2024年4月福州房地产市场月报

福州房地产市场月报 2024年4月 此报告仅供客户内部使用，未经易居企业（中国）集团有限公司-福州机构的书面许可，其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制 一、政策资讯二、市政规划三、土地市场四、商品房市场 五、商品住宅市场六、商业市场 七、办公市场 八、开盘监测 4月视点 政策持续松绑，市场反应平淡，新房供求低位波动，5月预期上涨但空间有限 政策层面，4月中央政治局会议定调要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。住建部透露全国所有地级市已经建立房地产融资协调机制，国家金监总局披露首批“白名单”项目获批金额超过5200亿元。住建部披露全国已有65个城市报送2024年保障性住房建设计划和项目。地方47个城市54次松绑房地产政策，长沙、成都全面放开限购，南京拟重启买房可落户政策。福州层面，五城区首套房首付降至2成，但客户购房预期低，新政促进作用有限，市场反应平平；福州试点住房“以旧换新”，住房拆迁家庭可将手中的拆迁安置房源置换成主城区商品房，但无细则出台，目前对市场暂无影响。 住宅市场方面，4月五区普通住宅供应量环比上涨，居近一年中位水平，成交量环比涨幅显著，但仍处于近一年中低位，成交均价环比小幅上涨；4月闽侯普通住宅供应2.53万㎡，成交量环比小幅下滑，成交均价环比持续下滑。实际认购方面，4月五区整体认购462套，总认购量环比上涨16%，同比下滑21%。建发瑞云等项目开盘加推，国贸保利和颂锦原、万科城市之光、榕发麓里云筑等项目认购持续表现尚可，占据主力认购。4月闽侯整体认购133套，环比下滑17%，同比下滑28%。其中中铁江湾悦城调价销售，认购表现相对较好；国贸江屿原、金地自在城等认购表现尚可，其余项目认购表现相对较差；开盘方面，4月福州五区仍以顺销为主，无项目开盘。 土地市场方面，4月仅福清供应3幅宅地，连江供应1幅宅地，供应总建33.8万㎡；成交方面，主城区及下辖县市均无成交。 展望未来，5月适逢黄金周，多项目优惠让利、展示区开放及渠道加码等多维度营销动作，预计上旬市场热度短暂回温，客户消耗后，节后市场重新回落至节前水平，总体市场量价预计环比4月回升。 3 政策资讯 观点 据CRIC数据显示，福州首套房2.5成首付政策执行以来，福州新房成交量并未得到实质性转变。尤其是今年以来，新房市场成交量持续下探，且今年2月20日央行超预期降息，福州首套房利率降至3.45%，也并未改变这一现象。刚刚过去的三月，虽然成交量环比有所上涨，但市场也并未出现“小阳春”，低迷态势持续。目前新政利好应出尽出，虽然部分项目在新政利好下短暂释放需求，但后劲略显不足，热度退散后，在购买力和市场信心不足下，市场修复仍有待核心城市的热度传导，整体楼市还将面临较长的调整期，房企销售去化及回款压力仍然较大。 5 政策资讯 1.1政策资讯：福州首套房首付降至2成，4月3日起执行。 事件：4月2日，福州发布了《福州市阶段性调整住房信贷政策》，福州五城区按揭政策调整，首套房首付2成，二套房首付3成，三套及以上首付3成，2024年4月3日开始执行。 重点内容如下： 一、阶段性取消福州市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在本政策范围内，商业银行可按市场化、法治化原则确定新发放首套住房商业性个人住房贷款的具体利率水平。如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 二、福州市五城区首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于25%，调整为不低于20%；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例由原不低于35%，调整为不低于30%。住房套数认定标准按照原政策执行。 三、上述政策自2024年4月3日起实施。2024年4月2日前（含2日），已发放的首套住房商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。 市政规划 市政规划 1.1市政规划：红光小学改扩建项目正式开工；肿瘤防治综合大楼正式开工；福州市中洲岛改造提升工程正式开工。 红光小学改扩建项目正式开工 4月7日，红光小学改扩建项目开工。项目位于福州市晋安区鼓山镇红光村，总建筑面积20190平方米，不计容建筑面积3220平方米。项目包含教学楼、综合楼、行政楼、体艺楼及地下室、室外运动场及其他室外配套设施。主要建设内容包括土建安装、给排水、电气、暖通、景观绿化等。总投资估算21170.20万元，建设工期：30个月。 肿瘤防治综合大楼正式开工 4月7日，肿瘤防治综合大楼正式开工，项目总建筑面积为51605.97平方米，拆除旧病房大楼，新建肿瘤防治综合大楼及附属用房，设床位450张。新建一座肿瘤防治综合大楼（地下二层，地上十六层），占地面积3652㎡；一座附属用房（地下一层，地上一层），占地面积500㎡，以及室外配套设施等工程。项目建成后将进一步提升肿瘤医院的医疗硬件设施和服务能力，推动国家肿瘤区域医疗中心建设。 福州市中洲岛改造提升工程正式开工 4月7日，福州市中洲岛改造提升工程正式开工。福州市中洲岛改造提升工程项目分为东、西两个地块建设，其中，东地块主要对既有已回购保留建筑部分进行提升改造，西地块用地面积9112平方米，新建商业广场及配套设施，主要建筑面积将达69560平方米。本项目位落交汇点的“闽江之心”，是福州“两江四岸”整体品质提升规划中 的核心区块，涵盖三县洲大桥和闽江大桥之间的南北两岸。 7 “闽江之心”提升工程统盘谋划以中洲岛为中心舞台。 土地市场 9 土地市场丨福州商住用地综述 4月福州主城区无住宅供应；下辖县市中福清供应3幅宅地，连江供应1幅宅地，供应总建33.8万㎡；成交方面，主城区及下辖县市均无成交。 罗源 连江 闽清 闽侯 五区 永泰 长乐 福清 平潭 区域 供应总建（万㎡） 供应幅数 成交总建（万㎡） 成交幅数 楼面价（元/㎡） 五区 0 0 0 0 —— 长乐 0 0 0 0 —— 闽侯 0 0 0 0 —— 福清 32.61 3 0 0 —— 连江 1.19 1 0 0 —— 平潭 0 0 0 0 —— 永泰 0 0 0 0 —— 闽清 0 0 0 0 —— 罗源 0 0 0 0 —— 总计 33.8 4 0 0 —— 4月福州商住用地成交热度（总建）4月福州商住用地供求情况 商品房市场 11 五区商品房市场丨网签 本月商品房供应量环比微涨，成交量环比下滑，均价受政策性住房影响持续低位徘徊；供应占比中，以普 60 2022.4-2024.4五区商品房供求走势 供应面积 成交面积 成交均价30000 40 20000 20 10000 0 0 22-422-522-622-722-822-922-1022-1122-1223-123-223-323-423-523-623-723-823-923-1023-1123-1224-0124-0224-0324-04 本月各物业供应占比 政策性住房 26% 其他 0% 车库/车位 19% 商业 4% 普通住宅 51% SOH办O公 别墅 0%0%0% 本月各物业成交占比 其他 1% 普通住宅 19% 别墅 1% 政策性SO住H房O54%3% 商业 4% 办公 0% 车库/车位 18% 物业 供应 （万㎡） 成交（万㎡） 成交均价 （元/㎡） 普通住宅 6.83 7.50 26779 别墅 — 0.35 26399 商业 0.48 1.56 33558 SOHO — 0.97 19510 办公 — 0.03 17001 车库/车位 2.55 6.99 8310 政策性住房 3.40 20.88 8569 其他 — 0.22 14800 通住宅、政策性住房为主力；成交占比中，以政策性住房占比过半，普通住宅占比仅19%。 商品住宅市场 13 五区普通住宅丨新增预售 4月普通住宅7个项目取得预售证，新增面积6.83万㎡，供应量环比有所上涨，处近一年中位水平。 类型 预售证号 项目名称 板块 预售楼号 预售均价 预售套数 预售面积 预售主力产品 普通住宅 FZ许20240026 国贸保利和颂锦原 晋安/北区 3#楼、7#楼、9#楼、10#楼 28740（精装） 272 24346 83-89㎡三房/153套95㎡三房/102套110㎡四房/17套 FZ现2024X006 融湾澜玥 鼓楼/中心 3#楼、5#楼 40825（毛坯） 12 1464 89㎡/三房/3套 120㎡/四房/2套136㎡/四房/7套 FZ许20240027 中海晋安湖叁号院 晋安/东区 9#楼 35379（精装） 80 8283 101㎡/三房/40套106㎡/三房/40套 FZ许20240028 榕发麓里云筑 仓山/奥体 3#楼 28329（毛坯） 60 6229 103㎡/四房/50套108㎡/四房/10套 FZ许20240030 建总江南尚璟 仓山/烟台山 1#楼、S2#楼 28683（毛坯） 26 2980 114㎡/三房/26套 FZ许20240033 榕发誉湖 晋安/东区 2#楼、8#楼、9#楼 36911（毛坯） 142 22106 141㎡/四房/92套180㎡/四房/50套 FZ许20240034 建发瑞云 台江/中心 2#楼 57338（精装） 12 2851 237㎡/五房/12套 合计 —— —— —— —— —— 604 68259 —— SOHO市场 五区SOHO市场丨认购 4月五区14个在售SOHO项目合计认购42套，环比上涨110%，同比上涨5%；主力成交为【万科云城】。 单位：套 111% 120% 110% 41% 18% 23% 10% -29% -47% -48% -60% -53% 100 80 60 40 -0.5 0 40 47 25 10 22 31 38 18 49 54 28 20 42 -1 23-4 23-5 23-6 23-7 23-8 23-9 23-10 23-11 23-12 24-1 24-2 24-3 24-4 20 福州五区SOHO月度认购走势认购套数环比%172% 2 1.5 1 0.5 0 15 数据来源：克而瑞情报数据数据采集主要项目有：万科云城、榕城江上图、蓝光星珀等 商业市场 17 TOP5 五区商业市场丨网签 本月五区商业供应环比下降；成交方面，成交量环比上涨，处于近一年高位，成交主力为【万科广场】，成交均价环比微降，维持近一年中位水平。 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 供应面积 成交面积 成交均价 50000 40000 30000 20000 10000 0 近一年福州（五区）商业市场供求走势月度商业供求基本指标 23-4 23-5 23-6 23-7 23-8 23-9 23-10 23-11 23-12 24-1 24-2 24-3 24-4 供应面积 2.9 3.39 9.16 0.25 3.89 0.1 0.58 0.94 0.57 0.55 0.16 2.11 0.48 成交面积 1.6 0.53 0.65 0.91 0.55 1.02 1.6 0.42 1.41 1.26 0.73 0.9 1.56 成交均价 30479 42546 44432 30147 27985 36397 40508 35356 38181 33650 25589 34498 33558 供应 成交 套数（套） 76 49 面积（万㎡） 0.48 1.56 均价（元/㎡） — 33558 金额（万元） — 52500.19 商业成交面积 排名 项目 面积（万㎡） 套数（套） 均价（元/㎡） 1 万科广场 0.65 5 41907 2 榕发悦乐郡 0.15 12 40613 3 福州海峡水产品交易中心 0.04 3 9519 4