2024年4月深圳房地产市场月报

深圳月报 2024年4月 克而瑞深圳区域 龙岗监管资金管理办法征求意见农村集体产权制度改革土地增值税政策调整发布 住建部拟加大保障房建设和供给中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法发布 龙华区发布2024年重大项目计划深圳鼓励商品住房“以旧换新” 4月房企供应量下降，供应面积约31.40万㎡，环比下跌56％，同比下跌59％；成交面积约36.11万㎡，环比下降2%，同比下降23％；成交均价约58847元/㎡，环比上涨3%，同比下跌4%； 量跌价升。 月报导读 行业资讯 一级市场 供应方面，本月土地市场无供应。 成交方面，本月土地市场1宗商办地，总建面约2.39万㎡。 二级市场 目录 CONTENTS 1行业资讯 2一级市场 3二级市场 行业资讯 龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法征求意见 4月7日，龙岗区城市更新和土地整备局发布《深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法（修订）》，公开征求意见。更新项目回迁房屋建设、回迁过渡费、次期公共设施用地搬迁补偿等事项涉及的专项监管资金管理工作，适用本办法。具体修改内容: 1、本次修订增加对于回迁过渡费的资金监管。 规定了回迁过渡费专项监管资金的核算原则；规定了回迁过渡费专项监管资金的计算规则；规定了回迁过渡费专项监管资金的使用规则，即只有特定情形下由街道办划拨使用这一种使用方式。 2、鉴于部分金融机构兑付能力不足，故本次修订中取消了“缴交政府控股的金融机构保函”的方式，这也与福田、南山等区的表述相一致；另一方面，如此修改更符合实操中的规范性表述。 3、明确：“以保函方式提供监管保证的，保函到期前60日，被监管单位必须提供后续金融机构保函；未能提供的，街道办有权在保函期限届满前30日内兑付金融机构保函。本办法出台前已以保函方式进行监管且监管尚未结束的，应当及时签订资金监管补充协议约定前款内容。” 4、本次修订延续2020年相关政策，现金部分可用保函替代。不对现金比例作出要求。 深圳：鼓励商品住房“以旧换新”，开启“换馨家”活动 4月23日，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知，鼓励全市推行房产“以旧换新”，并公布了第一批21家中介机构和13个房地产项目名单。上述活动鼓励房地产开发企业、中介机构与计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的购房居民签署相关协议，开展“卖旧+买新”的换房联动，以提升住房交易便利度。活动时间2024年5月1日—2025年4月30日，为期一年。 财政部、税务总局：调整农村集体产权制度改革土地增值税政策 4月25日，财政部、税务总局发布《关于农村集体产权制度改革土地增值税政策的公告》。明确村民委员会、村民小组按照农村集体产权制度改革要求，将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到农村集体经济组织名下的，暂不征收土地增值税。公告所称的农村集体经济组织，应按规定在农业农村部门办理注册登记，被赋予以字母“N”开头的统一社会信用代码，并取得《农村集体经济组织登记证》。 4月9日，住房和城乡建设部在浙江省杭州市召开保障性住房建设工作现场会，会议指出，要适应新型城镇化发展趋势和房地产供求关系变化，准确识变、科学应变、主动求变，加快构建房地产发展新模式，要深刻认识把握推进保障性住房建设的重要意义，加大保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，不断满足工薪收入群体刚性住房需求。 住建部：加大保障房建设和供给，不断满足工薪群体刚需 两部门：进一步规范中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理 4月15日，财政部、住建部印发《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》。其中提到，住房保障资金采取因素法，根据各省年度配租型保障性住房筹集套数、配售型保障性住房套数、租赁补贴户数等因素以及相应权重测算分配，并结合财政困难程度进行调节。城中村改造资金采取因素法，根据各省年度城中村改造拆除新建因素和整治提升因素分配，并结合财政困难程度进行调节。 龙华区2024年重大项目计划来了 日前，深圳市龙华区发展和改革局正式印发《龙华区2024年重大项目计划》（以下简称“《计划》”）。 这份《计划》包括年度重大建设项目计划和年度重大前期项目计划。其中，重大建设项目192个，数量占比72%，总投资4280亿元，年度计划投资540亿元；重大前期项目74个，数量占比28%，总投资1061亿元。 重大项目主要为现代产业、基础设施、民生改善三大方面，重点谋划新型工业化、新型基础设施等领域重大项目，并在民生改善领域加强精准投资力度。 通过《计划》可以看到，2024年，龙华区继续加大道路、轨道交通、生态文明建设等投资力度，一共安排基础设施类项目74个，数量占比24%，总投资1137亿元，总投资占比21%。 其中在交通方面，新增3条地铁： 在聚焦打通城市对外连接大通道，提升城市枢纽辐射功能，重点推进轨道交通22号线一期工程、轨道交通25号线一期工程、轨道27号线一期工程； 观兴东路道路工程等项目建设；推动观盛五路—清祥路通道工程、鹭湖大道（环观中路—平安路）工程等项目前期工作。 一级市场 月度供求/各区供求土地供应成交详情 供应方面，本月土地市场无供应。 成交方面，本月土地市场1宗商办地成交，总建面约2.39万㎡。 万㎡ 近一年深圳市土地月度供求走势 80 元/㎡40000.00 7035000.00 6030000.00 5025000.00 4020000.00 3015000.00 2010000.00 105000.00 0 供应量成交量 23.0423.0523.0623.0723.0823.0923.1023.1123.1224.0124.0224.0324.04 12.530.0035.4469.280.000.000.006.790.0021.660.002.390.00 0.000.0040.587.3940.930.000.000.006.790.0021.660.002.39 0.00 成交楼板价 0.00 0.00 37867 5048 21761 0.00 0.00 0.00 12858 023914 0.00 6222 深圳本月底价成交1宗商办地，位于福田区。 万㎡ 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 0000 2024年4月深圳各区土地供求情况 6222 000000 元/㎡ 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 供应量成交量楼板价 南山区 0 0 0 龙岗区 0 0 0 宝安区 0 0 0 光明区 0 0 0 福田区 0 2.39 6222 坪山区 0 0 0 龙华区 0 0 0 罗湖区 0 0 0 大鹏新区 0 0 0 深汕合作区 0 0 0 盐田区 0 0 0 2024年4月深圳市土地供应成交分布图 深汕合作区 光明 龙岗 龙华 坪山 宝安 大鹏新区 盐田 福田 南山罗湖 园岭街道B309-0025竞得人：深圳体产集团 供应成交 2024年4月深圳土拍成交一览表 土地名称 土地地址 用途 用地面积（㎡） 总建筑面积（㎡） 成交总价(万元) 溢价率（％） 成交楼板价 （元/㎡） 竞得人 深土交告[2024]4号 /B309-0025 福田区 商办 6236 23946 14900 0 6222 深圳市体育产业集团有限公司 二级市场 供求/预证/开盘住宅/公寓/商业/办公 4月房企供应量下降，整体供应面积约31.40万㎡（不含安居房），环比下跌56％，同比下跌59％。成交方面量跌价升，成交面积约36.11万㎡，环比下降2%，同比下降23％；成交均价约58847元/㎡，环比上涨3%，同比下跌4%。 深圳商品房月度供求量价走势 120 100 80 60 66000 64000 62000 60000 58000 普通住宅别墅 酒店式公寓商业 办公 40 20 0 2023-82023-92023-102023-112023-122024-12024-22024-32024-4 56000 商品住宅 21.33 31.82 61675 商业 0.80 0.46 63708 办公 9.27 3.84 34809 54000 52000 50000 供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡） 本月商品房共有9个预售证获批，共计3091套房源，合计约37.55万㎡。其中【润珑苑】为安居房，【岗宏翰林华府】含245套安居房，6个住宅项目共2026套房源。 预售证号 项目名称 区域 板块 预售楼号 预售套数 预售面积（㎡） 预售主力产品（㎡） 深房许字（2024）龙华005号 创智产业大厦 龙华 大浪 / 60 77195.96 180㎡以上 深房许字（2024）光明006号 润珑苑 光明 凤凰 润珑苑4栋 673 47895.94 70-90㎡ 深房许字（2024）宝安005号 拾悦城楠园 宝安 沙井 拾悦城楠园1栋 309 32983.26 100-120㎡ 深房许字（2024）光明007号 润曦府 光明 玉塘 2/5栋 196 17574.36 80-100㎡ 深房许字（2024）龙岗006号 岗宏翰林华府 龙岗 平湖 2栋 620 50423.47 80-100㎡ 深房许字（2024）龙岗007号 美域蓝湾花园 龙岗 龙城 1/2栋 550 68619.42 120-140㎡ 深房许字（2024）龙岗008号 泰瑞府 龙岗 龙城 1栋 229 25468.84 110-130㎡ 深房许字（2024）光明008号 天泽玉河府 光明 玉塘 1/2栋 393 39817.62 100-120㎡ 深房许字（2024）龙华006号 博智大厦 龙华 民治 1栋 61 15506.45 180㎡以上 合计 3091 375485.32 本月开盘4个住宅项目，其中2盘首开，2项目加推，合计推货1404套。 润曦府 美域蓝湾花园 岗宏翰林华府 拾悦城楠园 本月开盘4个住宅项目，其中2盘首开，2盘加推。 备案项目名称 开盘日期 区域 首开/加推 物业类型 户型情况 推出套数（套） 当天去化 成交均价(万元/㎡) 润曦府 2024/4/14 光明区 加推 住宅 89㎡ 190 未售磬 4.5 岗宏翰林华府 2024/4/18 龙岗区 首开 住宅 74-132㎡ 375 未售磬 3.62 美域蓝湾花园 2024/4/20 龙岗区 首开 住宅 93-259㎡ 530 未售磬 5.8 拾悦城楠园 2024/4/23 宝安区 加推 住宅 94-120㎡ 309 未售磬 5 23.04 23.05 23.06 23.07 23.08 23.09 23.10 23.11 23.12 24.01 24.02 24.03 24.04 本月供应大幅下跌，成交量跌价升。供应量约21.33万㎡，成交量约29.26万㎡。 供应方面：本月供应量约21.33万㎡(6个预售+2个现售，不含安居房），环比下跌66.14%，同比下跌57.43％，共2029套房源。 近一年深圳市一手住宅月度供求走势 万㎡元/㎡ 9072000 80 70000 70 68000 60 66000 50 64000 40 62000 30 20 60000 10 58000 0 56000 近一年深圳市一手住宅月度供求比变化 3.5 3.1 3.0 2.5 2.5 2.1 2.1 1.9 2.0 1.7 1.5 1.51.2 1.2 1.1 1.2 1.0 0.7 0.5 0.5 0.0 成交方面：本月一手住宅成交量跌价升，共成交约29.27万㎡，环比下跌0.1％，同比下跌27.59％；成交均价61903元/㎡，环比上升2.28%，同比上升0.51%。从区域来看，宝安和坪山区成交量较多，均超5