房地产市场周报：房地产新政加快落地，市场呈点状复苏态势

证券研究报告 策略点评 房地产新政加快落地，市场呈点状复苏态势 房地产市场周报（05.20-05.26） 2024年05月27日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 13% 3% -7% -17% 2023-05 2023-08 2023-11 2024-02 2024-05 % 1M 3M 12M 上证指数 1.15 4.94 -2.75 沪深300 1.44 5.28 -5.59 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：调控政策迎来重大转变，楼市表现仍有待观察2024-05-27 2房地产政策点评报告：多项重磅新政出台，房地产调控迎来重大转变2024-05-22 3房地产市场专题报告：日本经济、人口变迁与 房地产市场发展之启示2024-05-17 本周观点：本周各能级城市商品房销售情况延续分化的格局，30大中 城市中二线城市成交面积环比上升8.52%，一线城市环比下降7.43%，三线城市环比下降10.42%。随着二线城市全面取消限购政策，叠加各项需求端政策的发力，部分核心城市的购房需求正在恢复，但是新房销售目前仍呈点状复苏的态势，市场的整体活跃度暂未出现明显提升。二手房市场方面，近期北京、天津等重点城市二手房成交量有所改善，但二手房挂牌价整体上仍延续下跌走势，这可能将继续对市场情绪造成一定抑制。从政策面来看，近日以来各地方政府正在加快落实“5.17新政”，如武汉、长沙、青岛等多个热点城市相继下调首付比例和房贷利率，预计后续还将有更多城市跟进，居民购房成本的降低有望刺激购房需求的进一步释放。此外，广东珠海近日宣布全面取消限购，预计一线城市限购政策还有优化空间。整体来看，随着一二线核心城市逐步落实各项举措，叠加政府收储工作的推进，市场筑底修复的进程有望提速，但考虑到政策效应的传导需要时间，短期内市场的表现仍有待观察。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）何立峰在全国地方党委金融办主任会议上强调，当前要统筹做好房地产风险、地方政府债务 风险、地方中小金融机构风险等相互交织风险的严防严控。（2）5 月24日，珠海市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若 干措施》，全面取消限购限售。（3）5月22日，湖北省住建厅联合省财政厅等部门印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，包括取消购房限制、降低购房门槛、积极推进住房“以旧换新”、加大金融及财税支持等十个方面。 本周商品房与土地市场重点高频数据：在“5.17新政”加快落实的背景下，本周新房销售量环比有所增长，同比降幅亦继续收窄。5月20 日至5月26日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加0.23%，同比减少35.12%，主要是受二线城市的带动；100大中城市成交土地环比减少17.21%，同比减少49.06%。 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程” 将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1何立峰：要统筹做好房地产风险的严防严控5 2.2珠海全面取消商品住房限购限售5 2.3湖北出台房地产“新十条”5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年4月，全国商 品房销售面积累计同比下降20.2%,销售额累计同比下降28.3%；商品房销售面积当月值已连续31个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-4月，全国房地产开发投资同比下降9.8%，降幅相比一季度有所 扩大。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，4月国房景气指数降至92.02，再创历史新低。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20%区间内，测算可得2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，各地方政府正在加快落实“5.17新政”，期待市场情绪的持续修复。本周各能级城市商品房销售情况延续分化的格局，30大中城市中二线城市成交面积环比上升 8.52%，一线城市下降7.43%，三线城市下降10.42%。随着二线城市全面取消限购政策，叠加各项需求端政策的发力，部分核心城市的购房需求正在恢复，但是新房销售目前仍呈点状复苏的态势，市场的整体活跃度暂未出现明显提升。二手房市场方面，近期北京、天津等重点城市二手房成交量有所改善，但二手房挂牌价整体上仍延续下跌走势，这可能将继续对市场情绪造成一定抑制。从政策面来看，近日以来各地方政府正在加快落实“5.17新政”，如武汉、长沙、青岛等多个热点城市相继下调首付比例和房贷利率，预计后续还将有更多城市跟进，居民购房成本的降低有望刺激购房需求的进一步释放。此外，广东珠海近日宣布全面取消限购，预计一线城市限购政策还有优化空间。整体来看，随着一二线核心城市逐步落实各项举措，叠加政府收储工作的推进，市场筑底修复的进程有望提速，但考虑到政策效应的传导需要时间，短期内市场的表现仍有待观察。 2本周政策动态及重要消息 2.1何立峰：要统筹做好房地产风险的严防严控 全国地方党委金融办主任会议5月21日在京召开。中共中央政治局委员、中央金融委员会办公室主任何立峰强调，当前要统筹做好房地产风险、地方政府债务风险、地方中小金融机构风险等相互交织风险的严防严控，严厉打击非法金融活动。要全面加强地方金融组织监管，协同强化中小金融机构监管。 来源：新华社 2.2珠海全面取消商品住房限购限售 5月24日，珠海市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。主要内容包括：一、商品住房价格备案时间间隔由三个月调整为一个月；二、全面取消商品住房限购；三、取消商品住房限售年限；四、鼓励支持住房“以旧换新”活动；五、加大公积金政策支持力度，将单缴职工贷款最高限额调整为60万元，双缴职工贷款最高 限额调整为100万元；六、加大金融支持房地产力度，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益。 来源：广东省住建厅 2.3湖北出台房地产“新十条” 5月22日，湖北省住建厅联合省财政厅等部门印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，包括取消购房限制、降低购房门槛、积极推进住房“以旧换新”、加大金融及财税支持等十个方面。其中，住房“以旧换新”实施流程分为两类，一是支持国有企业收购二手住房，收购的二手住房可对外出售或用作租赁住房、征收安置