深圳房地产市场快报（2023年4月）

中国房地产市场发展报告 城市快报 深圳市场 本期摘要 01.全国楼市综述（2023年3月） 02.全国代表城市房价变化（2023年3月） 03.聚焦深圳市场（2023年3月） 04.世联评估价值研究院月报 Apr.2023 每一天，为您创造价值 WorldunionAppraisal 与客户经理联络 获取资更信多平资台讯”，微信请公关众注号“或瑞 目录 CITYEXPRESS瑞联平台研报系列 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司 02深圳住宅核心指标一览 03利率指标一览 04全国楼市综述 06EVS数据大公开 08深圳楼市一览 09深圳政策资讯 10深圳土地市场 11深圳住宅市场 18深圳商办市场 25研究院月报 瑞联研报系列仅供分享1 CITYEXPRESS核心指标 深圳物业核心指标一览 变动指标为环比变化 新建商品住宅均价：58,684元/㎡ 存量商品住宅均价：59,612元/㎡新建写字楼（含研发办公）均价：50,684元/㎡新建商业（以商务公寓为主）均价：70,325元/㎡ 0.06% 26.1 12.39% 存量住宅均价 住宅房价收入比 新建住宅均价 56.74% 57.39% 存量住宅成交套数 1:727 住宅租售比 13.9月 新建住宅成交套数 住宅去化周期 愿景：成为客户最具信赖的咨询服务公司瑞联研报系列仅供分享2 利率指标一览 CMBS/CMBN/类REITs发行利率（%） 贷款市场报价利率（LPR）（%） 数据来源：世联数据平台 债券发行平均利率（%） 数据来源：中国人民银行 数据来源：WIND 烟花三月住宅市场结构性回暖 央行降准传递全力保经济决心 全国住宅市场综述（3月份） 三月综述：成交回升，均价跌势未止 世联EVS存量住宅加权均价为22,981元/㎡（仅作价格指数用），环比连续9个月下滑，本月环比名义跌幅0.17%，同 比跌幅扩大到1.68%。对照广义货币（M2）增幅（12.7%），住宅均价实际跌幅更为显著。 积压三年的需求在短时间内集中释放，存量住宅成交强势回升，“小阳春”表现显著好于新房。在可连续获得官方数据的城市中，3月存量住宅成交环比上升47.5%。苏州、深圳、南京、青岛、杭州、东莞、佛山、厦门等地次新房挂牌量暴增，成交大幅提升。这背后既包括需求积压以旧换新的刚需群体，还包括一部分高位接盘借势套现的投资客，市场韧 性有待时间检验。 “金三银四”为传统营销旺季，部分开发商为保资金链降价跑量，在世联评估跟踪的重点城市中，3月新建住宅销售面积环比上升25.7%。被疫情耽搁的刚需持续释放，叠加政策利好刺激市场信心，核心一二线城市成交领涨，见证房地产 的分化式复苏。但是部分二三线城市积压的需求释放后出现“断层”，成交增长动能有逐步放缓趋势，市场活跃度边际转弱，成交急涨急跌。 3月，重点城市居住用地成交规划建筑面积环比上升58.4%，成交金额环比上升54.6%。溢价率、流拍率指标向好，溢价率上升至7.5%，流拍率下降至13.9%。 3月17日，南京今年首轮集中供地在线上举行，市场热度明显回升。此轮土拍共推出11宗居住用地全部顺利成交，其中4宗封顶摇号，3宗溢价成交，4宗底价成交，共计揽金176.7亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。其中，万众瞩目的河西“地王”建邺区G03宗地竞争激烈，经历12轮拉锯竞价后触顶摇号，最终被民营房企“黑马”伟星房产以31亿元收入囊 中。 杭州、西安、成都分别掘金144.8亿元、127.5亿元、73.7亿元，位列出让金榜第二至四位。 环比变动：下跌城市数量占绝对多数 在世联评估高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市只有12座（比上月增加1座），下跌城市多达34座。上涨城市数量有所增加，但下跌城市仍占绝对多数。北京、上海、泉州、乌鲁木齐、佛山、成都住宅均价本月继续企稳回升；重庆、郑州、江门、合肥、宁波、长春、呼和浩特等地均价则持续调整。 环比涨幅居前的城市为泉州（0.38%）、西安（0.27%）、石家庄（0.14%）、乌鲁木齐（0.11%）及南京 （0.05%）。 环比跌幅居前的城市为温州（-1.94%）、江门（-1.38%）、杭州（-1.04%）、合肥（-0.73%）及中山（-0.71%）。 均价同比：高能级城市均价较平稳 存量住宅均价同比上涨城市有8座（与上月持平），下跌城市多达38座。高能级城市中，上海、北京、成都楼市活跃度较高，均价平稳，为全国楼市的定海神针。哈尔滨、郑州继续领跌，但跌幅有所收窄。 同比涨幅居前的城市为上海（3.01%）、泉州（2.83%）、佛山（1.56%）、北京（1.39%）及成都（1.24%）。同比跌幅居前的城市为哈尔滨（-10.67%）、江门（-7.73%）、中山（-7.27%）、郑州（-6.47%）及烟台（-6.05%）。 市场展望：楼市恢复前景分化 一季度住宅市场处于温和修复阶段，积压需求集中释放，楼市利好政策频出，成交触底回升，但是当前房地产投资依然乏力，市场对基本面改善可持续性存在分歧。 2023年两会定调“稳中求进”，国务院工作报告重点提及防风险和支持住房需求，首次提出“防止无序扩张”。报告指出：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。虽然报告并未 提及“房住不炒”，但房地产的长效机制四梁八柱已经搭建完成，“房住不炒”作为住房基本原则，将一以贯之地坚持。在美国持续加息缩表背景下，央行突如其来宣布于3月降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，下调后加权平均存款 准备金率约为7.6%。这是2022年12月以来再次全面降准，解决市场短期流动性偏紧的问题，传递全力保经济稳增长的决心。 房地产作为国民经济支柱产业，产业增加值占GDP的比重为7%，加上建筑业则占到14%，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近50%，占城镇居民家庭资产的6成，楼宇按揭与抵押贷款占全部贷款余额的39%。在今年“防风险”和“稳增长”目标下，保持楼市稳定是实现宏观经济5.0%增长目标的必要条件，地产政策仍将以托底为主。 地方层面，3月各地优化限购限售、放松公积金贷款、发放购房补贴等支持性政策继续出台，针对性较强。无锡、厦门、沈阳等热点二线城市放松限购政策，主要涵盖放松限购区域范围，放宽购房条件，对多孩家庭提供购房支持等政策。深 圳、哈尔滨等地发布公积金政策，主要涵盖降低公积金贷款首付比例，提高贷款及租房提取额度。南京、南昌和衢州等地对购房者发放补贴。此外，2022年以来已有超百城出台存量住宅“带押过户”政策，“连环单”置换需求释放，市场交易活跃度大增。 2023年是复苏之年，随着经济发展动能逐步修复，楼市将总体延续弱复苏趋势，各地恢复程度需结合土地供应、城市基本面及宏观经济进行判断，市场分化逐渐加剧。预计长三角、珠三角、京津冀三大都市圈和二线高能级城市核心区热 点恒热，市场基本面将持续修复巩固。但对于大部分城市而言，购房者积压需求快速释放后复苏动能转弱，市场转暖的可持续性还有待时间检验。 同比变动 排名 城市 2023年3月 均价（元/㎡） 环比变动 2023年 累计变动 同比变动 1 上海 59,360 0.02% -0.19% 3.01% 2 泉州 12,551 0.38% 1.36% 2.83% 3 佛山 14,302 0.05% 0.24% 1.56 % 4 北京 53,96 0 0.05% 0.24% 1.39 % 5 成都 13,735 0.01% -0.40% 1.24 % 6 厦门 40,270 0.02% -0.30% 0. 83% 7 西安 13,884 0.27% 0.18% 0.53% 8 乌鲁木齐 7,980 0.11% 0.33% 0.10% 9 南京 29,698 0.05% 0.02% - 0.88% 10 三亚 28,169 -0.01% -0.24% - 0.93% 11 合肥 17,034 -0.73% -0.98% - 0.97% 12 长沙 10,782 -0.14% -0.76% - 1.28% 13 济南 14,931 0.04% -0.89% - 1.43% 14 广州 31,261 -0.12% -0.76% - 1.77% 15 无锡 13,999 -0.04% -0.47% - 1.83% 16 昆明 10,640 -0.03% -0.43% - 2.14% 17 苏州 19,435 -0.16% -0.37% - 2.28% 18 珠海 19,839 -0.17% -0.04% - 2.31% 19 常州 12,391 -0.23% -0.33% - 2.36% 20 兰州 11,133 -0.23% 0.01% - 2.39% 21 大连 13,321 -0.24% -0.48% - 2.48% 22 海口 15,197 -0.01% -0.87% - 2.68% 23 深圳 59,612 -0.06% -0.55% - 2.81% 24 石家庄 13,371 0.14% 0.06% - 3.16% 25 南昌 11,179 -0.05% -0.41% - 3.20% 26 青岛 16,758 -0.08% -0.81% - 3.27% 27 天津 19,022 0.02% -0.46% - 3.51% 28 杭州 38,885 -1.04% -1.04% - 3.96% 29 太原 10,208 -0.06% 0.29% - 4.13% 30 武汉 15,468 -0.06% -1.00% - 4.30% 31 福州 21,170 -0.54% -0.32% - 4.71% 32 贵阳 8,513 -0.19% -0.48% - 4.80% 33 温州 17,255 -1.94% -2.05% - 4.90% 34 呼和浩特 10,159 -0.27% -0.90% - 5.06% 35 宁波 23,060 -0.47% -1.38% - 5.13% 36 南宁 11,035 -0.18% -0.61% - 5.25% 37 长春 8,582 -0.38% -1.93% - 5.33% 38 惠州 10,101 -0.12% -1.00% - 5.40% 39 沈阳 9,100 -0.11% -0.88% - 5.76% 40 东莞 23,070 -0.10% -1.10% - 5.84% 41 重庆 9,357 -0.23% -0.84% - 5.91% 42 烟台 9,746 -0.02% -1.12% - 6.05% 43 郑州 12,584 -0.52% -1.50% - 6.47% 44 中山 10,292 -0.71% -2.13% - 7.27% 45 江门 6,994 -1.38% -5.02% - 7.73% 46 哈尔滨 8,728 -0.13% -1.67% -10 .67% 数据来源：世联EVS数据平台 EVS数据大公开——2023年3月全国代表城市存量房房价变化 聚焦深圳市场 政策资讯概述 深圳住建局正在牵头制定深圳保障性住房相关政策，拟取消原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房、共有产权住房等住房类型，把深圳的住房体系彻底分成保障住房、商品住房双轨制。 土地市场概述 3月，深圳推出共8宗地，建设用地面积51.35公顷，规划建筑面积72.68万㎡。共有8宗地顺利拍出，土地面积24.07公顷，规划建筑面积85.00万㎡，成交总额75.03亿元。 深圳集中供地年度大戏揭幕，推出5宗居住用地全部成功出让。头部民营房企龙湖集团一箭双雕，拿下两宗地。 新房住宅概述 一 3月新建商品住宅以价换量，均价为58,684元/㎡，环比下跌12.39%，乍暖还寒。网签量3,199套/32.7万㎡，套数环比上升56.74%。被疫情耽搁的刚需有所释放，成交小爆发，但绝对量依然较低。截至3月底，深