房地产2024年2季报：市场整体弱复苏，后续关注新政落地和效果

房地产2024年2季报—— 市场整体弱复苏，后续关注新政落地和效果 微软雅黑28p 夏雪，行业研究员感谢实习生董晨对本文的贡献 2024年7月29日 1 •报告期：市场整体呈现弱复苏，新房同比降幅有所收窄，二手房延续“以价换量” •展望：量价继续探底，市场维持弱修复 •报告期：新开工低位徘徊，竣工、施工端持续走弱 •展望：开发投资或将持续承压,下调三大工程对全年地产投资的拉动 •报告期：517新政开启“政府收储”，传统工具箱政策全面宽松 •展望：四限政策调整基本到位，地方“政府收储”、“以旧换新”政策落地效果待观察 2 房地产主要指标趋势回顾展望 5.17国家出台重磅的房地产支持政策，包括首付比例下调、取消房贷利率政策下限、公积金贷款利率下调等三条需求端信贷优化政策，以及设立3000亿元保障性住房再贷款的供给端支持政策。新政开启“政府收储”等增量政策方向，意味着政策目标重回“稳市场”。从效果来看，2023Q3一线开启放松和今年“5.17新政”，总体体现为“二手房+部分重点城市+以价换量”弱效果，截至目前的市场表现仍没有改变上述结论。虽然2024M6出现两个积极变化，一是一线城市二手房房价环比降幅明显收窄;二是全国新建商品房销售面积同比降幅收窄;原因可能是6月是学位房旺季、新房季末促销导致，持续性需要观察。 类别 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024Q2 2024M6单月※ 近期趋势 政策环境 总体基调 政策持续宽松 517新政全面宽松 需求端 831加码一线城市 5年期LPR下调25bp 517新政 供给端 中央金融工作会议 城市融资协调机制 销售市场 商品房销售面积 -1.8% -5.3% -7.5% -8.5% -19.4% -19.0% -14.5% 新政刺激下销售市场边际弱修复 商品房销售额 4.1% 1.1% -4.6% -6.5% -27.6% -25.0% -14.3% 70大中城市房价-新房环比※ 0.7% 0.3% -0.8% -1.2% -1.1% -2.0% -0.7% 房价继续探底，二手房延续“以价换量” 70大中城市房价-二手环比※ 0.1% -0.6% -1.5% -2.2% -1.8% -2.8% -0.9% 土地市场 土地成交建面 -22.8% -24.0% -25.8% -18.2% -15.9% -25.2% -30.7% 成交量仍处于低位，价格有所回暖 土地出让金 -15.5% -21.8% -25.0% -16.1% -9.1% -35.6% -55.2% 开发投资 新开工面积 -19.2% -24.3% -23.4% -20.4% -27.8% -23.7% -21.7% 新开工低位运行，施工、竣工持续走弱 竣工面积 14.7% 19.0% 19.8% 17.0% -20.7% -21.8% -29.6% 施工面积 -5.2% -6.6% -7.1% -7.2% -11.1% -12.0% -34.2% 房地产开发投资额 -5.8% -7.9% -9.1% -9.6% -9.5% -10.1% -10.1% 跌幅仍较大 房地产开发到位资金 -9.0% -9.8% -13.5% -13.6% -26.0% -22.6% -15.2% 各项资金来源同比降幅略有收敛，其中销售资金降幅仍大 我们认为房地产市场信心的恢复或是一个漫长的过程，表现为当前房价仍处于探底阶段，房企投资动力不足，开发投资同比跌幅仍较大。后续需要持续关注新政落地情况以及对市场预期的传导。 数据来源：招商银行研究院；注：除※标注外，均为年度累计同比数据 销售：市场整体弱复苏，新房环比改善，二手房以价换量 全国销售：下半年在低基数和新政催化下，降幅有望收窄 •销售端低位运行，整体呈现弱修复。统计局数据显示，2024M1-6全国商品房销售金额、销售面积同比分别为-25%、-19%，较Q1分别回升2.6pct、0.4pct，主要是Q1有去年“小阳春”的高基数效应降幅较大，因此相应Q2的销售降幅呈现收窄。当前市场信心仍待修复，下半年随着高基数效应减弱和政策托底，销售端或有望低位回升。 •6月单月销售市场有所回暖。单月销售金额和面积同比分别为-14.3%、-14.5%，单月同比降幅较上月缩小12.1pct、6.2pct，销售表现有所好转。除了新政刺激需求外，6月市场回暖也可能与新房季末促销有关，持续性有待观察。 商品房单月销售面积及同比增速商品房累计销售面积及同比增速 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 22.5% 6.5% 7.7% % 1.3-0.1%2.6%1.9% -8.5% % % -20.-1 -20.5-19.4-20.2% 9.0% 30% 20% 10% 0% 3% -10% 20,000 0 -24.3% -20% -30% 2015-12 2016-12 2017-12 2018-12 2019-12 2020-12 2021-12 2022-12 2023-12 2024-02 2024-03 2024-04 2024-05 2024-06 商品房销售面积:累计值累计同比：右轴 数据来源：Wind，招商银行研究院。注：2023.3月后口径有调整。根据统计说明，统计局对毁约退房的商品房销售数据进行了修订，对统计执法检查组发现的问题数据，按照相关规定进行了改正，剔除非房地产开发项目投资以及具有抵押性质的销售数据。因而报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素。因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 600 1200 500 1000 400 800 300 600 200 400 100 200 0 0 重点城市-右轴 一线城市 二线城市 三线及以下 重点城市高频跟踪：新房受6月季末因素有所冲高，二手房持续较活跃 •新房方面，6月重点城市高频数据网签面积同比降幅收窄，在季末促销等因素影响下绝对值创今年单月新高，但仍低于去年月均水平。截至7.20日，30城大中城市网签面积累计同比-35%，一/二/三线城市累计同比-29%、-38%、-35%。6月单月同比-19%，一 /二/三线城市同比-13%、-25%、-4%，单月降幅较上月有所收窄；绝对值来看，6月单月30城大中城市网签面积1014万平，相较于去年的月平均水平仍有不小差距。 •二手房方面，今年以来单月成交量波动上升，高能级城市表现持续优于低能级城市。截至7.20日，我们统计的14城大中城市网签面积累计同比-5%，一/二/三线城市累计同比0%、-3%、-18%。6月单月同比12%，一/二/三线城市同比18%、19%、-12%，同比增速均有显著回升；绝对值来看，6月二手房网签面积量857万平，为2023M6以来单月新高。 新建商品房月度销售面积-30大中城市分能级：万平二手商品房月度销售面积-14个重点城市分能级：万平 12502500 10002000 7501500 5001000 250500 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2024-05 2024-07 00 30大中城市-右轴一线城市二线城市三线城市 数据来源：Wind，招商银行研究院 重点高频跟踪-新房：大部分重点城市新房网签面积环比回升 •分城市来看，大部分城市6月新房网签面积环比回升明显，但仍低于去年各月的平均水平。其中，杭州、南京月度新房网签面积相较去年下半年水平有所增长，武汉、南宁、东莞保持稳定，成都、青岛下滑明显。 •一线城市6月新房市场均有不同程度回暖。地产新政的利好催化叠加季末促销旺季，6月一线城市新房网签面积绝对值创出年内新高或次高，成交面积同比跌幅也有所收窄。但后续成交的持续性有待进一步观察。 新建商品房成交面积同比增速 重点城市 2024年 2024年旬度 2024年月度 2023年月度 2022年月度 5月 -18% 4月 -16% 3月 -29% 2月 -24% 1月 -21% -78% -94% -52% 31% -7% -28% -69% -55% -16% -48% -32% -5% -22% -24% -46% -53% -51% -51% -49% 33% -51% -61% -61% 34% 7% -46% -51% -40% -31% -31% 19% -28% -22% -3% 15% -9% -45% -34% -8% -25% -46% -55% -23% -6% -15% -58% -56% -47% -36% 10% -59% -32% -57% -46% -58% -34% -20% -36% -43% -52% -33% -53% -45% -43% -42% -37% -57% -72% -60% -66% -62% -69% -69% -49% -54% -5% 49% -13% -16% -33% -88% -77% -74% -64% -68% -45% -52% -45% -24% -25% -48% -61% -47% -7% -30% -40% -51% -44% -19% -7% -52% -49% -47% -48% -49% 累计7月中7月上6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上7月6月5月4月3月2月1月12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月12月11月10月9月8月7月6月 北京 -21% -24% 40% 41% -48% -51% -24% -43% 上海 -29% -3% -23% 5% -30% -43% -14% -32% 广州 -23% -4% 86% 3% 4% -19% -16% -24% 深圳 -35% -36% 72% -37% 16% -56% -15% -37% 杭州 -27% -14% -8% 14% 63% -24% 9% -53% 南京 -53% -47% 武汉 -34% 35% 67% 58% 1% -10% -46% -38% 成都 -31% -35% -17% -5% -18% -62% -5% -29% 青岛 -39% -29% 0% -70% -46% -51% -51% -26% 苏州 -34% -12% 10% 5% -12% -65% -11% -48% 福州厦门南宁 -47% -22% -46% 86% -26% -58% -51% -63% 无锡东莞 -36% -38% 0% 5% 42% -43% -58% -51% 惠州 -21% 11% 63% 49% -36% -44% 19% -19% 扬州 -19% 25% 12% -25% -10% 20% 12% -12% 韶关 -43% -43% -9% -53% -46