517新政后沪蓉深汉多地新房活跃度提升， 二手房迎点状复苏

克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/7 中国房地产 2024年5月 研报 517新政后沪蓉深汉多地新房活跃度提升，二手房迎点状复苏 克而瑞研究中心 517新政后沪蓉深汉多地新房活跃度提升，二手房迎点状复苏 文/杨科伟俞倩倩 4月末至今，中央到地方利好政策不断，尤其是5月中旬，降首付比、取消利率下限、降公积 金利率等“三箭齐发”，现行房贷政策已经比2016年更宽松。从当前市场行情来看，重磅利好政策 加码的确在短期内稳固了市场信心，从近一周（5.13-5.19）重点65城成交数据来看，“比上不足 比下有余”，与4月周均相比增长17%，不过尚不及年内高点3月周均水平。从项目来访、认购来看，多地市场活跃度稳步提升。 一、517新政后11城下调首套和二套首付，仅庐长汉青4城下调房贷利率 据CRIC调研的典型24个城市517新政落实情况，可以看出，地方政府降首付跟进速度明显快于降利率。11个城市已经下调首套房和二手房比例至15%和25%，不过仅合肥、长沙、武汉、青岛 等目前已经降低房贷利率，余下多数城市还处于待调整阶段。 表：517新政降低首付比例、取消利率下限在部分城市落实情况 城市 首付比例 房贷商贷利率 首套房 二套房 首套房 二套房 北京 未调整 未调整 未变动 未变动 上海 未调整 未调整 未变动 未变动 广州 未调整 未调整 未变动 未变动 深圳 未调整 未调整 未变动 未变动 昆明 15% 25% 未变动 未变动 南京 15% 25% 未变动 未变动 合肥 15% 25% 下调至3.45% 下调至3.45% 长沙 15% 25% 下调至3.65% 下调至3.95% 武汉 15% 25% 下调至3.25% 下调至3.95% 无锡 15% 25% 未变动 未变动 苏州 15% 25% 未变动 未变动 西安 15% 25% 未变动 未变动 郑州 15% 25% 未变动 未变动 南昌 15% 25% 未变动 未变动 南宁 个别银行降至15% 个别银行降至25% 未变动 未变动 青岛 未调整 未调整 下调至3.45% 未明确 重庆 未调整 未调整 未变动 未变动 宁波 未调整 未调整 未变动 未变动 厦门 未调整 未调整 未变动 未变动 福州 未调整 未调整 未变动 未变动 长春 未调整 未调整 未变动 未变动 温州 未调整 未调整 未变动 未变动 东莞 未调整 未调整 未变动 未变动 克而瑞研究中心 佛山 未变动 数据来源：CRIC调研汇总 未变动 未调整 未调整 二、65城新房成交较4月周均增17%，不及3月高点，三四线“触底”回升 从当前新房走势来看，5月整体市场延续弱复苏，“比上不足比下有余”。据CRIC监测，全国65个重点城市2024年第20周商品住宅成交面积为330.89万平方米，与第19周基本持平，与 2024年4月周均相比增长17%，不过与年内高点3月和去年下半年周均水平相比分别下降4%和10%。 图：全国65个重点城市2023年以来周度商品住宅成交面积变动情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 分能级来看，三四线修复情况好于一二线，40个三四线近一周成交量已显著好于今年3月周均水平，究其原因，多数三四线城市经历了2-3年调整期，基数较低，已处于需求稳定“降无可降” 阶段，而对于核心一二线城市而言，整体利好新政仍有待发酵，暂未在成交端有明显体现。 表：全国65个重点城市2024年第20周（5.13-5.19）商品住宅成交面积变动情况 （单位：万平方米） 能级 城市 2024年 第20周 较4月周均 较3月周均 较2023年 下半年周均 能级 城市 2024年 第20周 较4月周均 较3月周均 较2023年 下半年周均 一线 北京 3.06 -63% -67% -78% 三四线 无锡 4.38 18% 14% 11% 上海 13.76 15% -23% -6% 汕头 4.03 -3% -14% -4% 广州 13.28 9% -6% -7% 肇庆 3.61 6% -9% -15% 深圳 8.73 17% 18% 12% 珠海 3.37 4% 2% -8% 合计 38.82 -3% -20% -23% 泸州 3.30 83% 101% 69% 二线 成都 29.74 15% 15% -6% 聊城 2.65 88% 150% 54% 武汉 23.83 76% 47% 13% 威海 2.59 -9% -11% -18% 西安 21.13 35% 57% -2% 韶关 2.36 161% 124% 142% 济南 13.95 84% 14% 56% 南通 2.20 20% 13% 77% 青岛 10.61 1% -23% -25% 湖州 2.13 -24% -53% -26% 克而瑞研究中心 杭州 9.34 -14% -54% -54% 丽水 2.06 -2% -55% 4% 宁波 8.27 39% -12% 9% 铜陵 1.84 32% 62% 74% 南京 7.65 -10% 6% -24% 芜湖 1.70 25% 26% 44% 呼和浩特 7.64 62% 61% 32% 鹤壁 1.66 -50% 30% 103% 长沙 7.45 11% 5% -58% 滨州 1.60 24% 8% -2% 昆明 6.67 28% 23% 7% 宝鸡 1.57 -23% -48% -2% 苏州 5.98 -5% -28% -35% 陵水 1.51 7% -33% 80% 长春 5.47 -35% -60% -44% 舟山 1.27 92% 19% 87% 兰州 3.81 -28% -59% -36% 泉州 1.24 -12% 35% -20% 银川 2.82 -27% -25% -52% 绍兴 1.11 22% 32% -4% 合肥 2.80 -49% -44% -59% 安庆 0.98 33% 27% -30% 厦门 2.69 32% 28% -11% 漳州 0.89 -30% -44% -31% 哈尔滨 2.33 10% -12% -14% 泰州 0.73 44% -9% -1% 福州 1.62 -35% -31% -38% 晋江 0.70 -7% -56% -9% 西宁 1.43 -9% -6% -29% 金华 0.61 38% -61% -74% 拉萨 0.71 20% -21% -47% 资阳 0.57 -16% -32% -34% 合计 175.94 15% -5% -18% 上饶 0.55 -11% -28% -80% 三四线 佛山 12.72 66% 25% 38% 儋州 0.54 24% -41% -1% 清远 10.68 126% 129% 134% 启东 0.54 -30% -19% -37% 烟台 9.18 99% 32% 102% 衢州 0.40 58% 39% 1% 中山 7.55 68% 44% 44% 中卫 0.37 -35% -55% -54% 徐州 6.29 12% -5% -25% 德阳 0.30 -39% -59% -55% 惠州 5.95 -10% -26% -37% 合计 116.13 28% 5% 14% 温州 5.79 0% -38% 14% 总计 330.89 17% -4% -10% 义乌 4.61 177% 540% 311% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、杭宁郑等多城项目来访量上升，成都4盘即开即罄，深圳“通宵卖房” 核心一二线城市上周来访、认购均有不同程度的回升，我们结合目前成交端表现，可以将重点城市分为以下几类： 一是热点恒热的上海、成都、西安等，近一周市场成交止跌，因核心区域网红盘集中加推，使得市场热度高位维持。以上海为例，5月16日开盘的黄浦区淮海中路板块豪宅项目“凯德·茂名公馆”，备案均价16.8万元/平方米，75套房源45分钟内售罄，单日销售额超31亿元。再如成都， 上周锦江区锦发广场、高新区远达·天宸名邸、高新区保利新川天珺、天府新区麓湖生态城4个项目开盘，共推出438套房源，因地段稀缺+配套优越+产品力强等因素，4盘开盘去化率均为100%。二是短期内市场热度明显回升类城市，以深圳、武汉为典型代表，整体成交已经显著好于去年 下半年周均水平。典型代表如深圳，热销喜报频发，新盘加速出货。据CRIC监测，上周4个住宅项目开盘入市，共推售1222套住宅房源。5月18日双盘齐开，位于宝中的鸿荣源胤璇中心大厦不负 众望，129套新房开盘当天几近日光，当天收金约15亿；福田京基宸悦府，推售157套建面约85-140 ㎡2-4房，首开销售额超5亿。而清湖地铁口的悦见和府推717套92-129㎡3-4房，周末两天成交 克而瑞研究中心 5.18亿元，上门量超3000组，开盘92折，24小时不打烊“通宵卖房”。光明的润璟里上周五拿证、取证即销售，推245套78-89平3房，截止周日成交了83套、来访超1000人。 再如武汉，主要是依托汉口和光谷热点区域板块单个热盘驱动，第20周项目来访认购小幅回升: 全市单盘平均来访56组，较上周上涨8%，较4月周均上涨12%，单盘平均认购量2.7套，较上周上 涨17%，较4月周均上涨13%，转化率4.8%环比上涨0.3个百分点。 图：武汉商品住宅市场案场平均来访量与转化率走势（单位：组，套） 数据来源：CRIC机构调研 三是多数城市诸如北京、杭州、南京、苏州、合肥、郑州等项目来访量稳中有增，市场活跃度提升，但是尚未在成交端有所体现。以杭州为例，我们调研了主流项目，第20周单盘来访量为160组，环比上涨45%，较4月周均上涨50%；单盘认购量为6.4套，环比涨64%，较4月周均涨19%。部分热盘再现“社保巨子”：运河新城板块的绿城宸岸印月摇号登记结果显示，该盘首开141套房 源，共1008户家庭报名登记，整体中签率低至13.99%，有房家庭社保高达118个月。 再如南京，第20周单盘平均到访量为67组，持平4月周均，较去年下半年周均稳中有增40%， 不过从认购量来看，单盘仅为2.17套，显著不及4月和去年下半年周均水平。 而郑州第20周整体市场到访量环比上升约9%,认购体量环比下降1%。主力在售项目项均认购约 6.6套(上周6.7套)。细分来看,改善环比下降22%；刚改环比上升33%；刚需环比下降3%。 四是个别弱二线城市诸如重庆、长春、福州、南宁等，市场暂无明显起色。以重庆为例，第20周来访量为7290组，环比下降2.02%，认购量313套，环比下降8.48%，转化率4.29%。主要是由于楼市政策持续放松，以及房企释放限时限量特惠房源，消磨客群对市场信心，转化率低位运行。再如长春，重点监测的项目第20周周度到访相比前一周环比仅增加1%，案场认购数量下降22%。大 部分案场到访的上涨基本来源于案场佣金以及到访政策的调整，实际上整体成交并未出现太大变化； 克而瑞研究中心 降低首付以及在利率政策未实施的情况下，整体市场相对比较冷静。 四、二手房市场点状复苏，京津重回3月“小阳春”，上海上周末成交改善 二手房因前期市场热度较高，受利好新政影响有限。据CRIC监测数据，2024年第20周 （5.13-5.19），14个重点监测城市二手房成交面积146.92万平方米，同环比分别下降18%和24%，较4月周均下降17%，较3月周均下降9%，与2023年下半年周均相比增长5%。 图:2023年第1周-2024年第20周全国14个典型城市二手住房成交走势(万平方米) 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统值得关注的是重点城市迎来点状复苏。以上海为例，据官网数据显示，517新政发布后收割周 末，即5月18日-19日二手住宅成交套数高达806套和743套，显著高于2024年4月日均609套 和2024年3月日均654套。 表：上海2024年3月以来二手住宅日成交套数（单位：套） 数据来源