六大区全面放开一手房、二手房限售限购政策，即购房人不论户籍地、无需社保、不限套数及面积，皆可进行购买。调整后，苏州限购条件全面放开，昆山、太仓、常熟不限售，苏州六区、张家港新房取得不动产证起2年内不得转让，全区域二手房不再限制转让年限。购房以后，在取得房产证之后的家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售新房时不受转让年限制约。（观点网） 1月30日，珠海市国资委已启动新一轮国企重组整合，计划将市属国企数量由13家减至10家。重组整合涉及多个重要领域，包括地产、交通和海产等。此次重组旨在通过强强联合提升企业竞争力，推动珠海市国企改革再提速。目前，重组整合工作已全面展开。（观点网） 1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。（中国证券报） 1月30日，南宁已建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。“白名单”中的北投荷院项目已获得民生银行南宁分行3.3亿元开发贷款。房地产项目“白名单”第一笔贷款也由此落地。（证券时报） 1月30日，重庆通过房地产融资协调机制，已梳理出第一批房地产项目“白名单”314个，融资需求约830亿元、涉及22家融资机构。项目“白名单”已向辖内大型银行、股份制银行、异地城商行、三家市属法人银行等28家主要银行推送。（证券时报） 1月30日，西安市高新区、浐灞生态区2个城中村改造项目获得国家开发银行陕西省分行全国首批城中村改造专项借款5亿元。西安市在专项借款申报过程中，提前布局谋划、加强顶层设计，迅速出台多项配套政策。同时积极对接中省争取支持，多层级协同配合、上下联动，集中优势资源，实现应报尽报。（香港万得通讯社） 1月31日，在贵阳市第十五届人民代表大会第四次会议上，政府工作报告明确了2024年的住房保障计划。该计划旨在完善保障性住房体系，建立租购并举制度。具体而言，贵阳市计划在2024年建设保障性租赁住房1.2万套，同时配售型保障性住房3600套。此举旨在帮助来筑青年人、引进人才、外来务工人员及低收入群体获得住房。（观点网） 1月31日，广东省住房城乡建设厅、国家金融监督管理总局广东监管局联合召开城市房地产融资协调机制工作部署视频会议，部署城市房地