房地产行业报告（2024.5.13-2024.5.19）：政策彰显救市决心，基本面有望企稳

5月17日央行降低首付比例，取消房贷利率下限等政策超预期致地产大涨，央行设立3000亿保障性住房再贷款政策基本符合预期。 我们认为需求端政策后续北上仍有可能放松限购条件如调整社保公积金年限，而供给端政策依然有较大空间，过量的库存仍有待消化。 对于政策效果而言，我们认为短期会有刺激效果，就个股而言，目前主要建议关注一二线城市拿地比例较高的房企。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为208.92万方，本年累计新房成交面积为3617.87万方，累计同比-44.2%。30大中城市近四周平均成交面积为192.46万方，同比-33.9%，环比+3.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为68.03万方，同比-24.6%，环比+1.4%，二线城市近四周平均成交面积为88.16万方，同比-42.9%，环比+4.6%，三线城市近四周平均成交面积为36.27万方，同比-22.2%，环比+5%。上周重点10城商品住宅可售面积为7389.91万方，同比+7.32%，环比+0.61%，重点10城去化周期为16.7个月，其中一线城市去化周期为15.59个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为172.24万方，本年累计二手房成交面积为2849.26万方，累计同比-14.6%。重点10城近四周平均成交面积为156万方，同比-4.9%，环比-10.3%。截至2024/5/12全国城市二手房出售挂牌量指数为41.74，环比+24.4%，挂牌价指数为168.57，环比-0.35%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为90.49万方，成交住宅类土地建面为163.86万方，新增供应商服类土地建面为68.16万方，成交商服类土地建面为32.75万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.32，平均商服类土地成交建面/供应建面为1.81。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4983.88元/平方米，溢价率为3.75%，环比+3.03pct，成交商服类土地楼面均价为1574.71元/平方米，溢价率为3.07%，环比+2.97pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨12.65%，沪深300指数上涨0.32%，房地产指数跑赢沪深300指数12.33pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨12.68%，恒生综合指数上涨3.17%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数9.5pct。 风险提示： 政策效果不及预期，行业销售持续低迷，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，宏观经济低于预期。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为208.92万方，本年累计新房成交面积为3617.87万方，累计同比-44.2%。30大中城市近四周平均成交面积为192.46万方，同比-33.9%，环比+3.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为68.03万方，同比-24.6%，环比+1.4%，二线城市近四周平均成交面积为88.16万方，同比-42.9%，环比+4.6%，三线城市近四周平均成交面积为36.27万方，同比-22.2%，环比+5%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点10城商品住宅可售面积为7389.91万方，同比+7.32%，环比+0.61%，重点10城去化周期为16.7个月，其中一线城市去化周期为15.59个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为172.24万方，本年累计二手房成交面积为2849.26万方，累计同比-14.6%。重点10城近四周平均成交面积为156万方，同比-4.9%，环比-10.3%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2024/5/12全国城市二手房出售挂牌量指数为41.74，环比+24.4%，挂牌价指数为168.57，环比-0.35%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为90.49万方，成交住宅类土地建面为163.86万方，新增供应商服类土地建面为68.16万方，成交商服类土地建面为32.75万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.32，平均商服类土地成交建面/供应建面为1.81。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4983.88元/平方米，溢价率为3.75%，环比+3.03pct，成交商服类土地楼面均价为1574.71元/平方米，溢价率为3.07%，环比+2.97pct。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨12.65%，沪深300指数上涨0.32%，房地产指数跑赢沪深300指数12.33pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨12.68%，恒生综合指数上涨3.17%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数9.5pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第1，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第4、第1。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：滨江集团（30.69%）、天地源（25.44%）、华发股份（24.54%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：雅居乐集团（37.31%）、龙湖集团（21.82%）、中国金茂（20%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：特发服务（33.6%）、恒大物业（32.35%）、世茂服务（26.8%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策效果不及预期，行业销售持续低迷，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，宏观经济低于预期。