房地产行业跟踪周报：新房二手房成交环比下降，多地推行房产“以旧换新”政策

房地产行业跟踪周报 证券研究报告·行业跟踪周报·房地产 新房二手房成交环比下降，多地推行房产“以旧换新”政策 增持（维持） 投资要点 上周（2024.4.1-2024.4.7，下同）：上周房地产板块（中信）涨跌幅-2.1%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为+1.9%、+3.1%，超额收益分别为-3.95%、-5.23%。29个中信行业板块中房地产位列第29。 房地产基本面与高频数据： （1）新房市场：上周38城新房成交面积207.5万方，环比-43.8%，同 比-32.5%。2024年4月1日至4月5日累计成交109.0万方，同比- 2024年04月09日 证券分析师房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 房地产沪深300 44.4%。今年截至4月5日累计成交2744.9万方，同比-44.5%。 （2）二手房市场：上周17城二手房成交面积117.6万方，环比-38.1%， 同比-30.8%。2024年4月1日至4月5日累计成交99.6万方，同比 +14.1%。今年截至4月5日累计成交1844.6万方，同比-20.0%。 （3）库存及去化：上周14城新房累计库存9576.7万方，环比-1.5%，同比+1.5%；14城新房去化周期为21.4个月，环比变动-0.2个月，同比变动+6.7个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为17.2个月、13.0个月、20.6个月、54.3个月，环比分别变动+0.0个月、-0.3个 月、-1.3个月、-1.0个月。 （4）土地市场：2024年4月1日-2024年4月7日百城土地成交建筑 面积521.2万方，环比-85.8%，同比-74.6%；成交楼面价1084元/平，环 比-30.0%、同比-3.3%；土地溢价率+10.4%，环比+3.7pct，同比+2.4pct。截至4月7日，2024年累计成交土地建筑面积为28766.1万方，同比-12.6%。 0% -4% -8% -12% -16% -20% -24% -28% -32% -36% 2023/4/102023/8/92023/12/82024/4/7 相关研究 《新房二手房成交环比持续增长，北京放松离异购房政策》 2024-04-01 《新房二手房成交环比持续增长，杭州全域放开二手房限购》 重点数据与政策：中央层面：央行货币政策委员会第一季度例会表示加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度；住建部发布“白名单”相关贷款金额。地方层面：河北、湖南、秦皇岛多地调整公积金政策；青岛发布多项楼市新政；哈尔滨房地产“白名单”落地；福州、 潮州、汕尾等多地取消首套房贷利率下限；常熟、义务等多地发布购房补贴政策；郑州、南京等多地推行二手房以旧换新政策；青岛、义乌、潍坊等地发布“房票”相关政策。 周观点：4月第1周新房二手房成交面积受清明假期影响环比下跌，同比由于高基数原因均保持较大降幅。上周多地放松房地产政策，政策内容以购房补贴及房产“以旧换新”为主。3月小阳春虽有季节性复苏，但成色稍显不足。期待4、5月更多核心城市的地产政策逐步打开，进 一步提振市场需求和信心。同时需要关注“白名单”项目信贷支持的推进力度。推荐1）当前估值较低、可能受到市值管理考核要求的央企，未来预计将通过增持、回购、提高分红比例等手段传递信心，稳定预期。 推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产，建议关注：华润置地、中国海外发展。2）拥有充沛优质持有型物业资产、现金流有望边际改善的房企。推荐：万科A、新城控股，建议关注：龙湖集团。3）城中村改造受益标的：珠江股份、城建发展；4）物业公司：华润万象生活、保利物业、绿城服务、越秀服务；5）代建及中介公司：绿城管理控股、贝壳。 风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 2024-03-19 1/18 东吴证券研究所 内容目录 1.板块观点4 2.房地产基本面与高频数据6 2.1.房产市场情况6 2.2.土地市场情况10 2.3.房地产行业融资情况11 3.行情回顾13 4.行业政策跟踪15 5.投资建议17 6.风险提示17 2/18 东吴证券研究所 图表目录 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比6 图2：4座一线城市新房成交面积及同环比6 图3：6座新一线城市新房成交面积及同环比6 图4：7座二线城市新房成交面积及同环比7 图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比7 图6：全国17城二手房成交面积及同环比7 图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比8 图8：5座新一线城市二手房成交面积及同环比8 图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比8 图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比8 图11：各能级城市去化周期9 图12：一线城市商品房库存及去化周期9 图13：新一线城市商品房库存及去化周期9 图14：二线城市商品房库存及去化周期9 图15：三四线城市商品房库存及去化周期9 图16：主要城市成交信息汇总10 图17：百城土地供应数量10 图18：百城土地供应规划建筑面积10 图19：百城土地成交建筑面积11 图20：百城土地成交楼面均价11 图21：百城土地成交溢价率11 图22：房企信用债发行额（周度）12 图23：房企信用债净融资额（周度）12 图24：REITs周涨跌幅（%）12 图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）13 图26：29个中信行业板块上周涨跌幅13 图27：上周（4.1-4.3）重点房企涨跌幅排名14 表1：上市公司盈利预测与估值（2024.4.3）5 表2：上周涨跌幅前�14 表3：上周涨跌幅后�14 表4：上周重点政策汇总15 3/18 东吴证券研究所 1.板块观点 （1）房地产开发：中国房地产行业已进入到全新发展阶段，由高速发展向高质量 发展转变、由“强者恒强”向“稳者恒强”转变、由解决基本居住需求向满足人民群众对美好居住品质的向往转变。近两年，房地产行业经历了大幅的波动，行业格局变化不断，销售、拿地、融资多方面规模房企间的分化愈发明显，尤以央国企和民企的分化为甚。我们认为，这种分化的趋势很难在短期内发生改变，行业的新时代已来临，能够穿越这轮行业收缩期的房企都将迎来竞争环境明显优化的行业新格局。推荐有扩张意愿和能力的进取型央国企以及优质民企，如保利发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产。建议关注华发股份等。 （2）物业管理：房地产行业正在经历较大边际变化，弹性最大的标的为市场对于大股东/关联方开发商是否能存活分歧最大的公司，业绩并非影响短期走势的核心因素。中长期投资有一技傍身的公司：市场化外拓能力和服务边界的拓宽能力两大核心能力将逐渐主导公司间的分化差异，拥有这两大核心能力的公司方有长期投资价值。综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）。推荐：华润万象生活、雅生活服务、保利物业、越秀服务。 （3）房地产代建：代建行业历经30余年发展，商业模式趋于成熟。随着近年来保障性租赁住房相关政策的不断出台以及房地产下行周期的特殊背景，政府代建、商业代 建和资本代建业务的渗透率均不断提升。我们认为房地产代建开发的金融化、专业化是大势所趋，代建行业有望在未来5年维持平稳增长，行业规模可观。由于代建业务对企业的产品口碑、信用资质、服务意识和标准化知识体系等方面均有较高要求，行业龙头公司先发优势明显，预计未来能获取更高市占率。推荐经营能力优秀、品牌价值突出、规模优势明显代建龙头企业：绿城管理控股。 （4）房地产经纪：2022年8月以来，二手房市场率先复苏，复苏程度持续好于新房，20城二手房成交面积同比增速持续正增长。短期看，购房者对新房交付及质量信心不足，购房需求转向“看得见摸得着”的二手房。随着供需结构变化，二手房市场预计承接更多刚需、改善型刚需，在行业有转暖迹象的背景下，中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，建议关注：我爱我家、贝壳。 4/18 东吴证券研究所 表1：上市公司盈利预测与估值（2024.4.3） 总市值 归母净利润（亿元） PE（倍） 公司代码 公司名称 2023A/E 2024E2025E 2026E 2023A/E 2024E 2025E 2026E （亿元） 001979.SZ 招商蛇口* 820 63.19 93.60 115.46 135.34 12.98 8.76 7.10 6.06 600048.SH 保利发展 1,050 120.37 161.37 182.90 —— 8.72 6.51 5.74 —— 000002.SZ 万科A 977 121.63 140.34 145.00 108.76 8.03 6.96 6.74 8.98 600383.SH 金地集团* 165 61.07 61.82 66.58 71.24 2.71 2.67 2.48 2.32 601155.SH 新城控股* 208 8.46 9.29 10.02 54.43 24.58 22.39 20.76 3.82 002244.SZ 滨江集团* 209 37.41 53.58 61.97 68.17 5.59 3.90 3.37 3.07 0688.HK 中国海外发展 1,192 256.10 277.30 303.76 310.83 4.65 4.30 3.92 3.83 1109.HK 华润置地 1,569 313.65 316.36 339.93 375.13 5.00 4.96 4.62 4.18 0960.HK 龙湖集团 622 128.50 130.87 136.00 145.82 4.84 4.75 4.57 4.26 1755.HK 新城悦服务* 19 4.45 4.92 5.40 5.91 4.35 3.94 3.59 3.28 2869.HK 绿城服务* 84 6.05 7.60 9.11 11.03 13.84 11.02 9.20 7.59 1209.HK 华润万象生活* 541 29.29 36.19 44.14 53.14 18.46 14.94 12.25 10.17 数据来源：Wind，东吴证券研究所 备注：（1）港股总市值原始单位为亿港元，已转换为人民币，2024.4.3港元兑人民币中间价为1港元=0.9075人民币；（2）标*上市公司为已覆盖公司，其余上市公司归母净利润/市盈率为Wind一致预期。 5/18 2.房地产基本面与高频数据 2.1.房产市场情况 上周新房销售环比-43.8%，同比-32.5%。北京、上海、广州、深圳新房成交面积环比分别为-21%、-12%、-53%、-26%。 从新房成交看，上周38城新房成交面积207.5万方，环比-43.8%，同比-32.5%。 2024年4月1日至4月5日累计成交109.0万方，同比-44.4%。今年截至4月5日累计 成交2744.9万方，同比-44.5%。 图1：全国38城商品住宅成交面积及同环比 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200 -300 面积（万方，左轴）同比（右轴）环比（右轴） 200% 150% 100% 50% 0% -50% 2024/04/05 2024/03/29 2024/03/22 2024/03/15 2024/03/08 2024/03/01 2024/02/23 2024/02/16 2024/02/09 2024/02/02 2024/01/26 2024/01/19 2024/01/12 202