房地产行业市场周报：税收新政如期落地，新房销售有所回暖

证券研究报告 策略点评 税收新政如期落地，新房销售有所回暖 房地产市场周报（11.25-12.01） 2024年11月25日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 29% 19% 9% -1% -11% 2023-112024-022024-052024-082024-11 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1房地产市场周报：地产新政相继出台，关注相关实施细则2024-11-20 2房地产市场周报：财政增量政策将发力，关注 房地产税收改革2024-11-11 3房地产市场周报：“银十”销售明显回暖，市场信心有所提振2024-11-05 本周观点：在政策效力叠加下，近日楼市有所回暖。上周（11.18-11.24） 30大中城市商品房周度成交面积环比增加30.89%，同比增加20.18%；其中，一二线城市环比分别增加16.06%、61.48%，三线城市环比减少8.19%，高能级城市住房需求得到释放。从政策面来看，四大一线城市全部取消与普通住宅和非普通住宅标准相挂钩的增值税等政策，这是对财政部、税务总局、住建部三部门关于房地产市场税收政策重要部署的落实，对于盘活二手房市场、刺激购房需求有着积极意义。另一方面，近日以来各地方政府持续推进存量商品房收储工作，其中不乏广州、杭州等热点核心城市，存量商品房收储工作的落实有助于推动商品房库存去化，进而促进供需再平衡、加快稳定房价。总体而言，新政出台以来商品房销售出现回暖，楼市活跃度有所提升。同时，市场热度正从一线城市向二线城市扩散，存量购房需求开始释放。下阶段，房地产市场能否止跌回稳仍主要取决于房价是否企稳，市场回暖的持续性仍待观察。12月将是政策实际效果的重要观察期，预计后续各地方政府的支持政策仍将陆续出台，若政策效应能够持续传导，则房地产市场基本面改善的持续性有望增强。 上周房地产政策动态及市场重要消息：（1）10月18日，财政部公布 2024年10月财政收支情况，1-10月国有土地使用权出让收入同比下降22.9%。（2）11月22日，随着广州的加入，四个一线城市已全部宣布将从12月1日起，取消与普通住宅和非普通住宅标准相挂钩的增值税等政策。（3）11月18日，广州安居集团发布公告，将收购已建成的存量商品房用作保障房，要求面积在90平方米以下，收购将遵循市场化、法治化、双方自愿等原则。 上周商品房与土地市场重点高频数据：11月18日至11月24日，30大中城市商品房周度成交面积环比增加30.89%，同比增加20.18%； 其中一二线城市环比分别增加16.06%、61.48%，三线城市环比减少8.19%；从累计值来看，1月1日至11月24日，30大中城市商品房累计成交面积同比减少28.35%，绝对量仍处于低位。 投资建议：（1）从住建部近期部署来看，城中村改造和危旧房改造是当前的重点工作，可关注万科、建科院等深度参与相关项目的龙头 企业；（2）目前房地产支持政策正在持续发力，随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2商品房市场高频数据5 2.1商品房销售情况跟踪5 2.2住宅价格动态跟踪6 2.3商品房库存情况跟踪8 3土地市场高频数据9 3.1土地供应与成交情况跟踪9 3.2土地价格动态跟踪10 3.3土地库存情况跟踪11 4房地产开发投资高频数据12 4.1房地产开发投资完成额情况12 4.2全国房屋开发过程跟踪12 4.3房地产开发资金情况跟踪13 5房地产市场与宏观经济14 5.1房地产与财政收入14 5.2房地产与货币金融15 5.3房地产相关产业链动态16 6房地产市场与资本市场17 6.1债券市场17 6.2权益市场17 6.3商品市场18 7投资建议18 8风险提示18 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况5 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比5 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比5 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比5 图5：全国商品房销售面积6 图6：全国商品房销售额6 图7：上海商品房成交均价6 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比6 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比7 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况7 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比7 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况7 图13：十大城市商品房可售面积8 图14：十大城市商品房周度库存去化周期8 图15：全国商品房待售面积8 图16：全国商品房月度库存去化周期8 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值9 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值9 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值9 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值9 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值10 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值10 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值10 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值10 图25：房地产开发投资完成额:累计值12 图26：住宅开发投资完成额:累计同比12 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)12 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比12 图29：房地产开发计划总投资:累计值13 图30：土地购置费:累计值13 图31：房地产开发本年实际到位资金13 图32：房地产开发上年资金结余13 图33：累计国有土地使用权出让收入14 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出14 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)14 图36：房地产相关主要税种收入当月同比14 图37：贷款市场报价利率15 图38：抵押补充贷款15 图39：房地产开发贷款15 图40：住户中长期贷款15 图41：挖掘机开工小时数16 图42：中国建材家居景气指数(BHI)16 图43：全国水泥产量16 图44：全国钢材产量16 图45：全国家具类零售额:当月同比16 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比16 图47：房地产行业指数与国债到期收益率17 图48：房地产行业指数与企业债到期收益率17 图49：房地产行业指数与上证指数17 图50：房地产行业指数与金融行业指数17 图51：房地产行业指数与焦煤价格18 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格18 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，而同期我国城镇化率为66.16%。因此，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝壳研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢 大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年10月，全国商品房销售面积累计同比下降15.8%,销售额累计同比下降20.9%，降幅呈持续收窄态势； 商品房销售面积当月值已连续37个月同比下降,持续时间远超上一轮较大的下行周期 （2014年2月至2015年3月）。此外，2024年1-10月，全国房地产开发投资同比下降10.3%，降幅相比前9个月有所扩大。总体来看，7月以来受政策利好的助力，全国商品房市场出现边际回暖，但下行趋势暂未出现明显逆转；10月国房景气指数为92.49点，相比前值略有回升，但仍处于历史低位。假设2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在 15%左右，测算可得2024年全年商品房销售面积为9亿平方米左右，低于市场预计的未 来5-10年新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出调整区间，但是考虑到当前有效需求有待改善，房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，一揽子新政加快落地，政策提振效果初显。在政策效力叠加下，近日楼 市有所回暖。上周（11.18-11.24）30大中城市商品房周度成交面积环比增加30.89%，同比增加20.18%；其中，一二线城市环比分别增加16.06%、61.48%，三线城市环比减少8.19%，高能级城市住房需求得到释放。从政策面来看，四大一线城市全部取消与普通住宅和非普通住宅标准相挂钩的增值税等政策，这是对财政部、税务总局、住建部三部门关于房地产市场税收政策重要部署的落实，对于盘活二手房市场、刺激购房需求有着积极意义。另一方面，近日以来各地方政府持续推进存量商品房收储工作，其中不乏广州、杭州等热点核心城市，存量商品房收储工作的落实有助于推动商品房库存去化，进而促进供需再平衡、加快稳定房价。总体而言，新政出台以来商品房销售出现回暖，楼市活跃度有所提升。同时，市场热度正从一线城市向二线城市扩散，存量购房需求开始释放。下阶段，房地产市场能否止跌回稳仍主要取决于房价是否企稳，市场回暖的持续性仍待观察。12月将是政策实际效果的重要观察期，预计后续各地方政府的支持政策仍将陆续出台，若政策效应能够持续传导，则房地产市场基本面改善的持续性有望增强。 2商品房市场高频数据 2.1商品房销售情况跟踪 商品房成交概况：税收优惠政策刺激了存量需求的进一步释放，上周商品房市场热度有所提升；分城市能级来看，一二线城市成交面积环比均有所增加，其中二线城市增幅较为突出。 （1）上周30大中城市商品房销售情况：2024年11月18日至2024年11月24日， 30大中城市商品房周度成交套数为25422套，环比增加34.30%，同比增加24.08%；商 品房成交面积为280.38万平方米，环比增加30.89%，同比增加20.18%。截至2024年11 月24日（自2024年1月1日起），30大中城市商品房成交套数累计同比减少26.72%，商品房成交面积累计同比减少28.35%。 图1：30大中城市商品房成交情况图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比 商品房成交套数商品房成交面积(万平方米,右轴)商品房成交套数累计同比商品房成交面积累计同比 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 450.00 0.00% -10.00% -20.00% -30.00% -40.00% -50.00% -60.00% -70.00% 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00 0.00 资料来源：Wind，财信证券资料来源：Wind，财信证券 （2）上周30大中城市各能级城市商品房销售情况：2024年11月18日至2024年 11月24日，30大中城市商品房周度成交面积中，一线城市环比增加16.06%，二线城市 环比增加61.48%，三线城市环比减少8.19%。截至2024年11月24日（自2024年